La mayoría necesaria de votos para arreglar el portal de la comunidad es una cuestión que suscita bastantes problemas en las Juntas de propietarios, toda vez que todo dependerá de la consideración que tengan las obras, es decir, si las obras de arreglo del portal son necesarias para la conservación del edificio o solo meramente se trata de obras encaminadas a la mejora estética de dicho elemento.
¿Los propietarios pueden exigir obras de mejora en la comunidad que no son necesarias?
«…ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.»
Trasladado dicho precepto a las obras de arreglo del portal de la comunidad, podríamos concluir que ningún vecino puede solicitar que se realicen, salvo que sean necesarias para el inmueble.
¿Qué se consideran obras necesarias?
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) 16 junio 2009, mantiene que:
«Son obras de reparación necesarias aquellas que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad».
Votos necesarios para arreglar el portal de la comunidad cuando se trata de obras necesarias
Para su validez en primera convocatoria se necesitará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes y representados.
¿Puede acordar la comunidad el arreglo del portal aunque no sean obras necesarias?
La respuesta es que sí puede.
La Junta de propietarios, como soberana de la voluntad de la comunidad, puede acordar llevar a cabo la realización de obras de acondicionamiento o mejora estética del portal.
En este caso,
¿Qué número de votos favorables se requiere para arreglar el portal de la comunidad cuando se trata de obras estéticas?
El número de votos para arreglar el portal de la Comunidad cuando dichas obras son meramente de ornato (cambiar la solería con mejores materiales, recubrir las paredes para darle mayor presencia al bloque, cambiar la decoración etc.) será de:
Los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Se exige por tanto un quórum de doble mayoría, es decir, deben reunirse ambos porcentajes en número de propietarios y en número de cuotas de participación.
¿El acuerdo obligaría a los propietarios que no quieren arreglar estéticamente el portal?
La Ley dice que si alcanza ese doble quórum (3/5 total de propietarios más 3/5 de las cuotas de participación) y la derrama que tiene que pagar cada vecino no supera el importe de 3 mensualidades de los gastos comunes ordinarios, vinculará a todos los vecinos aunque no hayan votado a favor del acuerdo.
En cambio si la derrama de las obras de arreglo del portal supera esas tres mensualidades, el artículo 17.4 de la LPH establece lo siguiente:
«el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal».
Esto significa que si un vecino tiene que pagar como derrama por las obras de mejora del portal más de 3 mensualidades del importe de los gastos comunes ordinarios y se ha opuesto al acuerdo, no vendrá obligado al pago de dichos gastos aunque se beneficie de dichas mejoras, ya que como comprenderéis va a seguir utilizando el portal se hagan o no las obras.
En este caso es muy importante que haga constar en la Junta de propietarios su voto en contra del acuerdo de arreglar el portal.
¿El voto de los ausentes se cuenta para alcanzar la mayoría de los 3/5 necesarios de votos y cuotas de participación?
La respuesta, aunque admito que existen otras opiniones, es que el voto de los ausentes NO se debe contar para reunir el quórum de los 3/5 de votos y cuotas de participación favorables. El argumento tendría su base en el artículo 17.8 de la LPH.
Por tanto la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación para arreglar el portal por carácter estético y no necesario debe salir de la propia Junta de propietarios. Si no se alcanza ésta mayoría en la propia reunión de propietarios, el acuerdo no podrá ser aprobado.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola Buenas tardes, en la comunidad que resido hay una derrama para ir reuniendo las mejoras del edifico, en esa derrama hay algunos impagos y deniegan el derecho al voto algunos vecinos, pero la pregunta es, si la derrama es para ir reuniendo y ese dinero no se ha ejecutado para ninguna obra y los recibos de la comunidad tienen todo al día solo unos atrasos en la dicha derrama, pueden denegar el derecho al voto?.
En mi comunidad se va ha hacer la envolvente térmica debido a que dos factores que el ladrillo cara vista que tiene se está rompiendo y la mejora de la envolvente ya que es viejo el edificio y tiene cámara de aire como aislamiento, el problema viene a que mi comunidad son todos millonarios menos unos pocos, que hemos votado en contra, no a la envolvente si no a que encima de la envolvente pongan una especie de embellecedor que aga la forma de ladrillo cara vista eso supone un desembolso de 800 euros más dividido en 12 meses, y mi pregunta es estoy obligado a pagar esa cantidad de más por estética?
