Los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios serán aquellos que infrinjan una ley distinta a la Ley de Propiedad Horizontal.
Diferencias entre un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable
Las diferencias entre un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable cuando es adoptado por la comunidad de propietarios es la siguiente:
Acuerdos nulos de pleno derecho
Se consideran aquellos acuerdos adoptados por la Junta de propietarios que infringen una ley distinta de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Estos acuerdos nulos de pleno derecho son insubsanables por el transcurso del tiempo, es decir, no serán válidos nunca, pudiendo ser impugnados en cualquier momento.
Acuerdos anulables
Se consideran aquellos acuerdos adoptados por la Junta de propietarios que son contrarios a las reglas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o a los estatutos, pudiendo ser impugnados judicialmente por los propietarios.
Si estos acuerdos contrarios a la LPH, no se impugnan en el plazo previsto en el artículo 18 de la LPH, el acuerdo se subsana y será válido.
El Tribunal Supremo en materia de validez y plena eficacia de los acuerdos aprobados en Junta de propietarios ha reiterado con valor de doctrina jurisprudencial que los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla tercera del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto la diferencia entre un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable, es que estos últimos acuerdos se convalidarán y serán válidos y eficaces si no se impugnan en el plazo de caducidad previsto legalmente.
Ejemplo:
a) La Comunidad adopta un acuerdo consistente en el reparto de una derrama entre los vecinos para sufragar unas obras.
b) Uno de los comuneros considera que el reparto no se ha hecho correctamente conforme a la cuota de participación que cada uno tiene en el inmueble y por lo tanto entiende que se trata de un acuerdo radicalmente nulo por infringir la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que establece que cada propietario contribuirá a los gastos según su coeficiente de participación.
c) Dicho propietario no impugna judicialmente el acuerdo de reparto de derramas hasta que le reclama la Comunidad el importe, habiendo transcurrido más de un año desde su aprobación.
En este caso, el acuerdo podría ser anulado por ser contrario a a la LPH, en concreto a la regla de reparto prevista en el artículo 9.1 e) de la LPH, ahora bien, el artículo 18 LPH dispone que, si no es impugnado dentro del plazo de un año, el acuerdo se subsana y convalida.
El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de marzo de 2014, ha vuelto a dejar claros los efectos de considerar un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable.
La opinión del Tribunal Supremo apunta a la posible nulidad del pleno derecho «sólo en los casos de que los acuerdos comunitarios infrinjan otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal», mientras que se considerarán acuerdos anulables los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios que contravengan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.
Comentarios a la STS de 5 marzo de 2014 sobre acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios:
1.- El Tribunal Supremo resalta que la doctrina de esa Sala apunta a la posible nulidad de pleno derecho en los casos de contravención por los acuerdos comunitarios de otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal.
2.- Recuerda el Alto Tribunal a través de otras sentencias anteriores que ya se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.
3.- De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos adoptados por la Comunidad que infrinjan la Ley de Propiedad Horizontal quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido.
¿Qué plazos tiene un comunero para impugnar un acuerdo que infrinja la LPH o los estatutos?
El artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal establece que cuando los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios sean contrarios a cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad, el plazo de impugnación es un plazo de caducidad de un año.
Esto viene a significar, si atendemos al ejemplo que más arriba pusimos, que si el comunero no impugna judicialmente el acuerdo de la Comunidad de propietarios sobre reparto de las derramas dentro del plazo de caducidad del año, por mucho que fuese un acuerdo nulo en su adopción por contravenir cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos, el acuerdo se subsana y ya no podrá oponerse al mismo, es decir, aunque fuese nulo en un principio, sus efectos se convalidan por el transcurso de ese año.
Sentencia de la AP Madrid (Sección 19ª) de 14 de mayo de 2014:
» La LPH no distingue formalmente entre acuerdos radicalmente nulos y meramente anulables, sino que establece dos categorías de anulabilidad. Ello no implica que no puedan existir acuerdos radicalmente nulos, como sería el caso de los que contravengan una norma imperativa distinta de la LPH o el orden público, sino que solo estos últimos no están sujetos al precitado plazo de caducidad. A tal efecto es reiterada la doctrina jurisprudencial conforme a la cual los acuerdos contrarios a la LPH y a los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno. La regla general es que la acción caduca a los tres meses, y, excepcionalmente, ese plazo se amplía hasta el año cuando los acuerdos vulneren la ley o los estatutos.«
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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El Sr. Administrador de mi comunidad, presenta cada año en los gastos y entradas de la comunidad, lo siguiente: conserje/mantenedor desde el 15 de Junio al 15 de Septiembre (son 92 días ) trabaja los 92 días y se le pagan, es decir, este trabajador no descansa. Se incumple el artículo 37 de la Ley Laboral.
Igualmente a este trabajador se le da tres pagas en Diciembre, su sueldo, paga extra y paga por las vacaciones no disfrutadas. El trabajador es fijo.
La comunidad tiene unos aparcamientos que alquila los dos meses de verano, ya fue denunciada ante hacienda por no declarar este ingreso. (unos 5.000 euros aproximados) nuevamente vuelve a ingresos el alquiler de los aparcamientos y los pones en ingresos varios, al objeto de no pagar el IVA.
