Es frecuente que el arrendatario quiera alegar en un juicio de desahucio por falta de pago, que el arrendador ha incumplido sus obligaciones y que este ha sido el motivo por el que él no ha pagado la renta.
Ejemplo:
No se ha pagado la renta porque alguno de los electrodomésticos existentes en la vivienda se averió y el arrendador no quiere correr con el gasto de reparación.
Vamos a ver si esta razón que quiere invocar el inquilino oponiéndola en un juicio de desahucio por falta de pago puede ser admitida por los Tribunales.
Tramitación del juicio de desahucio por falta de pago
Recordar que el juicio de desahucio por falta de pago es el adecuado para la recuperación de un inmueble dado en arrendamiento cuando el inquilino no paga la renta convenida o las cantidades debidas, como pueden ser los suministros (luz, agua, gas, etc.)
El juicio de desahucio por falta de pago, además de recuperar el inmueble, también puede servir para reclamar el importe de las rentas o cantidades debidas si se acumulan ambas acciones.
La tramitación de estos juicios sigue las normas del juicio verbal con algunas especialidades.
El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dispone:
» Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»
Cuando el arrendatario recibe del Juzgado la demanda de desahucio, se le indica que en el plazo de 10 días puede hacer varias cosas:
desaloje el inmueble
pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
comparezca ante el Juzgado y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Oposición en el juicio de desahucio por falta de pago
Si la opción elegida por el arrendatario cuando recibe la demanda de desahucio es la de oponerse al desahucio, las causas que puede invocar en este juicio vienen dispuestas en el artículo 441.1 de la LEC, y son:
» 1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»
1ª.- Cuando solo se ejercita la acción de desahucio sin acumular la reclamación de las rentas o cantidades debidas, solo le está permitido al inquilino alegar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación siendo el arrendatario quien tenga la carga de la probar estas causas de oposición.
2ª.- Cuando se acumulan por el arrendador las dos acciones: desahucio y reclamación de rentas. En estos casos cabe la reconvención por parte del inquilino, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 438.2 LEC «siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal», en cuyo caso la reconvención estaría excluida.
Sentencias sobre el incumplimiento del arrendador como oposición del arrendador en el juicio de desahucio
Veamos algunas sentencias que reiteran esa limitación de causas de oposición que tiene el arrendatario cuando es demandado en un juicio de desahucio por falta de pago, aunque citaremos otras que permiten alegar incumplimiento grave del arrendador.
Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª) sentencia de 18.06.2015
» La jurisprudencia viene entendiendo que el demandado no puede oponer a la pretensión del arrendador de dar por resuelto el vínculo por motivo del incumplimiento de la principal obligación del arrendatario excepciones diferentes al pago o a la facultad de enervar. Quiérese decir que no podrá el demandado oponer, para justificar su propio incumplimiento, el incumplimiento del arrendador.»
Esta sentencia, como vemos, impide que el inquilino alegue incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio. No obstante, como veremos en las que a continuación citamos, algunos Tribunales (aunque son minoría) opinan que si el inquilino alega y acredita un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador, sí cabría como motivo de oposición en el juicio de desahucio. También que, frente a la acción de desahucio exclusiva no cabe más que acreditar el pago o la enervación, pero si se reclama en el procedimiento las rentas sí cabe oponer otros motivos.
Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), sentencia 18.04.2016
» En relación al juicio de desahucio el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado solo puede plantear como motivos de oposición en el juicio verbal de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia o no de la consignación. Pero esa limitación sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la cual el arrendatario sí puede oponer la compensación de créditos , al ampararlo el art. 438.2 LEC, siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la vista.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia 7.06.2016
» Como la propia sentencia recoge el art. 444 de la LEC limita la oposición del arrendatario a la prueba del pago y de las circunstancias de la enervación. Alegada la falta de pago por la actora desde los meses de febrero de 2014, no se ha acreditado el pago por la demandada de la renta de dichos meses hasta el mes de mayo de 2015, fecha en la que reconoce el impago de forma expresa. Por tanto, era a la parte demandada a quien incumbía acreditar el pago de los meses en cuya inefectividad se sustenta la demanda, y ello por la dificultad que supone la acreditación de un hecho negativo ( la falta de pago ) , lo que supondría una prueba «diabólica» para la parte actora ,dado que los pagos se hacían en metálico, y teniendo en cuenta también la facilidad de acreditación por la demandada del pago que es quien debe mantener en su poder los recibos del pago de dichas cantidades.
No habiendo acreditado el pago de la renta en cuya inefectividad se sustenta la demanda de la parte actora, acreditada la relación arrendaticia y no constando el pago de las rentas que se reclaman, procedería haberse estimado la demanda, y en consecuencia, procede apreciar la infracción de los preceptos alegados, art 444 y 217 de la LEC , y en consecuencia debe prosperar la demandada planteada, de conformidad con lo establecido en los art 27 de la LAU .»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola!! Mi casero hizo un intento de allanamiento el día 1 de febrero 2024, como estaba dentro de casa no lo consiguió (lo he denunciado a la policía), y el día 2 emitió un burofax para disolver el contrato el 29 de febrero. Luego envió su abogada otro alegando que yo le había dicho a mi casero que dejaba el piso el 31 de enero. Dicen que van a poner demanda de desahucio. Como puedo oponerme a esto?
Gracias !!!
tengo alquilado un local como bar cafetería y el inquilino ha echo reformas sin mi autorización como puedo desalojarlo si no quiere venirse a bien le pido hacer un contrato nuevo por el reto que le queda y n quiere que opciones me quedan para echarlo gracias
Hola Jose Maria:
La unica manera para ponerle fin al contrato sería por incumplimiento de las obligaciones contraídas por el inquilino en el contrato. Tendrá que ver con el contrato en la mano si el inquilino ha dejado de cumplir alguna de sus obligaciones. De ser así podría interponer una demanda de resolución del contrato por incumplimiento.
Lea el contrato y si tiene alguna duda, a partir del lunes puede llamarnos a nuestro servicio de asesoría telefónica a través de nuestro teléfono 807 502 004 (extensión nº 1) y le atenderé personalmente.
Un saludo
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