Mediante este artículo jurídico queremos dar respuesta a las frecuentes preguntas que nos hacen sobre las consecuencias del abandono del arrendatario antes del plazo de finalización pactado en el contrato de arrendamiento de una vivienda.
Lo primero que hay que decir, es que dependiendo de la fecha del contrato de alquiler de vivienda, se le aplicará unas normas u otras, ya que como debéis saber, a partir del 6 de junio de 2013 se reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, por lo que existen dos regulaciones distintas según el contrato se haya firmado entre el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013, y los contratos suscritos entre el 6 de junio de 2013 en adelante.
No nos vamos a referir en este artículo a los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1995, sometidos a la Ley de 1964 que dejaremos para una posterior entrada.
El artículo 9 de la LAU 29/1994 establece para estos contratos que la duración del arrendamiento será la que libremente pacten por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Quiere decir esto, que el arrendatario tiene la posibilidad de ir prorrogando el contrato a su voluntad hasta alcanzar una duración de cinco años, sin que el arrendador se pueda oponer a ello.
EJEMPLO: Se firma un contrato por una duración de 1 año. Si el inquilino quiere, cuando el contrato llegue a su vencimiento, podrá seguir en la vivienda durante otro año más y así sucesivamente hasta completar 5 años. Cada año el contrato se irá prorrogando por otro año hasta alcanzar la cifra de 5 años. Si el arrendatario llevase 3 años, por ejemplo, y no quiere seguir más con el alquiler, deberá esperar a que termine ese año de prórroga y avisar con 30 dias de antelación a la finalización de la prórroga, comunicándole fehacientemente al dueño que no va a seguir con el arrendamiento.
El abandono del arrendatario antes del plazo convenido o de las prórrogas a las que tiene derecho, llevará consigo la posibilidad de que el dueño opte por cualquiera de esta dos posibilidades:
1ª.- Puede pedir el cumplimiento de la duración pactada o de lo que falte de la prórroga.
2ª.- La indemnización de daños y perjuicios por lo el abandono del arrendatario antes del plazo convenido o de la prórroga.
Se firma un contrato de alquiler de vivienda por 1 año. El inquilino cuando llegó dicha fecha de vencimiento, continuó dos meses más, por lo que se entendió que optó por continuar con el alquiler. El inquilino tiene derecho, como hemos dicho, a distintas prórrogas anuales hasta completar 5 años. A los dos meses de la primera prórroga anual, decide abandonar el piso porque ha encontrado otro mejor, en este caso, como el contrato de arrendamiento se había prorrogado por un año y le quedan todavía 10 meses de duración, el dueño puede optar por cualquiera de estas dos soluciones:
1ª.- El cumplimiento del contrato y exigirle al inquilino que permanezca en la vivienda los 10 meses que aún le faltan de la prórroga, pagándole la renta de cada uno de ellos.
2ª.- Puede optar por una indemnización de daños y perjuicios (artículos 1101 y 1104 Código Civil) que deberá acreditar ante el Juzgado y que tendrían su fundamento en el perjuicio que le ha supuesto el abandono del arrendatario antes del plazo, como podrían ser los meses en los que tarde de nuevo en alquilar el piso, los anuncios publicitarios para volver a alquilarlo, comisiones de la agencia inmobiliaria, etc.
La ley 4/2013 de 4 de junio modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Dos de los grandes cambios que ha producido son:
1º.- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Como vemos se ha rebajado el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda de 5 años a 3 años.
2º.- Nueva redacción del artículo 11 LAU, que establece lo siguiente: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
De dicha norma se extraen las siguientes consencuencias:
A partir del 6 de junio de 2013 (fecha que entró en vigor la reforma) el inquilino podrá abandonar la vivienda si comunica este hecho al arrendador con una antelación mínima de 30 dias. En este caso y siempre que así se haya pactado, indemnizará al dueño con una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir del contrato y si quedase menos de un año, la parte proporcional.
PLANTILLA DE COMUNICACION DEL DESISTIMIENTO
Por tanto el abandono del arrendatario antes del plazo convenido sólo llevará aparejado el pago de una indemnización, como máximo y siempre que viniese pactado en el contrato, de las cantidades dispuestas por la reforma de la LAU, (un mes de renta por cada año que falte por cumplir).