Mis preguntas son las siguientes:
a) ¿Es ilegal lo que esta haciendo el Sr. administrador?
b) ¿Que leyes se están incumpliendo?
c) Si se está incumpliendo alguna Ley ¿es nulo de pleno derecho el voto de la comunidad?
d) Según el Sr. administrador la comunidad al votar afirmativamente al estado de cuenta, da también su voto positivo a todo lo que se está haciendo en la administración.
e) Si la comunidad vota algo ilegal ¿Debe el Sr. administrador negarse a cumplirlo?
En la Convocatoria a Junta en uno de los puntos, se pone el tema de adoptar acuerdos de una chimenea de mi casa. No se me ha notificado al no vivir en el edificio.
Debo asistir a la Junta al tratarse un tema mío?
Buenos días:
Hace dos años la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de desvincular una plaza de garaje del piso del que era anexa y se le fijó una cuota de participación que se restó al piso. Los estatutos no dicen nada al respecto. El acuerdo requiere unanimidad por afectar al título constitutivo pero votó en contra un propietario que no impugnó judicialmente el acuerdo en el plazo de un año.
La pregunta es: ¿es válido el acuerdo y la Comunidad de Propietarios puede ya considerar que ese trastero es una finca independiente?
Gracias
Hola Gloria,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información. https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info–
Buen día
Si hay alguien que pueda aclarar lo siguiente:
El administrador aplica el reparto de gastos, algunos por coeficiente y otros a partes iguales, sin que los estatutos ni ningún acuerdo estipulado lo diga.
En el 2015, convoqué junta para que aplique el reparto del gasto de la cuota de isabel ii a coeficiente y no a partes iguales.
En el 2016, otro grupo volvió al reparto a partes iguales
La LPH realmente permite hacer y deshacer , porque impugnar, nos podemos llevar toda la vida en tiempo y dinero impugnando
Buenas tardes. En una Junta se aprobó el hacer un hueco en una pared interior del portal para hacer una puerta, y también el hacer una ventana en la parte baja de la fachada. Considero que no es válido porque se requería unanimidad al ser alteración de elementos comunes y además 3 de los votos afirmativos procedían de morosos que no pueden votar. Todo ésto lo ha permitido una empresa que se dedica a ello. ¿ Es válido ?. ¿ Puedo exigir una subsanación en el libro de actas. ?.
Muchas gracias.
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El Sr. Administrador de mi comunidad, presenta cada año en los gastos y entradas de la comunidad, lo siguiente: conserje/mantenedor desde el 15 de Junio al 15 de Septiembre (son 92 días ) trabaja los 92 días y se le pagan, es decir, este trabajador no descansa. Se incumple el artículo 37 de la Ley Laboral.
Igualmente a este trabajador se le da tres pagas en Diciembre, su sueldo, paga extra y paga por las vacaciones no disfrutadas. El trabajador es fijo.
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a) ¿Es ilegal lo que esta haciendo el Sr. administrador?
b) ¿Que leyes se están incumpliendo?
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d) Según el Sr. administrador la comunidad al votar afirmativamente al estado de cuenta, da también su voto positivo a todo lo que se está haciendo en la administración.
e) Si la comunidad vota algo ilegal ¿Debe el Sr. administrador negarse a cumplirlo?
En la Convocatoria a Junta en uno de los puntos, se pone el tema de adoptar acuerdos de una chimenea de mi casa. No se me ha notificado al no vivir en el edificio.
Debo asistir a la Junta al tratarse un tema mío?
Buenos días:
Hace dos años la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de desvincular una plaza de garaje del piso del que era anexa y se le fijó una cuota de participación que se restó al piso. Los estatutos no dicen nada al respecto. El acuerdo requiere unanimidad por afectar al título constitutivo pero votó en contra un propietario que no impugnó judicialmente el acuerdo en el plazo de un año.
La pregunta es: ¿es válido el acuerdo y la Comunidad de Propietarios puede ya considerar que ese trastero es una finca independiente?
Gracias
Hola Gloria,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info–
Buen día
Si hay alguien que pueda aclarar lo siguiente:
El administrador aplica el reparto de gastos, algunos por coeficiente y otros a partes iguales, sin que los estatutos ni ningún acuerdo estipulado lo diga.
En el 2015, convoqué junta para que aplique el reparto del gasto de la cuota de isabel ii a coeficiente y no a partes iguales.
En el 2016, otro grupo volvió al reparto a partes iguales
La LPH realmente permite hacer y deshacer , porque impugnar, nos podemos llevar toda la vida en tiempo y dinero impugnando
Don Paco. Qué bien escribes, coñe
Buenas tardes. En una Junta se aprobó el hacer un hueco en una pared interior del portal para hacer una puerta, y también el hacer una ventana en la parte baja de la fachada. Considero que no es válido porque se requería unanimidad al ser alteración de elementos comunes y además 3 de los votos afirmativos procedían de morosos que no pueden votar. Todo ésto lo ha permitido una empresa que se dedica a ello. ¿ Es válido ?. ¿ Puedo exigir una subsanación en el libro de actas. ?.
Muchas gracias.