La permuta inmobiliaria es una operación que ha gozado en los últimos años de una considerable aceptación en el sector de la construcción, donde un particular cedía un solar a cambio de una vivienda construida. De esta forma, la permuta inmobiliaria deviene en una forma segura de adquirir una nueva vivienda, cediendo la nuestra, sin necesidad de esperar a vender ésta y sin acudir a la concesión de un préstamo hipotecario, con unas ciertas ventajas fiscales. Ahora bien, el goce de esta seguridad debe venir rodeado de la adopción de ciertas cautelas, dada la complejidad de este tipo de contratos de permuta inmobiliaria y la necesidad de regular con todo lujo de detalles las condiciones contractuales. Por ello, resulta vital contar con el asesoramiento jurídico adecuado para evitar cae en determinados errores.
A mayor abundamiento, las nuevas tecnologías han contribuido enormemente al desarrollo de este tipo de operaciones inmobiliarias. En la red es posible encontrar multitud de páginas Webs y blogs dedicados en exclusiva a ofrecer estos trueques inmobiliarios. La calidad en los contenidos, la rigurosidad o la ausencia de la información prestada y otros aspectos garantes de los derechos de los consumidores varía mucho de un sitio a otro. Basta realizar una búsqueda en Google para darse cuenta de lo sencillo que resulta encontrar decenas de estos blogs.
Pues bien, sirva este artículo para advertir que se deben tomar en consideración determinadas precauciones o cautelas antes de decidirse por iniciar una operación inmobiliaria de este tipo, aunque nuestra necesidad fuese imperante y pensemos que la única solución posible es la adquisición de una vivienda de inferior valor a través de la permuta de nuestra vivienda hipotecada. Así deberíamos tener en consideración que la permuta inmobiliaria es una vía complementaria a la compraventa y que se caracteriza por una serie de elementos a los cuales debemos prestar una debida atención como paso previo a la elaboración de cualquier contrato de esta naturaleza y que procederemos a analizar en este mismo artículo, no sin antes realizar un somero análisis jurídico del contrato de permuta regulado en el Código Civil.
El marco jurídico del contrato de permuta
La permuta es el intercambio de una cosa por otra, como en la compraventa, de la que es su antecedente histórico. El Código Civil regula la permuta en sólo cuatro artículos que van del 1538 al 1541. Define el primero de ello la permuta como un contrato « por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra».
La razón de que la regulación legal sea sumamente escasa, seguramente, se debe a la opinión de los legisladores por la marginalidad de este contrato, más propio de época pasadas. Por ello, resulta evidente que este contrato, no deja de ser una vía alternativa a la compraventa, completamente asentada en nuestra economía, constituyendo el valor del dinero un medio de cambio y de pago usado ordinariamente. Por ello, el Código Civil se limita, tras ofrecer una definición de este contrato, a regular dos aspectos de la permuta: la permuta de cosa ajena y la pérdida de la cosa permutada por evicción.
El marco jurídico de las permutas de bienes inmuebles
De esta forma, hace años no eran extraños los contratos en los que el dueño de un solar se avenía a transmitir la propiedad del mismo a un constructor a cambio de que éste le entregase en propiedad y en un futuro una determinada superficie construida. En líneas generales, dicho acuerdo contractual puede ser calificado como permuta, aunque realmente la jurisprudencia suele oscilar entre dicha calificación y la caracterización de un contrato atípico, dado que junto a los elementos integrantes del contrato de permuta se aprecia una cierta relevancia las obligaciones complementarias derivadas de la construcción, que lo podría acerca a las características propias de un contrato de obra.
La cesión puede hacerse por transmisión total de una finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura o por transmisión de una cuota de una finca o de la edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad. El régimen general es el siguiente:
1. En los contratos de cesión otorgados antes de la obtención de la licencia de obra correspondiente se han de hacer constar las características de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los materiales empleados.
2. En los contratos de cesión otorgados una vez obtenida la licencia de obra correspondiente hay que incorporar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo o facultativa de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo o facultativa correspondiente.
3. Ambas partes pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación de la persona cesionaria.
4. La persona cedente, después de un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución del contrato si la licencia no se ajusta a los pactos acordados, en el caso establecido por el apartado 1, o si las obras no se han iniciado en el plazo pactado por una causa que no le sea imputable.
5. La obligación de la persona cesionaria sólo se entiende cumplida cuando la entrega de la obra se hace en las condiciones y con las características pactadas. Si no se ha estipulado nada en este sentido, la obra ha de ser entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los que sean necesarios para el uso a que se destine.
En caso de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria y, si procede, a los terceros, aunque cuando el coste de la finalización de las obras o, si procede, de la adaptación de las realmente ejecutadas a los pactos establecidos en el contrato sea superior a la mitad del coste de la construcción pactada, la persona cedente puede optar por el derribo a cargo de la persona cesionaria.
Con independencia de las múltiples fórmulas que pueden desplegar estos tipos de operaciones, la complejidad de estos contratos, así como la necesidad de definir con todo detalle las condiciones contractuales hace obligatorio el contar con asesoramiento personalizado para cada caso particular. Por ello y, en cualquier caso, la perfección de estas operaciones inmobiliarias debería ir encaminada al asesoramiento legal profesionalizado de los diferentes aspectos que se deben analizar antes de firmar un contrato de permuta inmobiliaria, en aquellos casos de intercambio de una finca por otra, y, en especial, los siguientes:
Identificación de los bienes inmuebles.- Es primordial identificar claramente las fincas objeto de permuta. Para ello, resulta aconsejable acudir al Registro de la Propiedad o al Catastro y solicitar la expedición de las oportunas certificaciones registrales.
Gastos de la permuta.
Como cualquier operación inmobiliaria la permuta tendrá asociados algunos gastos, de notaría, registros, impuestos de transmisión, etc… Es importante conocer estos gastos previamente para asegurarse de que es rentable esta forma de transmisión de una vivienda.
Diferencias de valor entre inmuebles. Puede ocurrir, y es lo más probable, que los dos pisos que se pretenden intercambiar no tengan el mismo valor de tasación. Es imprescindible conocer como una parte va a compensar a la otra por esta diferencia.
Aspectos Fiscales: además de lo anterior, es preciso contar con asesoramiento fiscal para conocer las particularidades su tratamiento tributario. Asimismo debe tenerse en cuenta que La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una consulta en la que aclara la fiscalidad del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en las permutas de terrenos para construir edificaciones futuras. El impuesto se tiene que repercutir cuando se entregue el solar, pero basándose en el precio de venta futuro. Por ello, ya no será posible ajustar o corregir la base imponible –al alza o a la baja– en función del valor definitivo del inmueble, cuando finalmente se construya. La DGT asume así de forma íntegra la nueva doctrina del Tribunal Supremo.
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Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Tengo una propiedad en Colombia y quiero permutarla por una aqui en España.
Cuales son los inconvenientes o ventajas?
Muchas gracias x su respuesta