La declaración efectuada por el Tribunal Supremo de que es abusiva la cláusula que repercute en el consumidor los gastos de la hipoteca está empezando a tener, después de la reciente sentencia del Tribunal Europeo sobre la retroactividad de las cantidades cobradas indebidamente por las cláusulas suelo, una importante difusión y están comenzando a presentarse demandas solicitando a los Bancos que les devuelvan todos estos gastos de formalización de la hipoteca.
Antes de nada vamos a situar el asunto tratado por el Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de 23.12.2015 para que veáis la repercusión que esta sentencia puede tener en un futuro inmediato.
La cuestión es la siguiente
1º.- Se presenta una demanda para que se declare, entre otras cosas, el carácter abusivo, y en consecuencia la nulidad de las cláusulas de la hipoteca que referida a los gastos de formalización del préstamo hipotecario establecía lo siguiente:
» Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª….» (Hemos copiado la parte más importante de esta cláusula).
2º.- Como veis es la típica cláusula que figura en casi todas las hipotecas, por medio de la cual el consumidor («prestatario»), se obliga a pagar todos los gastos que conlleva la formalización de la escritura de hipoteca, tales como los gastos notariales, inscripción en el Registro, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etcétera.; en definitiva, cuando se firma una hipoteca, el que corre con todos los gastos es es solicitante y el Banco no paga nada.
3º.- Este asunto finalmente terminó en el Tribunal Supremo, que con fecha 23 de diciembre de 2015 resuelve esta cuestión de la manera que seguidamente se expone:
A) Resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
B) El art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) califica como cláusulas abusivas «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» (numero 3º).
El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c).
Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).
C) Sobre tales bases legales cabe declarar abusiva la cláusula que repercute en el consumidor los gastos de la hipoteca. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.
Y QUIEN TIENE EL INTERÉS PRINCIPAL en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, EL PRESTAMISTA (el BANCO), pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (art. 1875 Código Civil) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista (el BANCO). Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
D) Respecto del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que también se carga exclusivamente al prestatario (CLIENTE), el Tribunal Supremo dice: …el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante (sobre el CLIENTE).
En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
Como veis el Tribunal Supremo declara en esta sentencia, abusiva la cláusula que repercute en el consumidor los gastos de la hipoteca, pero no solo los de la formalización como los notariales o del registro de la propiedad, sino también el pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
Después de la sentencia comentada del Tribunal Supremo , acaba de dictarse hace poco menos de un mes la primera sentencia que nos conste por una Audiencia Provincial, en concreto la AP de Pontevedra, que siguiendo aquella doctrina, considera abusivas las estipulaciones de la hipoteca que imponían al consumidor el total pago de los gastos de formalización de la escritura. PINCHA AQUÍ para ver este artículo donde consta el texto completo de esta sentencia.
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Buenas noches,
Yo compre una casa hace diez años. de esa casa de pago un iva y unos gastos notariales, todo a cargo nuestro. Con este articulo quereis decir que los 4000€ que pague de notario lo tenia que haber pagado el banco?
Muchas gracias de antemano.
Saludos