El plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda es de un año contado desde la entrega de la vivienda.
Antes de seguir con este asunto, recordar que los plazos de garantía en general son aquellos que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas o locales de negocio para protegerlos, durante esos plazos, de los daños y deficiencias causadas por una mala construcción.
1 año por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados «defectos de acabado«, de los que nos vamos a ocupar.
Por último decir que todos estos vicios de la construcción han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de los plazos de garantía señalados.
Si los desperfectos o vicios aparecen transcurridos los distintos plazos, no podrán invocarse estos preceptos de la LOE, por lo que solo y en algunos supuestos, podrán reclamarse por via contractual contra el constructor.
Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda
Como hemos expuesto, este plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local será de un año.
Para que nazca la acción de responsabilidad a favor del adquirente, estos defectos de acabado deben manifestarse o exteriorizarse en el plazo de un año desde la recepción de la obra («desde que se le entregue la vivienda al comprador»).
¿Qué plazo tiene el propietario para reclamar por los defectos de acabado?
Una vez que se manifiesten los defectos de acabado de la vivienda el propietario tiene un plazo de DOS AÑOS para reclamarlos judicialmente.
Por tanto, nos encontramos con dos plazos distintos: el plazo de garantía que es de un año para que afloren estos defectos de acabado y una vez que se exteriorizan en dicho plazo hay otro plazo de dos años para su reclamación.
Ejemplo:
Se adquiere una vivienda el 15.09.2020 y a los 6 meses (15.03.2021) se levanta el parqué de la vivienda y las puertas de algunas habitaciones empiezan a dar problemas de cierre.
El adquirente notifica al constructor dichos desperfectos por la mala ejecución o acabado.
Los vicios han aparecido dentro del año de la garantía que para estos supuestos contempla la ley, por lo tanto y en un principio han aparecido dentro del citado plazo.
En este caso el adquirente de la vivienda, tendrá un plazo de 2 años desde que aparecieron o se produjeron dichos daños para reclamar en el Juzgado el arreglo de los desperfectos, es decir, tiene un plazo de prescripción para ejercitar la acción hasta el 15.03.2023.
Responsabilidad por los vicios o defectos de acabado de la vivienda
Conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 17.1 de la LOE, la responsabilidad civil por los vicios o defectos de acabado será exclusiva del constructor, por lo que no serán imputables en modo alguno a los técnicos.
artículo 17.1 LOE:
«El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año».
Regulación del plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda
El plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda viene recogido en el artículo 17.1 último párrafo de la LOE, que dice:
«El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.»
En cambio el plazo de prescripción para ejercitar acciones viene en el art. 18.1 LOE:
» Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.»
Sentencias sobre el plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 7.11.2012:
«la sentencia de primera instancia analiza los defectos en la construcción, en descripción coincidente en las dos pruebas periciales practicadas, localizados en las plantas de garaje y aparcamiento, en zonas comunes y en determinadas viviendas; considera que, a excepción de los que relaciona en el fundamento jurídico tercero, se trata de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras (a título de ejemplo, baldosas sueltas en la rampa de acceso al sótano, puerta de vivienda y ventana de rellano que no cierran bien, pérdida de agua en cisterna del WC…)«
Audiencia Provincial de Lérida (Sección 2ª), sentencia de 1.03.2012:
» No ha quedado acreditada la fecha concreta en que aparecieron las manchas en el parqué, manifestando al respecto el perito que no podía precisarlo y que la primera visita al piso la realizó el 29-4-2011. En consecuencia, no consta que el defecto se exteriorizara dentro del plazo de garantía de un año que establece el art. 17-1b) de la LOE , y lo que resulta indudable es que, si así hubiera sido, habría empezado a correr el plazo de dos años para el ejercicio de la acción, y dicho plazo habría transcurrido tanto cuando se interpuso la demanda, el 16-6-2011 como en el momento en que la propietaria efectuó la primera reclamación extrajudicial el 6 de junio de 2010.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 3.03.2014:
» …y de acuerdo con el criterio pericial se constata la existencia en el edificio de la comunidad de propietarios de una serie de vicios o defectos de construcción de los denominados «defectos de terminación y acabado», imputables al constructor, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 LOE , determinando los concretos vicios o defectos que han de ser objeto de reparación en base a los que se determinan de forma específica en el informe pericial emitido por el arquitecto don Fidel (documento 32 de la demanda), informe muy completo y exhaustivo que es tomado como referencia por el juzgador, y constituyen propiamente defectos de terminación y acabado imputables al constructor,…»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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En mi piso nuevo, me ajustaron la puerta de entrada que estaba desencajada provocando que esta quedara bloqueada y yo me quedase en la calle sin poder entrar. Tuve que llamar a un cerrajero de urgencia para poder acceder a mi domicilio de noche y ahora se niegan a hacerse cargo del coste de la factura. ( tengo informe técnico del cerrajero que vino, video y fotografias del estado en el que dejaron la puerta). Como y donde tengo que reclamar?
Gracias,
HEMOS construido una vivienda con placas fotovoltaicas incluidas en la misma, la subcontrata, ha dejado el trabajo mal hecho y a medias de hacer. y para terminarlo debo pagar de mi bolsillo y reclamar al constructor
bajo que ley numero se debe hacer
un saludo
Compramos un adosado hace 2 años y están construidos hace 8 años. Tengo condensación en las ventanas y humedades en el techo de las habitaciones donde hay dicha condensación. El seguro no se hace cargo. Puedo reclamar al constructor!?
No puedes reclamar al constructor una garantía que ya no tiene. La garantía del constructor es desde que entrega la vivienda al promotor. En tu caso hace 8 años.
