LA HIPOTECA

¿Qué es la hipoteca?

En caso de que se decida por la financiación de una vivienda, la operación más habitual es pedir una hipoteca a una entidad financiera.

Cuando hablamos de una hipoteca en realidad nos referimos a un contrato de préstamo de dinero cuya devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que adquirimos.

Es decir que si no se le devuelve al banco el préstamo solicitado en los plazos y condiciones estipuladas, el banco podrá subastar la finca para cobrarse la deuda, si bien, como además existe una responsabilidad personal al firmar la hipoteca, en el supuesto de que no recupere la totalidad de la deuda, se podrá dirigir personalmente contra el patrimonio del deudor, a esto último se le llama responsabilidad personal de prestatario de la hipoteca.

Si acudimos al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debemos hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visitemos mejor ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.

Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas o recibos. Recuerde siempre que el cliente es usted.

¿Qué debemos saber para pactar la hipoteca?

Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad financiera antes de continuar adelante con la operación de solicitud de hipoteca son las siguientes:

-Cantidad que se prestará.

Tenga en cuenta que las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80%) y que, además, junto con el precio de la vivienda hay que afrontar otros gastos adicionales.

-Tipo de interés fijo, variable o mixto.

Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar. El tipo fijo es más caro al principio pero le da una seguridad  total sobre las cantidades que deberá pagar en el futuro.  El interés mixto supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable.

Si se decide por el tipo variable sepa que pasado un tiempo (normalmente 6 o 12 meses) se procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente dos componentes:

-Índice de referencia.

Para fijar el dinero que debemos pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro.

Otros índices existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.

– Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional. Así, si le ofrecen el índice Euribor y un diferencial del 0.75, si el Euribor en ese momento está a 3.25 el interés final que tendrá que pagar será del 4 %. Pero tenga en cuenta que en la próxima revisión del tipo de interés si el Euribor hubiese subido al 4 % pasaría a pagar el 4.75 %.

-Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pida a su entidad financiera que el redondeo se haga a la baja.

-Plazo de amortización.

Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que se abone. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. En otros países se conceden incluso hipotecas a 100 o más años. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que paguemos. Sume los intereses totales que tendría que pagar con distintos plazos de amortización y decida en consecuencia.

-Comisión de apertura y estudio.

La suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Tenga en cuenta que se trata de un dinero del  que deberá disponer en el momento de la compra y no en el futuro.

-Comisiones de cancelación total y parcial.

Se aplica en caso de que queramos cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada.

También es un tanto por ciento de la cantidad que amortizamos. Por ley, en los préstamos a interés variable, la comisión por amortización suele estar limitada a un tanto por ciento sobre el capital pendiente de amortizar. Para préstamos a interés fijo la comisión puede ser más alta. Si tiene pensado en el futuro ir pagando cantidades anticipadamente intente negociar con la entidad financiera para que le reduzca al máximo la comisión de cancelación parcial.

Cuando se decida a realizar una amortización anticipada el banco le preguntará si prefiere reducir cuota o plazo. Si decide reducir cuota sepa que pagará menos todos los meses, lo cual le resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará.

Si por el contrario reduce plazo seguirá pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, piense que los intereses totales que pagará serán menores con lo cual, si puede permitirse seguir pagando la misma cuota, es preferible amortizar plazo.

-Comisión de subrogación.

Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.

Para saber si en conjunto, considerando los tipos de interés comisiones, etc, nos interesa más una oferta u otra es muy útil fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.

Debemos comparar las distintas TAE que serán las que realmente nos indiquen lo que tendremos que pagar en conjunto por la hipoteca. Y no olvide nunca que esta comisión de subrogación puede ser negociable y que las entidades financieras la pueden reducir, o incluso eliminar, según el cliente de que se trate.

¿Cómo se formaliza la hipoteca?

La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante Notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes.

El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble.

Si la hipoteca se solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización de préstamo hipotecario.

También puede solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la que se constituye.

¿Qué es la subrogación y novación de la hipoteca?

Otra posibilidad que existe en relación con la búsqueda de financiación a través de una hipoteca es la de acudir a la subrogación o la novación.

Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en cuyo caso Ud. podrá optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación)

Ambas operaciones (novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué gastos tenemos cuando se constituye un préstamo para la hipoteca o préstamo hipotecario?

Entre otros, los gastos que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes:

• Los derivados de la solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano.

• En algunas ocasiones, aunque no es frecuente, el banco cobra por la emisión de la oferta vinculante de préstamo hipotecario.

• La comisión de apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es variable en función de la entidad financiera. En principio su importe se destina a cubrir los gastos del estudio, concesión y tramitación del préstamo. Hay entidades que no cobran esta comisión de apertura.El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, se abona siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica.

• Los gastos de Notaría y Registro.

• Para la concesión del préstamo los bancos suelen exigir, que se contrate, al menos, un seguro contra incendios que normalmente se abona también a la firma de la escritura.

• El seguro de vida no es obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga por conveniente.

• Los gastos de gestión se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables.

• Una vez realizadas todas las gestiones el banco deberá justificarle con las respectivas facturas los gastos ocasionados.

¿Qué es la oferta vinculante de un préstamo hipotecario?

Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales de sus ingresos en el caso de trabajadores por cuenta propia, declaraciones de IVA, etc., para comprobar su grado de solvencia.

Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una “oferta vinculante” en la que figurarán todas sus condiciones.

Esta oferta obliga al banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla libremente.

El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumir.

Si Ud. acepta la oferta se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual.

La formalización de la escritura pública de hipoteca

La escritura pública se formaliza en el Notario que es elegido normalmente por la entidad bancaria, aunque esta elección en modo alguno es obligatoria.

Tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario antes de su firma.

En el acto de la firma, en el que deben están presentes todos los interesados, el Notario debe asegurarse de saben lo que están firmando y les resolverá las dudas que puedan plantearse al respecto.

Revise con atención las condiciones de su hipoteca, especialmente cuando el interés elegido es variable y figura más bajo, porque este es un buen recurso para hacer más atractiva una oferta que oculta un interés real bastante más alto.

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