El precario es aquella situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno por alguien cuya posesión jurídica no le corresponde.
Ejemplo:
Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, el propietario se percata que la misma se encuentra ocupada por personas desconocidas que ni pagan renta ni tienen título alguno que legitime la posesión. En este caso, la acción que cabría para logar el lanzamiento sería el desahucio por precario.
¿Qué entienden los Tribunales por precario?
Los Tribunales han ido ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta un bien ajeno por mera liberalidad o tolerancia de su dueño de forma gratuita, sino también todos aquellos supuestos en los que el demandado se halle en la tenencia de la cosa sin apoyarse en una posesión jurídica de la misma, faltando un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se ha tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda.
Ejemplo: Una persona posee una vivienda sin título alguno y sin pagar renta.
Requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario
Los requisitos para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario se centran, según la doctrina, en la legitimación activa, legitimación pasiva e identificación de la finca.
Legitimación activa
Según la doctrina del Tribunal Supremo el desahucio por precario , para ser eficaz, ha de apoyarse en el fundamento, de parte del actor, de la posesión de la finca a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro derecho a disfrutarla. En consecuencia, en el precario se reconoce legitimación activa a quien tiene derecho a poseer una cosa pero que es poseída materialmente por otra persona («ius possidendi«).
Legitimación pasiva
La demanda se dirigirá contra la persona que ocupe el inmueble en precario, admitiéndose que la demanda pueda dirigirse contra personas desconocidas («ignorados ocupantes») en el supuesto de que no se conozca la identidad de dichos ocupantes.
Identificación de la finca
Otro requisito imprescindible es la identificación de la finca que se pretende recuperar y aportar el título que acredite por qué se pide la posesión (escrituras de propiedad, derecho de usufructo,…).
El procedimiento de desahucio por precario
Para poder desalojar al precarista (persona que ocupa la vivienda) hay que interponer un procedimiento judicial de desahucio por precario que seguirá los trámites del juicio verbal.
El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece por razón de la materia que siempre que se vaya a ejercitar la acción de desahucio por precario habrá de tramitarse por el juicio verbal:
2. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.»
Requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario según los Tribunales
Veamos algunas sentencias sobre la prueba de los requisitos exigidos si se ejercita una acción de desahucio por precario.
Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª), sentencia 18.05.2017
«Conviene recordar que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia. Es decir, el precarista se encuentra sin título o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o mera liberalidad del poseedor real, de cuya voluntad dependerá el poner fin a su propia tolerancia.
El poseedor real deberá acreditar un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras al precarista demandado incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la misma.
El precario es un concepto de creación jurisprudencial a partir de los términos del derogado art. 1565.3 de la LEC, que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho Romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida por liberalidad del titular, como la posesión tolerada (que no tiene su origen en un acto de concesión graciosa) y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido vigencia, teniendo todos estos supuestos en común, la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa, de forma que, lo que se puede discutir y resolver es acerca del derecho a poseer, aunque vía acumulación o reconvención, pueden conocerse otras cuestiones que puedan ser debatidas en un juicio verbal (con los requisitos y garantías del art. 348 LEC ).
De forma que los requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario que han de concurrir son:
1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute).
2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna.
3) legitimación pasiva: el demandado disfruta o tiene en precario – posesión material – una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). Existen amplias posibilidades (plenario) para el examen de los títulos.»
Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª), sentencia 2.02.2016
«El éxito de la acción de desahucio por precario requiere que la persona que ejercite la acción tenga la posesión mediata de la finca como propietario, usufructuario o por cualquier otro título que le dé derecho a disfrutarla y, que la persona o personas demandadas disfruten o tengan la posesión inmediata del inmueble sin título legitimador de clase alguna, sin pagar renta o merced arrendaticia, de ahí que si en las actuaciones procesales quedase acreditada la existencia real de título válido y eficaz a favor del ocupante que amparase la posesión detentada, la acción ejercitada no podría prosperar puesto que éste perdería el carácter de precarista y, consiguientemente, se convertiría en poseedor con justo título.
Son por tanto requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario los siguientes:
1º.- Que el actor tenga la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla.
2º.- Que el demandado disfrute de la finca sin título que justifique el uso o disfrute del inmueble y sin pagar renta ni merced alguna.
3º.- Que exista identidad de la cosa objeto de desahucio.»
¿Se pueden reclamar daños y perjuicios en el juicio de desahucio por precario?
Si la ocupación por parte del precarista causa un perjuicio al propietario por la falta de disposición del inmueble o de la posibilidad de alquilarlo, se le podrá reclamar la cantidad que proceda en concepto de daños y prejuicios por su ilegítima ocupación.