EJEMPLO: Se firma un contrato de alquiler por 1 año, pero a los 7 meses el inquilino quiere abandonar la vivienda. En este caso, comunicará al dueño que se marcha antes de que finalice el plazo del año, debiendo indemnizarle con una cantidad consistente en un mes de la renta por cada año que le falte por cumplir. Como en el ejemplo sólo le faltan 5 meses del contrato, la cantidad a indemnizar será la parte proporcional de esa indemnización, el 41,67% de un mes de la renta.
El abandono del arrendatario antes del plazo convenido tendrá aparejado el pago de esa indemnización, si en el contrato figura pacttado. En su defecto, el inquilino sólo tendrá que estar un mínimo de 6 meses en la vivienda arrendada.
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Es aconsejable hacer un documento para que lo firme el arrendador, como que entregamos la vivienda en buen estado, para evitar posibles reclamaciones posteriores con cargo a la fianza. Sobre todo en casos como este, que no terminamos bien la relación contractual.
En que términos o que se debería recoger en este documento?.
Gracias un saludo
Hola Rafael:
1.- Efectivamente, es importante que redactésis un documento entre ambos, haciendo constar vuestos datos personales, la fecha, y que una vez terminado el arrendamiento de la vivienda xxxxxx, se entregan las llaves y por tanto la posesión de la vivienda al arrendador en perfectas condiciones, quien la recibe en ese momento.
2.- No tiene que ser muy extenso, simplmente que recojan esas cuestiones.
Si tienes alguna duda más puedes llamarme al 807 502 004 y la comentamos. Un saludo.
Hola, si me marcho del piso a los 4 meses cómo sería mi caso?:
pagar 2 meses (para cumplir los 6 meses) y medio mes por año? que pasa con la fianza (de 1 mes)?, me la tienen que devolver?.
Gracias y un saludo
Hola Marco:
1.- si tu contrato es de 1 año, y te quieres marchar a los 4 meses, salvo que alcances un acuerdo con el dueño más favorable, tendrías que abonarle los 2 meses que faltan (hasta los 6 en los que la Ley te permite marcharte) y además y SIEMPRE QUE SE HAYA PACTADO, deberías indemnizarlo con 15 dias de renta (pues te faltarian 6 meses para terminar de cumplir el contrato " Art. 11 LAU, ....Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir).
2.- en cuanto a la fianza debe de devolvértela integra si no se adeudan rentas o no hay daños en la vivienda.
Si necesitas alguna aclaración más puedes llamar al 807 502 004 (marcar la extensión nº 11) y la hablamos. Un saludo.
Hola.Yo vivo en un piso compartido con otros 3 estudiantes. El contrato entró en vigor el mes de septiembre, pero yo me vine a vivir solo en octubre. De momento no he firmado ningún contrato y tampoco he entregado la fianza (2 meses en mi caso).
La cosa es: puede que en abril me den unas prácticas en otra ciudad y tenga que abandonar el piso. En ese caso ¿me devolverá la fianza íntegra o tendré que pagar alguna penalización?
Buenos días, agradecería vuestra ayuda con la siguiente cuestión: El 1 de junio de 2014 entramos de alquiler en un piso por un año, renovable por otro a su finalización, si ninguna de las partes indicaba lo contrario. Queremos abandonar el piso en agosto de 2015, de modo que estaría en vigor el segundo año de alquiler. Nuestra pregunta es la siguiente, ¿aplicaría algún tipo de penalización? ¿en este segundo año de alquiler habría que estar también mínimo seis meses como en el caso del primero? Muchas gracias por vuestra ayuda. Un saludo
Hola Sara:
1.- En cuanto a la penalización, hay que ver si en el contrato viene estipulada la misma. Si no viniera nada, no hay penalización. En caso de que viniera estipulada, la penalización nunca podrá ser superior a la establecida en el artículo 11 LAU : " una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
2.- Considero que una vez ha entrado en funcionamiento esa primera prórroga anual, no hay que estar un mínimo de 6 meses, dado que la ley no distingue, solo refiere el texto legal a que se podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses.
