El Tribunal Supremo viene manteniendo reiteradamente la posibilidad de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de constitución hipoteca cuando la cláusula ha sido declarada nula por abusiva.
¿Qué ha pasado durante todos estos años con la cláusula gastos de los préstamos hipotecarios?
Hagamos un repaso rápido de como está este asunto de los gastos de las hipotecas:
1º.- Hasta hace poco más de seis años, cuando se firmaba un préstamo hipotecario, el Banco establecía como una cláusula impuesta en la escritura que todos los gastos de que se derivaran de la constitución de la hipoteca fuesen abonados por los clientes.
2º.- Entre dichos gastos, se encontraban los gastos de la notaría, del Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la tasación del inmueble.
3º.- Esta cláusula que imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos del préstamo hipotecario se consideró abusiva, declarándola nula por lo que procedía la devolución al cliente de las cantidades abonadas por estos conceptos.
4º.- Finalmente, el Tribunal Supremo estableció si había que devolver todo o parte de dichas cantidades abonadas por los clientes, estableciendo que el consumidor tiene derecho a que se le devuelvan por los siguientes conceptos e importes:
El 50% de los gastos de de la notaría.
El 100% de los gastos del Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la tasación.
¿Qué plazo de prescripción tiene el consumidor para reclamar los gastos del préstamo hipotecario?
Ante la disparidad de criterios seguidos por los tribunales de justicia españoles, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 22/07/2021 y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª) mediante Auto de fecha 9/12/2021 han planteado distintas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que a la luz de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores se pronuncie sobre la existencia o no de un plazo de prescripción para ejercitar la acción de restitución de las cantidades abonadas por gastos en los préstamos hipotecarios y en caso de existir cuál sería la fecha de comienzo de dicho plazo.
Mientras tanto parece que la corriente mayoritaria viene aceptando que el plazo de prescripción para dicha reclamación viene unido a la declaración de nulidad de la cláusula gastos por lo que se puede reclamar aunque la hipoteca se firmara hace bastantes años o estuviera cancelada.
Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de la hipoteca
Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 16.07.2020:
De la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo destacamos lo siguiente:
«6º.- «Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales…, que el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos» (APARTADO 55 de la sentencia).
Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 27.01.2021 y 31.03.2021:
«3.- Como hemos declarado en la sentencia 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.
4.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:
conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el PRESTATARIO, a él le corresponde este gasto.
Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
(ii) respecto de los gastos del Registro de la Propiedad
el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del Banco prestamista,será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.
(iii) Respecto de los gastos de Gestoría
con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista.»
(iv) Respecto de los gastos de Tasación del inmueble
Por último, en lo que respecta a los gastos de tasación , la legislación anterior a la Ley 5/2019 tampoco contenía previsión al respecto, por lo que, también en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, la sentencia de Pleno 35/2021, de 27 de enero, estableció que su pago correspondía al prestamista.
¿Qué gastos de la hipoteca se le pueden reclamar su devolución al banco?
Hagamos un resumen de lo que el cliente y el Banco tienen que pagar con relación a los gastos de la constitución o modificación del préstamo hipotecario
Al consumidor le corresponde abonar:
el 50% de los gastos de Notaría.
el 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Al banco le corresponde abonar:
el 50% de los gastos de Notaría.
el 100% de los gastos de Gestoría.
el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Yo ya he tenido el juicio para devolución de cláusula suelo y esta visto para sentencia desde el 23 de diciembre del 2021 en el juzgado N2Bis de Santander, cuanto puede tardar este juez en dar salida a un juicio que el Banco Santander ya lo ha perdido? Gracias. Un saludo
Buenos días:
Con fecha 18 de noviembre de 2020, mediante sentencia a mi favor del juzgado de primera instancia 12 de Zaragoza, Ibercaja me devolvió los gastos hipotecarios del Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca y la mitad de los gastos de gestoría y notaría, que es lo que se había solicitado
Posteriormente una Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero de 2021 dispuso que además de los gastos anteriormente mencionados había que devolver los gastos de gestoría y Tasación.