Es conveniente para que el propietario pueda pedir la indemnización económica por imposibilidad de disponer del inmueble que se efectúe previamente un requerimiento de desalojo con eficacia coactiva.
La mayoría de los Tribunales considera que la acción de reclamación de daños y perjuicios no puede acumularse junto a la acción de desahucio por precario, toda vez que esta última por razón de la materia se ventila por juicio verbal, y la de petición de indemnización por razón de la cuantía.
Distinción entre la acción por precario y la acción de tutela sumaria de la posesión (interdictal)
Aunque ambas están encaminadas a la recuperación de la posesión, una diferencia sustancial es la siguiente:
a) En el caso de la acción por precario (artículo 250.1.2º de la LEC), la legitimación activa se reconoce a favor del dueño, usufructuario o cualquier otra persona con «derecho a poseer» (ius possidendi).
b) Por el contrario, en el caso de la acción de tutela sumaria de la posesión, denominados interdictos en terminología clásica (artículo 250.1.4º de la LEC), se reconoce legitimación activa a quien se encuentre en el disfrute de la cosa (ius possessionis) y lo que pretenda sea una rápida protección para la continuación en el goce pacífico de la cosa, como situación de hecho, en la que haya sido perturbado o de la que haya sido despojado.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Es normal q te den una casa te digan q la reformes que re la ponen a tu nombre y luego que esta perfecta y te gastas un dineral te denuncia por precario? Y no hay ley que haga nada y el afectado pierde todo esa inversión.?
Llevo casi 14 años con una mujer que somos paraja de hecho, tenemos un hijo de ocho años de nuestra relacion y ella cuando vino a vivir a la vivienda ya tenia una hija que en este momento tiene 22 años, yo me quiero separar con la custioda compartida del niño que tenemos en comun, la vivienda es propiedad de mis padres, no pagamos alquiler ni tan siquiera luz, contribucion, agua ni ningun tipo de gasto, todo ello lo paga mi padre. Estamos deacxuerdo en tener la custodia compartida de nuestro hijo. El probvlema que tengo es que ella lleva meses diciendome que abandonara la vivienda cuando pueda. me gustaria saber si tengo derecho a exigirle un plazo, ella trabaja y es fija en su trabajo pero me3 dice que no puede asumir un alquiler.
la xunta me ha subastado por 15000 euros 4 propiedades lo cual estoy recurriendo en el juzgado los nuevos propietarios sin legitimacion activa pretende hechrme a la calle por deshaucio en precario que puede ocurri?
Buenos días.
Tengo un familiar que vive en la vivienda donde también vivo yo, tiene 30 años y su sueldo es de 750 euros/mes, por media jornada, pues no quiere trabajar la jornada completa. Está en ella desde que nació, pues antes era de mis padres, que lo acogieron por abandono de sus padres. Los mismos le vendieron la vivienda, a mi hija, en 2013 y, desde mayo de 2021, es de mi propiedad por título de donación ¿Cabe que yo, como nuevo propietario, interponga demanda de desahucio por precario contra este sobrino?
Poseo el 75% de una finca en la que hay un ocupa en precario, sintítulo alguno. Puede prosperar la desocupación aún faltándome el 25 % de la propiedad?
gracias
Hola vivimos en una vivienda la cual no tiene proyecto escrituras y nisiquiera los herederos han echo aceptacion de herencia, la herencia hay dos herederos y 3 legados los 3 legados que hay en el testamento no aparecen en el registro de la propiedad ,hace 16 años que la testadora fallecio y los herederos no se hacen cargo de los impuestos… y nisiquiera de la aceptacion… la pregunta es : si los herederos no hacen aceptacion,los legados de las viviendas sin division horizontal , vertical, sin escrituras y no estar regstradas son validos los legados ?y la otra pregunta es :nos dieron lejitimacon activa a un contrato de unas viviendas qe no existen documentadas solo en un testamento que la testadora alega .Que pasaria si se meten de ocupas en la vivienda donde yo vivo el «legatario» puede poner una orden de desahucio ?? qe documentos tendria que aportar para acreditar que la vivienda es suya ?con el testamento bastaria ?
HOLA,me llamo Angel de 63 años prejubilado por enfermedad y junto a mi familia vivo en precario mas de 30 años( tengo documento oficial que lo acredita)en una vivienda municipal la cual quieren derribar,por reformas en el entorno. quisiéramos saber si alguna LEY nos ampara, ya que no existe ningún documento ni contrato firmado por mi con fecha de caducidad ni condiciones, solo BERBAL. PD.Mi señora y yo somos los guardas, aunque estemos exentos de pagos. esperando información aclaratoria, reciba saludos cordiales.