Un saludo
Estimado Francisco,
Me permito refrescar este hilo porque, a punto de acometer el alquiler de una vivienda por dos años, el borrador del contrato especifica lo siguiente:
"En caso de que la arrendataria decida abandonar la vivienda o resolver este contrato unilateralmente antes del transcurso de los dos primeros años asume expresamente la obligación de abonar en un sólo pago el importe equivalente a la suma de las rentas mensuales que le faltaren por pagar hasta el cumplimiento de dicho periodo. Tal obligación le será igualmente exigible, y así lo acepta, en caso de desahucio por falta de pago.
Esta condición es aceptada plenamente por la arrendataria, la cual es informada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente en lo que concierne a periodos de obligado cumplimiento, no suponiendo para la arrendataria ningún dolo o abuso lo pactado en este contrato."
No logro conciliar dicha claúsula con el comentario qué haces tú de "En caso de que viniera estipulada, la penalización nunca podrá ser superior a la establecida en el artículo 11 LAU "
¿Podrías arrojar algo de luz al respecto? ¿Es una claúsula abusiva la que se me está presentando en el contrato?
Muchas gracias de antemano.
Este es mi caso: Me quiero ir del piso porque el 1 de septiembre de 2015 firmo otro contrato con otra vivienda que he encontrado con mejores condiciones. Si aviso con un mes de antelación, es decir a 29 de julio de 2015. Tendré que indemnizar al arrendador o se puede quedar el con el mes de fianza?
La vigencia de mi contrato es de un año, contado a partir del 15 de noviembre de 2005 hasta el 15 de noviembre del año 2006. LAU de 24 de noviembre de 1994.
Se hace constar que llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prorrogas, su voluntad de no renovarlo.
En caso de desistimiento del arrendatario antes del fin del contrato, éste deberá preavisar con un plazo mínimo de un mes e indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad la renta en vigor por cada año del contrato que reste en vigor, los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización, finalizado el primer años de contrato no habrá lugar ya a la indenización.
Gracias de antemano
Buenos días.
Mi vivienda esta alquilada con un contrato de un añ renovable hasta tres años. El primer año de arrendamiento se termina en Diciembre.
Ayer me llamo el inquilino diciendome que se quiere mudar en 13 días... O sea que han estado pagando 7 meses. Y septiembre tampoco quiere pagarlo..
Aparte de perder la finza, puedo requerirle los meses de alquiler restantes hasta el cumplimiento de año (hasta diciembre) o solo la indemnizacion? Y cuanto de indemnización?
Muchas gracias por su ayuda!
Hola mi consulta es la siguiente rente una casa por un año y apenas al tercer mes de la renta el inquilino ya no se reporta ni contesta llamadas y se fue debiendo parte del segundo mes de renta y el tercero que va corriendo, los vecinos comentan que tiene un mes sin saber d ellos, quiero saber cuanto tiempo debo dar para considerar nulo el contrato o poder entrar a la casa para ponerla nuevamente en renta? Espero respuesta Muchas gracias
Hola, estoy e un piso de estudiantes, somos 3 compartiendolo. Firmamos el contrato por 10 meses, de septiembre a junio y por motivos personales me tengo que ir a mi ciudad a acabar el curso académico y abandonar el piso. He enontrado varias personas para ocupar mi lugar en el piso pero mis compañeras se niegan a aceptarlas y ha hablado con la propietaia diciendole que no estaban de acuerdo y que si me iva ellas tampoco pagarian, por lo que la casera se ha asustado y no me deja irme si no encontramos a nadie que les guste a las otras dos compañeras. Han visitado el piso más de 10 personas y todo el rato ponen pegas. El 15 de febrero me tengo que ir si o si y ellas dicen que si no encontramos a nadie tendré que pagar si o sí el piso ya que me abala mi padre.
Que solución podriamos encontrar aqui?
Muchas gracias
Hola Lupe,
Realmente este espacio está habilitado para comentarios, aunque a veces contestemos a algunas dudas, no podemos hacerlo con todas por esta vía, bien porque requieren una explicación muy extensa, necesitamos saber más datos,etc. Por ello, te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica, en el 807.502.004, para que directamente y de manera más detallada te indique cómo proceder.
Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
Puedo alquilar una vivienda de protección oficial pasado los diez años o venderla sin problemas
hola. yo vivo en un piso de alquiler y se me acaba el contrato ahora y la renovacion es por tres años. la relacion con mi pareja no es del todo buena y tengo la duda de si renuevo el contrato y nos separamos podria dejar el piso con la prologa recien firmada para 3 años