Existe controversia sobre la validez o nulidad del acuerdo de impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos.
Cada vez se da con más frecuencia la adopción de acuerdos comunitarios en los que se decide impedir el acceso o utilización de ciertos elementos comunes (piscinas, pistas de pádel, etc.) a los vecinos que no están al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.
Expongo las sentencias que he encontrado a favor de alguna de estas posturas:
«Atendiendo a lo expuesto y ponderando todos los intereses en conflicto, como son el uso de unos elementos comunes de carácter accesorio y la necesidad de contribuir a su sostenimiento, estimamos que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como puede ser el uso de las zonas deportivas, esto es, club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscinas y pádel, cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizado en el artículo 17.4 de la LPH , no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen interior.
Sustenta el reclamante su petición en que una comunidad de propietarios no puede adoptar un acuerdo por el que priva a un comunero del uso de un elemento común por ser moroso, puesto que ello vulnera el derecho de propiedad. La ley establece los cauces legales para reclamar el pago de las cantidades adeudadas que nunca puede ser el de coaccionar y privar a los deudores de servicios que le corresponden por su condición de propietarios.
La comunidad se opone alegando que dicho acuerdo no es ilegal, del mismo modo que no lo es limitar el uso de los columpios por razón de edad o no permitir la entrada de menores al jacuzzi o cerrar el acceso de determinadas zonas. El acuerdo no es una coacción o un acuerdo de presión, puesto que la comunidad sigue los cauces legales para reclamar el pago de las deudas.
Este Tribunal estima que el motivo debe rechazarse porque, en el presente caso, el acuerdo no acarrea la privación del derecho de propiedad sino la limitación temporal del uso por una causa objetiva, como es no contribuir a los gastos que son necesarios para el sostén de dichas instalaciones en particular y de todo el inmueble en general.
Si se tratara de un elemento esencial para la habitabilidad del inmueble o, no siéndolo, no pudiese privársele de su uso, compartiríamos el criterio del demandante, pero como se trata de un elemento accesorio cuyo uso puede ser limitado o excluido a los comuneros que no paguen su mantenimiento, consideramos que dicho acuerdo no limita su derecho de propiedad.»
«En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, y declarar nulo el acuerdo impugnado por impedir el acceso y uso a un comunero de un elemento común a un propietario que lo tiene reconocido por los estatutos. Para su aprobación, dicho acuerdo requiere la unanimidad, al suponer la alteración de una disposición estatutaria ( art. 17.1 LPH ).»
Siguiendo con este tema, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) dictó un resolución de fecha 23 de octubre de 2012 que es muy novedosa sobre lo que hasta ese momento se venía considerando. Esta resolución cuyo texto podéis leer completo si PINCHAÍS AQUÍ, declara la validez de unos Estatutos en los que se había acordado por unanimidad impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos y también de las instalaciones de tenis.
Los argumentos que da esta resolución es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis, son elementos comunes especiales que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda. Continúa diciendo, que no se trataría de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter eventual mientras no se ponga al día en el pago de los gastos comunes, por lo que la limitación de acceso a la piscina de los propietarios morosos es coherente con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.
Considero que esta resolución es bastante cuestionable desde un punto de vista jurídico, ya que la Comunidad de Propietarios no puede prohibir el uso de elementos comunes a los propietarios (sean necesarios o no para la habitabilidad) y menos por el hecho de que no paguen los gastos comunes algunos vecinos. Podríamos encontrarnos en el caso de que tampoco los ascensores son elementos necesarios para la habitabilidad y por ese motivo se impidiera su utilización a aquellos propietarios morosos. No obstante habrá que ver por donde se va moviendo la jurisprudencia en este asunto, ya que la citada resolución de la DGRN ha dado mucho que hablar en los círculos doctrinales.
Resaltamos por su importancia la conclusión que alcanza la DGRN en este asunto: » Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes»
La cláusula estatutaria de prohibir o impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, por lo que puede ser inscrita.