Soy el antiguo propietario de una vivienda que se adjudicó el banco por impago, embargo y finalmente adjudicado al banco en subasta. Sin embargo nunca el banco me informó del resultado de la subasta ni del nuevo propietario y yo he seguido ocupando la vivienda en cuestión. Ayer he recibido una citación para el juzgado donde se me insta a que me identifique como ocupante actual. En la citación se cita el posible inicio de un Desahucio por Precario. Mi pregunta es: ¿que consecuencias jurídicas o penales, si las hubiera, existirían en mi contra por haber ocupado la vivienda todo el tiempo desde el embargo hasta ahora, tres años, sin mediar pago a nadie ni el banco. Tampoco ellos me han enviado ningún tipo de comunicación ni me han requerido entregue la posesión al nuevo dueño?.. El nuevo dueño, que es quién inicia la acción legal indicada, es el tercero que la compra después de la subasta y es una sociedad que no consigo hablar con ellos ni existe teléfono donde dirigirme. Este nuevo propietario en CORAL HOMES SLU. y solo he podido conocer sus datos registrales como sociedad en el Registro Mercantil de Madrid, pero sin obtener medio para ponerme en contacto con ellos. Debo presentarme en 10 días hábiles. o en 3 si nombrase procurador y abogado, cosa que no estoy en condiciones de hacerlo.Soy jubilado y mi pensión es de 641€ mes. Me gustaría que me pudieran orientar o aconsejar. Se que me tendré que marchar de ahí, pero no me gustaría tener problemas de tipo penal por haber seguido residiendo en la propiedad en cuestión. Muchas gracias
Buenas tardes,
Tego que interponer un desahucio por precario contra unos okupas. El problema está en que hace 5 años que la finca la tienen okupada y temo que me tumben la demanda (+costas) por caducidad de la acción en aplicación de la regla 4ª del art. 460 C. Civil.
¿Es esto así? ¿Para el caso de que concurra caducidad de la acción, qué otra acción podría interponer?
Buenas soy copropietario de una vivienda en la cual vivía con mi mujer y mis hijos. Ahora mi mujer y yo nos hemos separado y el juez ha determinado que en el hogar deben quedarse mujer e hijos, custodia completa para mujer. Mi pregunta es: ¿Qué porcentaje de propiedad o derecho real como usufructo, necesita el resto de copropietarios para interponer una demanda de desahucio por precario con éxito?
Si yo permito que alguien viva en una vivienda y me pagan los gastos de consumo e IBI ¿no puedo deshauciarles si sólo hay un Contrato de Opción a Compra?.
Hola estamos viendo una ejecución de u a finca k supuestamente caja Murcia embargo a mis padres sin saver Nada x 1400 e la parcela tiene casa u vale muchísimo más,hicieron subasta y pujo u postor pero no lo veo legal x k no embargaron el coche mío o la nómina .fueron a lo k valía más.he sacado del juzgado lo civil de mis padres y no tienen nada. Pero este tío se la puesto a su nombre .esto es lega?
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos dias,mañana tengo un juicio por precario,despues de haber tenido varios juicios con los dueños(banco malo)y despues de llegar a un acuerdo que me iban a hacer un contrato social por que hace unos años me dio un infarto, ahora dicen que ta no quieren ni contrato ni mada,solo echarme del piso como sea y yo sin familia ni donde estar, pero tengo un contrato indefinido,se podria hacer algo al respecto??
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si al precarista se le exige el abono de sus gastos exclusivos de electricidad pero no de agua, ya no sería precarista?
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Buenos días.
Tengo un familiar que vive en la vivienda donde también vivo yo, tiene 30 años y su sueldo es de 750 euros/mes, por media jornada, pues no quiere trabajar la jornada completa. Está en ella desde que nació, pues antes era de mis padres, que lo acogieron por abandono de sus padres. Los mismos le vendieron la vivienda, a mi hija, en 2013 y, desde mayo de 2021, es de mi propiedad por título de donación ¿Cabe que yo, como nuevo propietario, interponga demanda de desahucio por precario contra este sobrino?
