Duración del contrato de alquiler de una vivienda de protección oficial

A través de la sentencia que comentamos vamos a ver la particularidad que tiene la duración del contrato de alquiler de una vivienda de protección oficial.

El supuesto concreto analizado por la sentencia es el siguiente:

1.- Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A, formuló demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término contra los arrendatarios de una vivienda sita en Madrid.

2.-  La demanda se fundamenta en el artículo 1569 del Código Civil , que establece como requisito del desahucio «haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los contratos en los artículos 1577 y 1581», habiéndose cumplido igualmente el plazo de preaviso mínimo recogido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

3.- La relación entre arrendador y arrendatarios trae causa de un contrato de arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial suscrito el 20 de junio de 2005, sometido a la regulación legal que de estas viviendas hace la Legislación aplicable,  y en el que, entre otras estipulaciones de interés, se establece:

– Estipulación Segunda-  que la duración del contrato se determina por un tiempo de dos años.

– Estipulación Tercera- la duración del contrato será establecido en el Decreto 100/86, de 22 de octubre, regulador del Arrendamiento de viviendas de Protección Pública, y en consecuencia, se prorrogará por periodos bianuales, en el caso de que el arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el Art. 1 del citado Decreto , y no sea titular o posea otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid.

–  Estipulación Sexta- Las partes podrán dar por terminado el presente contrato, avisando mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permiten.

SENTENCIA del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 12.05.2017

El Tribunal Supremo establece en esta sentencia que el plazo de duración del contrato de alquiler de una vivienda de protección oficial está fijado por la legislación administrativa según dispone la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU).

Veamos los razonamientos jurídicos más importantes:

Primero.- La Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, mantiene la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial de promoción pública respecto, entre otras cosas, al plazo de duración del contrato, y, en el presente caso, la duración del contrato y su prórroga está contenida en las estipulaciones Segunda y Tercera del contrato, así como en el artículo 3 del Decreto 100/1986.

Segundo.- Por tanto, la legislación administrativa es la que fija el plazo de duración de estos contratos (de viviendas afectadas por operaciones municipales de suelo, que garantizan el realojamiento adecuado a las familias), y la que establece un sistema de prórroga forzosa bianual por el hecho de que el arrendatario mantenga las condiciones exigidas en el artículo 1 de la Ley (ingresos anuales inferiores a 2’5 veces el salario mínimo interprofesional anual) y que no sea titular o posea otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid, lo que excluye que estemos ante un plazo indefinido, indeterminado o inexistente contrario a la temporalidad que es esencial al contrato de arrendamiento, puesto que viene determinado por las propias estipulaciones contenidas en el contrato litigioso y las condiciones que deben darse para acogerse a la prórroga bianual.

Tercero.- La concurrencia de estos requisitos no ha sido invocada en la demanda, que ha sido planteada exclusivamente sobre la base de la extinción del plazo pactado, conforme a la normativa propia del Código Civil, y de modo referencial al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el cumplimiento del «plazo de preaviso mínimo recogido en el Artículo 10 de la LAU «, sin poner en duda la concurrencia de los requisitos exigidos en el referido Decreto, por lo que la prórroga del arrendamiento es forzosa para el arrendatario, puesto que sigue cumpliendo los presupuestos que le dieron derecho a acceder a la vivienda, y sin que la invocación de la estipulación 6 del contrato pueda servir de argumento para entender que cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato «avisando con un mes de antelación» estado como está supeditado a que las «leyes lo permitan», lo que supone que no es en cualquier momento y en cualquier circunstancias cuando el arrendador puede desalojar al arrendatario, sino cuando dejen de cumplirse los requisitos que le autorizan a permanecer en la vivienda o cuando lo autorice la ley.

FALLO:  

En consecuencia, la demanda de desahucio por expiración del plazo no puede prosperar, tal y como se fundamenta en la sentencia del juzgado, que se mantiene, con desestimación del recurso de apelación formulado por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A, a quien se imponen las costas causadas en ambas instancias.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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