Cambio del destino comercial del piso a residencial
Está permitido el cambio del destino comercial del piso a residencial cuando no figure expresamente prohibido por el Título constitutivo o los estatutos.
El Tribunal Supremo considera que el cambio del destino comercial del piso a residencial, o dicho de otra forma, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontalEXIGEN, PARA QUE SEAN EFICACES, QUE CONSTEN DE MANERA EXPRESA EN EL TÍTULO CONSTITUTIVO O EN LOS ESTATUTOS de la Comunidad de propietarios.
La cuestión que planteamos mediante este artículo, es la posibilidad de que un propietario (sea persona física o empresa) que ha venido destinando un piso o un local de su propiedad a actividades comerciales o empresariales, pueda en un futuro cambiar dicho destino y dedicarlo a uso residencial. El problema que se plantea es si la Junta de propietarios puede impedir o no dicho cambio.
Cambio del destino comercial del piso a residencial. JURISPRUDENCIA
Para ello vamos a analizar la sentencia del Tribunal Supremo de 3 septiembre de 2014:
SUPUESTO PLANTEADO:
– Un propietario, dueño de un local comercial, solicita a la Comunidad autorización para convertir el local en dos viviendas residenciales, así como que le permita abrir dos puertas en las fachadas del inmueble para acceso a las viviendas segregadas. Dichas puertas quiere abrirlas por los chaflanes de su propiedad.
– La Comunidad de Propietarios se opone a la solicitud y apertura de las puertas, remitiéndose a los Estatutos en cuanto a las posibles modificaciones del local, y sosteniendo que en cuanto implican apertura de dos puertas en la fachada del edificio es necesaria su autorización y esta se deniega.
– La sentencia estima la demanda del propietario y accede a sus peticiones.
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL:
– Se revoca la anterior sentencia, quitándole la razón al propietario, por entender que si bien los estatutos autorizan determinadas alteraciones a los dueños de los locales, en ningún caso autorizan para transformar ese local en vivienda sin acuerdo de la Comunidad y realizar unas obras que afecten a elementos comunes sin contar con el previo acuerdo unánime de todos los propietarios.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 3 SEPTIEMBRE 2014:
El Tribunal Supremo recuerda la doctrina que sobre este asunto hay dictada:
1.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no impide a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 Código Civil).
2.- El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 Constitución Española), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la Comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio del uso del inmueble DEBEN CONSTAR DE MANERA EXPRESA y a fin de tener eficacia frente a terceros DEBEN APARECER INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3.- Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o su regulación estatutaria.
4.- Si los Estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la Comunidad, la Junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la Junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma
Sentado lo anterior, el TRIBUNAL SUPREMO confirma la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y le da la razón a la Comunidad de propietarios, por lo siguiente:
Aplicando la doctrina que hemos recogido en los anteriores apartados, y admitido el derecho del propietario al cambio del destino comercial del piso a residencial, cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su Título constitutivo o su regulación estatutaria, lo que NO ES POSIBLE ES LA TRANSFORMACIÓN EN LA FORMA QUE AQUÍ SE INTERESA, pues considerado el carácter común que tienen los chaflanes de la finca por donde el solicitante quiere aperturar las puertas de acceso a las viviendas, dichas obras suponen una clara alteración de los elementos comunes sin consentimiento de la Comunidad (artículo 5 y 7 de la LPH), además de contravenir dichas obras expresamente a los Estatutos.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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