Hola reca,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
Hola buenas
Tengo una duda y es la siguiente
En mí edificio se aprobó realizar unas mejoras al edificio y se después de presentar varios presupuestos y una mayoría de los vecinos han votado en contra a todos los presupuestos y otros vecinos minoritarios han votado un presupuesto.
Se puede aprobar ese presupuesto aunque no se tenga mayoría y estar aprobado por mayoría realizar las obras.
Un saludo
Hola, a ver si alguien puede ayudarme,en el garaje de mi comunidad de vecinos quieren cambiar la puerta automatica de entrada de coches y ponerla unos tres metros más afuera,quedaría a ras de la fachada, porque dicen que asi se evita que en ese hueco que queda ahora duerman indigentes, esto se puede hacer y que mayorías harían falta?? Se tendría que hacer un muro de obra a cada lado para sujetar la puerta. Yo no lo veo necesario ya que la puerta que hay funciona perfectamente y cumple su función, gracias!!
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en mi comunidad quieren motorizar la puerta del portal es una mejora muy cara cuando la puerta actual funciona muy bien. Tenemos un propietario en silla de ruedas la puerta esistente funciona muy bien. yo no me puedo pagar ese lujo, me pueden obligar.
Hola , en la comunidad de mi madre quieren volver a reparar el terrado , cuando se hiczo apenas hace dos años por filtraciones, parexce seer que los problemas son los mismos y sin mirar presupuestos ni nada,8 DE SEGURO COMUNITArio o garanria) quieren hacer una derrama de 50€.
Me puedo negar hasta saber de donde viene el problema y saber si esta cubierto por algunas de las partes antes mencionada
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Estamos realizando una obra en la comunidad y hay que escoger algunos materiales, ¿tiene la presidenta potestad para elegir varios modelos para que escojan el resto de los vecinos?
en un comunidad de 7 apartamentos hay uno que quiere (a pesar de haber pasado control de Industria) cambiar el ascensor. Dado que son segundas residencias entre tres y cuatro propietarios no asisten a las reuniones. Todos tenemos el mismo % de m2.
Los votos de los que no se presentan cuentan como positivos? Se puede hacer algo para parar este cambio no necesario?
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Artículo interesante y útil, muchas gracias. Si he entendido bien, para instalar p.e. un sistema de vigilancia TV se requiere el voto de 3/5 partes de los asistentes a la reunión (no del total de propietarios); y que, solo en el caso de que el coste supere 3 mensualidades de la cuota ordinaria, los disidentes no están obligados, y además los no presentes no pueden contarse como votos favorables, es decir, el coste debe repartirse solo entre los que voten expresamente a favor.
Interpreto también que si la nueva instalación no exigible cuesta menos de 3 mensualidades, también se necesita el voto de 3/5 partes de los asistentes a la reunión, pero en este caso obliga al 100% de propietarios, incluso a los que votan en contra, y que el voto de los ausentes se computa como favorable
¿es la misma situación en Cataluña?
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Hola Buenas tardes, en la comunidad que resido hay una derrama para ir reuniendo las mejoras del edifico, en esa derrama hay algunos impagos y deniegan el derecho al voto algunos vecinos, pero la pregunta es, si la derrama es para ir reuniendo y ese dinero no se ha ejecutado para ninguna obra y los recibos de la comunidad tienen todo al día solo unos atrasos en la dicha derrama, pueden denegar el derecho al voto?.
Muchas gracias!
Hola buenas.
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Un saludo
Hola, a ver si alguien puede ayudarme,en el garaje de mi comunidad de vecinos quieren cambiar la puerta automatica de entrada de coches y ponerla unos tres metros más afuera,quedaría a ras de la fachada, porque dicen que asi se evita que en ese hueco que queda ahora duerman indigentes, esto se puede hacer y que mayorías harían falta?? Se tendría que hacer un muro de obra a cada lado para sujetar la puerta. Yo no lo veo necesario ya que la puerta que hay funciona perfectamente y cumple su función, gracias!!
Hola Amparo,
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Interpreto también que si la nueva instalación no exigible cuesta menos de 3 mensualidades, también se necesita el voto de 3/5 partes de los asistentes a la reunión, pero en este caso obliga al 100% de propietarios, incluso a los que votan en contra, y que el voto de los ausentes se computa como favorable
¿es la misma situación en Cataluña?