La doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal se traduce en el uso de una norma por parte de la comunidad o de alguno de los propietarios con mala fe y en perjuicio de otro u otros copropietarios sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.
Entre los supuestos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para impugnar un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios ante los tribunales de Justicia, el artículo 18.1.c) de la citada ley establece lo siguiente:
«Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.»
Para el Tribunal Supremo el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal consiste en la utilización de la norma por la comunidad de propietarios con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes.
En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.
Y como institución de equidad, el abuso de derecho exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos, al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación.
Veamos algunas sentencias donde se aprecia el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal:
«…respecto de la obra de unión física del garaje y el local al que aparece funcionalmente vinculado, el acuerdo, como se afirmó en la sentencia de primera instancia y confirmó la Audiencia, incurre en abuso de derecho, pues la obra data de 1997 y se llevó a cabo por la primera adquirente, incluso antes de que se constituyera formalmente la comunidad de propietarios, fue tácitamente consentida por ésta durante veinte años, y está legalizada administrativamente.
…La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis, en el que concurre el doble elemento propio del abuso del derecho:
(i) el objetivo (anormalidad en el ejercicio), cuando ahora se alega la inexistencia de la autorización por la comunidad de una obra que ha sido consentida tácitamente durante veinte años;
(ii) y el subjetivo (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)… sin que se pueda demostrar un uso irregular o un peligro para el edificio o para sus habitantes.
En consecuencia, respecto de este punto, el citado acuerdo es contrario al artículo 7 del Código Civil y, por tanto, nulo de pleno derecho (art. 6.3 del C. civil).»
Asunto planteado:
1.- La Comunidad de propietarios interpone una demanda contra un propietario por la ilegalidad de unas obras realizadas, solicitando la demolición de las obras por afectar a elementos comunes.
2.- El Juzgado desestimó la demanda de la Comunidad y absolvió al propietario.
3.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de la Comunidad y condenó al propietario a la demolición de la obras.
4.- El propietario recurre en casación al Tribunal Supremo. Los argumentos del propietario, a modo de resumen son los siguientes:
Razonamientos del Tribunal Supremo
1º.- Queda acreditado que las obras afectaron a la ejecución de cubiertas de obra con estructura y acabado de teja fuera de la vertical de la fachada, a la alteración de los cerramientos de la fachada, aumento del ancho del hueco de la ventana, construcción de un cuerpo exterior nuevo de ladrillo cerámico, cara vista y de aluminio, y demolición de un tramo de fachada aumentando el hueco de salida desde el salón de la vivienda.
2º.- No se solicitó la pertinente autorización a la Comunidad de propietarios. Del mismo modo que no se le comunicó el inicio de las referidas obras.
3º.- La Comunidad de propietarios sólo autorizó en un acuerdo de 27 de enero de 2003, el cerramiento en la zona del salón a los propietarios de los pisos bajos.
4º.- De otro acuerdo de la Comunidad adoptado el 17 de febrero de 2009 se desprende que la misma ha demandado a diversos propietarios por obras realizadas en la fachada, sin autorización para ello.
5º.- En el presente caso, con carácter general, tal y como declaró la Audiencia Provincial, queda fuera de toda duda que las meritadas obras, afectantes a la estructura del edificio y a su título constitutivo, exigen para su realización el acuerdo por unanimidad de la Junta de propietarios ( artículo 17.6º LPH ), sin que pueda alegarse, al respecto, la doctrina del silencio positivo bien referida a meros «consentimientos informales», o bien al consentimiento tácito, propiamente dicho.
6º.- Sobre la aplicación de la teoría del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal hemos de señalar que esta doctrina jurisprudencial ya se recogió en sentencia del TS de fecha 4 de enero de 2012, donde se precisa que no cabe estimar una discriminación o desigualdad de trato cuando de las circunstancias fácticas del caso concreto se desprende que las actuaciones emprendidas se sustenten en unas finalidades claramente amparadas en la norma. En efecto, si se atiende a estas circunstancias se observa que no se produce la vulneración del principio de igualdad por las siguientes consideraciones:
7º.- Además de los puntos anteriores, la doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que delimitan el ejercicio de los derechos exigiendo, para ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación en el ejercicio del derecho a la que la Ley no ampara o concede cobertura alguna; al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva desproporción de su ejercicio en perjuicio de cualquier propietario y sin que por ello se obtenga un beneficio común amparado por la misma.