Para el caso de las áreas comunes como bardas, albercas que presentan daños estructurales y que forman parte de una privada en la cual todos los propietarios tienen acceso, quien es el responsable? quien tendría que realizar trabajos correctivos?
Hola, estoy comprando en enero del 22 un piso de obra nueva. El constructor me dice que la obra fue acabada en 2020 y por eso no hay garantia de acabados, esta en lo correcto? que hago si hay problemas de acabados ya que es obra nueva que nadie ha vivido aun. Gracias
del vendedor: «Respecto a las garantías, el plazo de garantía de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución de acabados es de un año y ya habrá expirado, porque se computa desde la fecha de recepción de obra 30/09/2020.
Soy propietario vivienda adosada, que hace esquina, con seto ajardinado de parque, con pavimento de un metro entre linde vivienda, y seto ajardinado. Vivienda comprada en 2002,noviembre.Al poco tiempo las baldosas se levantaron en v, invertida, llame seguro, mapfre, y me dijeron que no cubria por que las losas estaban mal pegadas. El promotor vendedor, que me lo iban a arreglar, transcurrio tiempo, y nunca mas hubo contacto. Hoy,fecha, mi suelo sigue igual y tiene humedad, hay grietas vivienda, y humedad habitaciones. Pregunto sin haber puesto denuncias, ya que es ahora cuando mas daños tengo, existe alguna ley que defienda mi situacion.
Hola. Hice una vivienda hace 6 años y me hicieron una cristalera que tiene muchos problemas. Desde entonces me han ido danfo largas y han venido a sellar como que hacen algo pero sigo con humedades y condensaciones en esa cristalera. En esos 6 años se le han mandado al constructor 2 burofax para que lo arreglen pero no hay manera. ¿tendrían que arreglarmela aún pasando esos 6 años? Ó ya no podría denunciar y tendré que solucionarlo yo. Gracias
estoy rehabilitando una vivienda antigua por completo fontaneria electricidad tabiqueria etc. debo exigir al constructor un documento que acredite que hay una garantia despues de terminada la obra o al arquitecto tecnico?
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En mi piso nuevo, me ajustaron la puerta de entrada que estaba desencajada provocando que esta quedara bloqueada y yo me quedase en la calle sin poder entrar. Tuve que llamar a un cerrajero de urgencia para poder acceder a mi domicilio de noche y ahora se niegan a hacerse cargo del coste de la factura. ( tengo informe técnico del cerrajero que vino, video y fotografias del estado en el que dejaron la puerta). Como y donde tengo que reclamar?
Gracias,
HEMOS construido una vivienda con placas fotovoltaicas incluidas en la misma, la subcontrata, ha dejado el trabajo mal hecho y a medias de hacer. y para terminarlo debo pagar de mi bolsillo y reclamar al constructor
bajo que ley numero se debe hacer
un saludo
Compramos un adosado hace 2 años y están construidos hace 8 años. Tengo condensación en las ventanas y humedades en el techo de las habitaciones donde hay dicha condensación. El seguro no se hace cargo. Puedo reclamar al constructor!?
No puedes reclamar al constructor una garantía que ya no tiene. La garantía del constructor es desde que entrega la vivienda al promotor. En tu caso hace 8 años.
Tengo un plato de ducha que se mueve, hace 18 meses que compré el piso, mi pregunta es ,entra dentro de la garantía su reparación?
Para el caso de las áreas comunes como bardas, albercas que presentan daños estructurales y que forman parte de una privada en la cual todos los propietarios tienen acceso, quien es el responsable? quien tendría que realizar trabajos correctivos?
Hola, estoy comprando en enero del 22 un piso de obra nueva. El constructor me dice que la obra fue acabada en 2020 y por eso no hay garantia de acabados, esta en lo correcto? que hago si hay problemas de acabados ya que es obra nueva que nadie ha vivido aun. Gracias
del vendedor: «Respecto a las garantías, el plazo de garantía de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución de acabados es de un año y ya habrá expirado, porque se computa desde la fecha de recepción de obra 30/09/2020.
Hola ,
Dicha ley responde igualmente a los elementos comunes ?
Soy propietario vivienda adosada, que hace esquina, con seto ajardinado de parque, con pavimento de un metro entre linde vivienda, y seto ajardinado. Vivienda comprada en 2002,noviembre.Al poco tiempo las baldosas se levantaron en v, invertida, llame seguro, mapfre, y me dijeron que no cubria por que las losas estaban mal pegadas. El promotor vendedor, que me lo iban a arreglar, transcurrio tiempo, y nunca mas hubo contacto. Hoy,fecha, mi suelo sigue igual y tiene humedad, hay grietas vivienda, y humedad habitaciones. Pregunto sin haber puesto denuncias, ya que es ahora cuando mas daños tengo, existe alguna ley que defienda mi situacion.
Hola. Hice una vivienda hace 6 años y me hicieron una cristalera que tiene muchos problemas. Desde entonces me han ido danfo largas y han venido a sellar como que hacen algo pero sigo con humedades y condensaciones en esa cristalera. En esos 6 años se le han mandado al constructor 2 burofax para que lo arreglen pero no hay manera. ¿tendrían que arreglarmela aún pasando esos 6 años? Ó ya no podría denunciar y tendré que solucionarlo yo. Gracias
Hola
estoy rehabilitando una vivienda antigua por completo fontaneria electricidad tabiqueria etc. debo exigir al constructor un documento que acredite que hay una garantia despues de terminada la obra o al arquitecto tecnico?