La cláusula pactada de duración vitalicia en el contrato de arrendamiento de vivienda es válida al haberlo querido así las partes y estar definida la finalización del arriendo con el fallecimiento del inquilino.
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados a partir de enero de 1995 establece en su punto 1que la duración de los contratos de arrendamiento de viviendas será la libremente pactada, si bien fija un sistema de prórrogas obligatorias para el arrendador dependiendo de la fecha de celebración del contrato:
CINCO AÑOS si el contrató se celebró entre el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013.
TRES AÑOS si el contrato se ha celebrado desde el 6 de junio de 2013 en adelante.
EJEMPLOS:
a) El contrato de arrendamiento de vivienda se celebró el 1 de octubre de 2012. Si se hubiese pactado una duración inferior a 5 años, el inquilino tiene la facultad de permanecer hasta 5 años, por lo que el contrato finalizará el 30 de septiembre de 2017.
b) El contrato de arrendamiento de vivienda se celebró el 1 de julio de 2016. Si se hubiese pactado una duración inferior a 3 años, el inquilino tiene la facultad de permanecer hasta 3 años, por lo que el contrato finalizará el 30 de junio de 2019.
¿Se puede pactar la duración vitalicia en el contrato de arrendamiento de vivienda ?
La Sentencia de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA (Sección 4ª), de 19 de marzo de 2012 considera en el caso enjuiciado que sí es válido dicho pacto porque considera que está definido el plazo de duración que coincidirá con el fallecimiento del inquilino.
«Comparte la Sala la valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora de instancia y, en efecto, la documental obrante en la causa es muy clara sobre el pacto alcanzado por la demandada y la mercantil «xxxxxxxxxxx, S.L.» respecto de la resolución del contrato de arrendamiento relativo a la vivienda ubicada en el edificio adquirido por dicha sociedad, en el sentido de que se facilitaría a la arrendataria una nueva vivienda en zona próxima, que se respetaría durante el primer año el mismo importe que ya abonaba en concepto de renta, y que la duración del contrato sería vitalicia.
Todo ello reconocido y ratificado por el testigo D.xxxxx, sin que quede desvirtuado por las cláusulas puestas de relieve por la actora, ya que son las propias del impreso utilizado para suscribir el contrato, ni por la mención efectuada al plazo del arrendamiento hecha en la escritura pública de compraventa, que en ningún caso, puede perjudicar al pacto entre los contratantes de la relación arrendaticia.
Es decir, las partes pactaron expresamente la duración del contrato el cual se prolongará durante la vida de la arrendataria, de forma que la duración pactada es determinada, coincidente con la vida de la demandada, por lo que, el fallecimiento de la misma operará como término del plazo contractual pactado.
Nada se opone a esta forma de fijar la duración del contrato o el término final o extintivo del mismo, por cuanto el propio artículo 1125 del Código Civil, establece que «entiéndese por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo.»
En consecuencia, procede desestimar la demanda de resolución del contrato y absolver a la demandada de dichas pretensiones».
CONCLUSIÓN:
Aunque habrá que estar al caso concreto, esta sentencia establece que el pacto voluntario entre las partes estableciendo la duración vitalicia en el contrato de arrendamiento de vivienda es válido por estar definida la duración que coincidirá con el fallecimiento de la inquilina.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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