Estimado, te pediría que me amplíes el tema de la procedencia del verbal en caso de precario
Yo considero que solo procede el verbal en casos de precarios consentidos, no en caso de okupas
y justamente ese es el motivo de la reforma que agrega el apartado dos al parrafo 1.7º de la norma, no?
y en ese caso no entran bancos y etc personas jurídicas
dime si me equivoco porfa
saludos
Poseo el 75% de una finca en la que hay un ocupa en precario, sintítulo alguno. Puede prosperar la desocupación aún faltándome el 25 % de la propiedad?
gracias
Hola vivimos en una vivienda la cual no tiene proyecto escrituras y nisiquiera los herederos han echo aceptacion de herencia, la herencia hay dos herederos y 3 legados los 3 legados que hay en el testamento no aparecen en el registro de la propiedad ,hace 16 años que la testadora fallecio y los herederos no se hacen cargo de los impuestos… y nisiquiera de la aceptacion… la pregunta es : si los herederos no hacen aceptacion,los legados de las viviendas sin division horizontal , vertical, sin escrituras y no estar regstradas son validos los legados ?y la otra pregunta es :nos dieron lejitimacon activa a un contrato de unas viviendas qe no existen documentadas solo en un testamento que la testadora alega .Que pasaria si se meten de ocupas en la vivienda donde yo vivo el «legatario» puede poner una orden de desahucio ?? qe documentos tendria que aportar para acreditar que la vivienda es suya ?con el testamento bastaria ?
HOLA,me llamo Angel de 63 años prejubilado por enfermedad y junto a mi familia vivo en precario mas de 30 años( tengo documento oficial que lo acredita)en una vivienda municipal la cual quieren derribar,por reformas en el entorno. quisiéramos saber si alguna LEY nos ampara, ya que no existe ningún documento ni contrato firmado por mi con fecha de caducidad ni condiciones, solo BERBAL. PD.Mi señora y yo somos los guardas, aunque estemos exentos de pagos. esperando información aclaratoria, reciba saludos cordiales.
Soy el antiguo propietario de una vivienda que se adjudicó el banco por impago, embargo y finalmente adjudicado al banco en subasta. Sin embargo nunca el banco me informó del resultado de la subasta ni del nuevo propietario y yo he seguido ocupando la vivienda en cuestión. Ayer he recibido una citación para el juzgado donde se me insta a que me identifique como ocupante actual. En la citación se cita el posible inicio de un Desahucio por Precario. Mi pregunta es: ¿que consecuencias jurídicas o penales, si las hubiera, existirían en mi contra por haber ocupado la vivienda todo el tiempo desde el embargo hasta ahora, tres años, sin mediar pago a nadie ni el banco. Tampoco ellos me han enviado ningún tipo de comunicación ni me han requerido entregue la posesión al nuevo dueño?.. El nuevo dueño, que es quién inicia la acción legal indicada, es el tercero que la compra después de la subasta y es una sociedad que no consigo hablar con ellos ni existe teléfono donde dirigirme. Este nuevo propietario en CORAL HOMES SLU. y solo he podido conocer sus datos registrales como sociedad en el Registro Mercantil de Madrid, pero sin obtener medio para ponerme en contacto con ellos. Debo presentarme en 10 días hábiles. o en 3 si nombrase procurador y abogado, cosa que no estoy en condiciones de hacerlo.Soy jubilado y mi pensión es de 641€ mes. Me gustaría que me pudieran orientar o aconsejar. Se que me tendré que marchar de ahí, pero no me gustaría tener problemas de tipo penal por haber seguido residiendo en la propiedad en cuestión. Muchas gracias
Buenas tardes,
Tego que interponer un desahucio por precario contra unos okupas. El problema está en que hace 5 años que la finca la tienen okupada y temo que me tumben la demanda (+costas) por caducidad de la acción en aplicación de la regla 4ª del art. 460 C. Civil.
¿Es esto así? ¿Para el caso de que concurra caducidad de la acción, qué otra acción podría interponer?
Puedenaver un desahucio sinbun juicio de antemano y sin escuchar ambas partes
Buenas soy copropietario de una vivienda en la cual vivía con mi mujer y mis hijos. Ahora mi mujer y yo nos hemos separado y el juez ha determinado que en el hogar deben quedarse mujer e hijos, custodia completa para mujer. Mi pregunta es: ¿Qué porcentaje de propiedad o derecho real como usufructo, necesita el resto de copropietarios para interponer una demanda de desahucio por precario con éxito?
¿Qué se entiende por «merced»?
Si yo permito que alguien viva en una vivienda y me pagan los gastos de consumo e IBI ¿no puedo deshauciarles si sólo hay un Contrato de Opción a Compra?.
Gracias
Hola estamos viendo una ejecución de u a finca k supuestamente caja Murcia embargo a mis padres sin saver Nada x 1400 e la parcela tiene casa u vale muchísimo más,hicieron subasta y pujo u postor pero no lo veo legal x k no embargaron el coche mío o la nómina .fueron a lo k valía más.he sacado del juzgado lo civil de mis padres y no tienen nada. Pero este tío se la puesto a su nombre .esto es lega?
Hola Francisco,
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