8º.- Pues bien, en el presente caso (dice el TS en esta sentencia de 17 junio de 2015), atendidas las circunstancias del mismo, tampoco se dan las condiciones o requisitos de aplicación de la figura del abuso de derecho, principalmente por las siguientes consideraciones:
«…hemos examinado los hechos, y creemos que el acuerdo impugnado excede de los límites del ejercicio normal del derecho.
Entre líneas puede verse un enfrentamiento entre los miembros de la comunidad por el uso de las terrazas, que surge después de que en 1978 desapareciera la vivienda del portero.
Frente a las pretensiones de uso de los comuneros, y el actor reivindica su derecho a mantener su uso exclusivo y excluyente; son elementos comunes de uso privativo, y no tiene por qué dar a cada uno de los comuneros una llave para entrar en ellas.; forman parte de su vivienda, y está facultado para proteger su intimidad, sin perjuicio de su obligación de franquear el paso cuando sea necesario para la reparación de los elementos comunes.
Las obras más antiguas son de 1964, otras más modernas son de 1992 y otras; las ultimas, de 2001 y frente a esa antigüedad, solo en 2017 la comunidad toma el acuerdo de pedir la reposición a su estado original, olvidando que en el piso xxxxx se ha incorporado la terraza a la vivienda.
En esas circunstancias y sin que pueda deducirse un daño a la comunidad por el mantenimiento de las obras del actor, hechas desde hace 16 años parece que el acuerdo impugnado entra en los límites del abuso del derecho.»
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
Hola, acabo de sufrir una circunstacia en mi comunidad de vecinos y quiero consultar si podría tener base para la presentación de una demanda por violación del principio de igualdad de trato entre vecinos y qué podría exigir. El caso es que tenemos un local en la entreplanta de un edificio de 6 pisos colindante con el local de otro vecino, ambos locales sin instalación de agua. Los dos acordamos hará un mes o mes y medio, por dos veces de forma verbal ejecutar una obra de instalación nueva de agua limpia y desagüe en esos locales compartiendo gastos y procedimientos ya que son contiguos. Al mismo tiempo me puse en contacto por telefono con el administrador del edificio, llamada que admite, identificándome convenientemente y aportando todos los datos de mi local comunicando mi intención de dar agua al local próximamente y confirmando él la luz verde por parte de la comunidad, al haber ya otro precedente hace muchos años.
El caso es que estas navidades se produjo una obra de reforma de un elemento común en el portal de la comunidad, se cambió un ascensor/montacargas que subía desde el portal a la entreplanta por lo que tuvo que picarse el habitáculo de obra de dicho ascensor para construir uno más grande. Dicha obra se hizo apoyándose en una pared del local de nuestro vecino. Desde poco antes de comenzar la obra de la comunidad la comunicación con dicho vecino cesa y lo achacamos al ajetreo de las vacaciones navideñas. La obra acaba los primeros días de enero.
Pasa el tiempo y nos convocan la pasada semana a una reunión extraordinaria porque ese vecino dice necesitar permiso para la tramitación de cambio de uso a vivienda de dicho local y aborda a uno de mis familiares para animarnos a acudir y pedirlo nosotros también, sin más información.
LLamo al administrador y visiblemente dubitativo al pedirle que me incluya en dicho permiso me dice que recordaba vagamente que alguien también quería dar agua pero, literalmente, "no se había enterado bien, que se había liado"
En dicha reunión nos enteramos de que este vecino YA HA EJECUTADO LA OBRA DE INSTALACIÓN DE AGUA EN SU LOCAL y con toda naturalidad la presidenta de la comunidad, íntima amiga de dicho vecino y portavoz en esa reunión de él (que por cierto no acude), admite con toda naturalidad que el albañil que la ha realizado ¡¡es el mismo que ha realizado la obra del montacargas!! y al requerir el nombre del profesional para que realice la obra en mi caso también, directamente me sugiere ante la presencia de todos los vecinos presentes, que yo lo haga con uno de mi confianza y que los planos están en el cuarto de contadores.(apáñatelas tú que ni nos molestamos en disimular... la diferencia de trato o que no queremos que contactes con él, no sé bien qué pretendía).