El 24 de marzo de 2021 hice una reclamación extrajudicial a Ibercaja solicitando me devolvieran el 100% de los gastos de tasación y el 50% de los gastos de gestoría que faltaban por devolver
El 20 de abril de 2021 me envian un escrito en el que me comunica que según el 10.3 del reglamento para la Defensa del Cliente del Grupo Ibercaja estable que «En todo caso, se entenderán excluidos los sigientes tipos de quejas o reclamaciones»:
«Las que se refieren a asuntos que se encuentren en tramitación en vía judicial o arbitral, o sometido a cualquier organismo público»
Mi pregunta es ¿Tras una sentencia del Juzgado a mi favor en que se me han devuelto los gastos del Registro de la propiedad y la mitad de los gastos de gestoría y notaria y la posterior sentencia del Tribunal Supremo en la que establece que además de lo anterior se tiene que devolver todos los gastos de tasación y el 50% de gastos de gestoría restantes?
Si voy al juzgado ¿ Está obligada Ibercaja a devolver también los mencionados gastos de tasación y 50% de gestoría retantes? o se considera cosa juzgada?
Los gastos tanto de notaría, gestoría, registro propiedad,tasación,es de las escrituras de compraventa y de la escritura de préstamo hipotecario? Devuelven los gastos que correspondan de las dos escrituras? Gracias
Buenos días, cuando me terminaría el plazo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Hace un par de años presenté reclamación en el banco y me la denegaron.
Acabo de ver que el plazo termina hoy, ¿es posible hacer la reclamación aún?
Gracias
Buenos días,
Yo firmé una hipoteca en 2004 y una novación de la misma en 2007 generando gastos de constitución ambas.
Ahora me contesta el banco BBVA que ha prescrito el plazo de 10 años en Cataluña.
Esto es correcto? No puedo hacer nada?
Muchas gracias
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Yo ya he tenido el juicio para devolución de cláusula suelo y esta visto para sentencia desde el 23 de diciembre del 2021 en el juzgado N2Bis de Santander, cuanto puede tardar este juez en dar salida a un juicio que el Banco Santander ya lo ha perdido? Gracias. Un saludo
YA NO ACABO EL PLAZO PARA PEDIR DEVOLUCION O AUN SE PUEDE PEDIR
Buenos días:
Con fecha 18 de noviembre de 2020, mediante sentencia a mi favor del juzgado de primera instancia 12 de Zaragoza, Ibercaja me devolvió los gastos hipotecarios del Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca y la mitad de los gastos de gestoría y notaría, que es lo que se había solicitado
Posteriormente una Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero de 2021 dispuso que además de los gastos anteriormente mencionados había que devolver los gastos de gestoría y Tasación.
El 24 de marzo de 2021 hice una reclamación extrajudicial a Ibercaja solicitando me devolvieran el 100% de los gastos de tasación y el 50% de los gastos de gestoría que faltaban por devolver
El 20 de abril de 2021 me envian un escrito en el que me comunica que según el 10.3 del reglamento para la Defensa del Cliente del Grupo Ibercaja estable que «En todo caso, se entenderán excluidos los sigientes tipos de quejas o reclamaciones»:
«Las que se refieren a asuntos que se encuentren en tramitación en vía judicial o arbitral, o sometido a cualquier organismo público»
Mi pregunta es ¿Tras una sentencia del Juzgado a mi favor en que se me han devuelto los gastos del Registro de la propiedad y la mitad de los gastos de gestoría y notaria y la posterior sentencia del Tribunal Supremo en la que establece que además de lo anterior se tiene que devolver todos los gastos de tasación y el 50% de gastos de gestoría restantes?
Si voy al juzgado ¿ Está obligada Ibercaja a devolver también los mencionados gastos de tasación y 50% de gestoría retantes? o se considera cosa juzgada?
Muchas gracias
Los gastos tanto de notaría, gestoría, registro propiedad,tasación,es de las escrituras de compraventa y de la escritura de préstamo hipotecario? Devuelven los gastos que correspondan de las dos escrituras? Gracias
Buenos días, cuando me terminaría el plazo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Hace un par de años presenté reclamación en el banco y me la denegaron.
Acabo de ver que el plazo termina hoy, ¿es posible hacer la reclamación aún?
Gracias
Buenos días,
Yo firmé una hipoteca en 2004 y una novación de la misma en 2007 generando gastos de constitución ambas.
Ahora me contesta el banco BBVA que ha prescrito el plazo de 10 años en Cataluña.
Esto es correcto? No puedo hacer nada?
Muchas gracias