Antes de hablaros sobre las consecuencias de cobrar una renta superior a la permitida en VPO, recordaros que en otro de nuestros artículos sobre la renta del alquiler en viviendas de protección oficial resaltábamos que en esta materia la jurisprudencia ha cambiado en estos últimos años su criterio.
Insistimos en las repercusiones importantes que para el arrendador supone cobrar una renta superior a la permitida en VPO, ya que como veremos le va a permitir al arrendatario acomodar el importe de la renta a la autorizada legalmente, reclamar el importe pagado en exceso o como alguna Audiencia Provincial ha declarado, la nulidad de dicha cláusula impide el cobro de la renta reclamada por el dueño.
En primer lugar vamos a citar la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de marzo de 2011, que vino a recoger el testigo de esos cambios que ya empezaban a vislumbrarse por los Tribunales en este asunto, y que resume muy claramente cual debe ser la respuesta cuando se pague una renta superior a la permitida para viviendas de protección oficial.
Cobrar una renta superior a la permitida en VPO, según el Tribunal Supremo
Veamos la siguiente sentencia dictada por el Tribunal Supremo sobre el establecimiento de una renta superior a la permitida para viviendas de VPO:
Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 25.03.2011
» CUARTO.- Arrendamientos de vivienda de protección oficial: efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida administrativamente:
El apartado 5.º de la Disposición Adicional 1.ª LAU 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, SERÁN NULAS las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 lo siguiente:
«En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable.
No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura.
A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994 , en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ).
La cláusula es NULA y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con DEVOLUCIÓN DE LO PAGADO en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.»
Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010.
QUINTO.- Aplicación de la jurisprudencia al caso actual:
La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la estimación del recurso. La Audiencia Provincial considera probado que cuando actor y demandado decidieron formalizar por escrito el contrato de arrendamiento verbal de la vivienda de protección oficial, propiedad de la parte actora, el arrendatario se negó a que el importe de la renta fuera el que hasta entonces había abonado, por ser muy superior al que debía fijarse en atención a la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial.
Indicó el arrendatario que con arreglo a tal normativa el importe de la renta no podía ser superior a 450 euros. Pese a conocer estos argumentos, la parte arrendadora, pretendió no alterar la cuantía de la renta, desglosando el importe de la misma en varios conceptos: 450 euros de renta, respetando así los límites legales, y otros 210 euros en concepto de alquiler de muebles y enseres.
Tras negarse a ello el arrendatario, la parte arrendadora intentó acomodar el importe de la renta al RD 2960/1976, pero el arrendatario se opuso a hacer frente a los gastos de comunidad y a permitir la retirada de los muebles existentes en la vivienda. Ante tal situación de hecho la arrendadora ejercitó la acción de desahucio por falta de pago, alegando que el arrendatario no le abonaba el importe total de la renta, importe que la Audiencia Provincial considera que es de 660 euros, conforme ambas partes convinieron libremente fijar. El impago de parte de esta cantidad sirve de base a la Audiencia Provincial para estimar el desahucio por falta de pago.
En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª) de 30.05.2017
En esta sentencia se declaró por el Juzgado la resolución del contrato de arrendamiento y se condenó a la arrendataria al pago de 15.125 euros por impago de rentas.
La arrendataria recurre la sentencia alegando que el Juez no ha aplicado la normativa específica que regula los arrendamientos de viviendas de protección oficial que exige el contrato de arrendamiento se vise y que la renta exigida no supere los máximos autorizados en dicha normativa.
La Audiencia Provincial al resolver el recurso declara:
«Frente a ello el arrendador se ha limitado a poner de manifiesto que se le debe el alquiler y que la cuestión suscitada de contrario excede del ámbito propio del procedimiento en el que nos encontramos atendido su objeto, a pesar de que era su obligación haber acreditado el cumplimiento de los requisitos mencionados: visado y corrección de la renta pactada y ello de conformidad con la jurisprudencia citada, de suerte que al no haberlo hecho no podemos concluir que la arrendataria haya incumplido su obligación de pagar una renta derivada de una cláusula nula por ser la convenida superior a la permitida y además, incorporada a un contrato que no es válido en la medida en que en el de compraventa se dice expresamente por el demandante que la vivienda que adquiere va a ser su primera residencia habitual.
En estas condiciones y por aplicación de la doctrina citada del TS debemos concluir que el impago por la arrendataria de una renta procedente de una cláusula contractual nula no puede dar lugar a la resolución del contrato por este motivo ni a su condena al pago de tales rentas excesivas, sin que proceda ya realizar pronunciamiento alguno en relación al desahucio al haber entregado la demandada las llaves.
El recurso merece ser estimado.»
Conclusión
Abonar o cobrar una renta superior a la permitida en VPO (Viviendas de Protección Oficial) es una cláusula NULA, debiendo acomodarse la misma como máximo a lo que autorice la legislación administrativa pertinente.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Es legal alquilar una vpo al precio legal y sumarle el alquiler de los muebles , gastos de calefacción, luz y agua y cuota de comunidad de vecinos?