Nadie, ni el vecino, ni la presidenta ni el administrador (que gestionó la obra común y al que comuniqué mi intención de realizar una obra idéntica a la de él en un local contiguo) en ningún momento nos avisó ni hizo intento alguno de contactar con nosotros ni antes ni durante la realización de la obra del montacargas para que nosotros también nos beneficiáramos de las facilidades que tuvo mi vecino y nunca sospechamos que a la vez que la obra que todos veíamos del montacargas, mi vecinoe estaba haciendo la suya.A día de hoy no tengo explicación alguna por parte del vecino de lo ocurrido.
Me gustaría saber su opinión ante esta situación y las medidas que puedo tomar ya que todavía nosotros debemos realizar esa obra y tememos que persista la retención de información y en general la evidente mala fe contra nosotros.
Si existe caso y posibilidades de conseguir algo, ¿a quién debo demandar', a la comunidad, al administrador en concreto que gestiona la comunidad...?Hasta dónde llegan mis derechos en toda esta situación??
Gracias.Un saludo.
M.P.
Hola M.P.
Como comprenderá la problemática que comenta requiere un estudio detallado del asunto, por lo que no podemos contestarle en esta sección dedicada a comentarios.
Saludos
Hola, en una comunidad los títulos constitutivos son los siguientes: 15 vecinos.
10 fincas- 85m+4mtr= 89m ---6% : total 60%
2 fincas- 36m-----4% :
2 fincas-- 75m-----9% :
1 finca 118m-----13,6%:
Las 5 últimas fincas eran bajos, pero ahora dos de ellas son viviendas. Sólo los 5 bajos son el 40% (ahorre algunas comas porcentuales, son aprox.) y sólo los 3 últimos son un 31% del edificio. El último no tiene ni acceso desde el portal, sólo a la calle y los dos pequeños tienen uso privado, incluso lo han cerrado con llave, desde hace tiempo de un patio comunitario de unos 50m(25m para cada o más), a lo que nadie se opone, pero usan.La diez viviendas tienen el trastero en la última planta, uno cada una.
El tema es que las viviendads edificaron el edificio para si y pusieron los títulos antes de vender los bajos.
La duda es si hay posibilidades reales de cambiar esto, ya que la distribución parece bastante injusta y qué profesional sería el adecuado para reorganizar equitativamente este desajuste si fuese el caso.
Muchas gracias.
Hola
La Junta de propietarios acordó contratar un arquitecto para hacer un informe, el presidente y vicepresidente hicieron pidieron a un arquitecto de su confianza que hiciera el informe y cuando se ha presentado ha sido reprobados porque no presentaron varios presupuestos, presentación que no se estipulaba en el acta, donde textualmente "Se propone contratar la redacción de un informe técnico ..." el acuerdo fue "A favor de contratar los servicios de un arquitecto". En la Junta extraordinaria siguiente unos vecinos exponen que han realizado otras actuaciones sobre el tema, actuaciones que no han informado ni al presidente ni la vicepresidente y ante la presentación del informe y la factura del mismo propusieron esos vecinos la reprobación de la actuación del presidente y vicepresidente que prosperó y la comunidad no quiere hacerse cargo de la factura. ¿debe pagar la comunidad y asumirla o requerir que la pague el presidente ? ¿hay abuso de derecho por alguna de las partes? (abuso al reprobar la comunidad, abuso del presidente, ...)
Buenos dias,
Llevo casi 21años en mi comunidad de vecino y desde que entré vi una costumbre que consistía en aparcar dos coches aprovechando tu plaza si el espacio que ocupas con el segundo coche no estorba gravemente. Lo expuse y me dijero que era comun hacerlo con un cierto criterio...no molestar.
ahora yo tengo plaza y de ha acceso a aparcar un segundo coche en un hueco muerto bajo el bloque que solo sirve para acumular arañas...no es sitio de paso ni estorba a nadie. El presidente ha puesto un bolardo para que yo no aparque pero al resto de vecinos que cometen esta practica no.