Por último señalar que además de los problemas de índole jurídica que plantea esta cuestión habría otros materiales como por ejemplo cómo y quién impediría el acceso a la piscina de los propietarios morosos.
A continuación señalo una sentencia, que aunque no se refiere al acuerdo de prohibir el acceso a la piscina de los propietarios morosos, cuestiona otro acuerdo similar adoptado por la Junta de propietarios de la Comunidad sobre privación del uso de elementos comunes a propietarios morosos. La Audiencia Provincial de Almería (Sección 1ª) en sentencia de 19 septiembre de 2011, dice:
» Cuestión distinta, porque sí fue objeto de debate, es la relativa a la prohibición de utilización del gimnasio y club social por parte de los alquilados, a excepción de los de larga duración…; consideramos que este acuerdo contraviene normas de necesaria observancia como el art. 5.3 de la LPH …. y el art. 3.3 LPH, éste último que establece que cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran. Al privar a los arrendatarios del uso y disfrute del gimnasio y del club social se contravienen los preceptos citados, pues se restringe el derecho de copropiedad injustificadamente. De ahí que proceda declarar la nulidad del acuerdo estimando en este sentido el recurso interpuesto.»
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Ver comentarios
Buenos días,
Entiendo sus argumentaciones, pero le comento el caso de uno de los morosos de mi comunidad de vecinos, constituida por 32 chalets adosados con una piscina en las zonas comunes. Este señor es un marroquí que no vive aquí más que por temporadas de vacaciones y que debe ya casi 3000€ en cuotas comunitarias, y dice que no piensa pagar porque "para un mes que viene al año..." pero viene con sus buenos y caros coches, fanfarroneando de su dinero con relojes de oro, sus esposas, sus hijos... y ocupan la piscina durante el mes que están aquí, gratis, riéndose en la cara de los vecinos que mantenemos la comunidad con nuestro dinero y nuestro esfuerzo. Yo, si fuera el uso de un ascensor, lógicamente entiendo que no se le puede prohibir, como tampoco que pise los pasillos comunes para acceder a su vivienda o cosas así. Pero la piscina es un elemento de ocio, de disfrute, y es además lo único que le anima a veranear aquí, por tanto, veo lógico que, si la quiere disfrutar, que se ponga al día en las cuotas, que el mantenimiento de la piscina también depende de ello. Además no es justo que los demás vecinos, que sí estamos al día en las cuotas,le paguemos su disfrute y el de toda su familia , no le parece?Quizá haya que matizar y sólo limitar el uso de elementos de ocio y disfrute, nada más, para que no haya ese tipo de problemas que usted comenta de prohibir cosas como el ascensor... pero esta solución puede ser la única que nos permita cobrar. Son ya 3000€, y la Justicia es muy lenta, puede ser que hasta se libre de pagar. Así nos va en este país.
Hola Cristina:
Comprendo el problema que planteas porque lo cierto es que muchas comunidades y comuneros se están viendo obligados a satisfacer las cuotas de otros (algunos de ellos caraduras) para que la Comunidad pueda seguir funcionando, y además se beneficien como en el caso que planteas de servicios que no son necesarios para la habitabilidad del inmueble. Ahora bien, no encuentro que haya otra solución jurídica a este problema más que acudir a las vias que señala la Ley para poder cobrarle al moroso. Un saludo y gracias por tu comentario. En breve escribiré un artículo sobre una resolución de la Dirección General de los Registros que parece que abre una vía en estos casos.
Gracias a ti por contestarme, es cierto que jurídicamente no nos queda otro remedio que acudir a las vías legales, de hecho, la Administradora nos ha dicho que aunque existan esas sentencias, en España no se crea Jurisprudencia, o sea que si él nos denuncia, habría que ir a juicio y todo queda en manos del Juez. Lástima.Tengo la sensación de que la Justicia protege demasiado a los caraduras en este país, y de que a veces, lo que dicta el sentido común cuesta mucho ponerlo en práctica de forma legal.
Recibe un cordial saludo.
Hola,
Soy propietario de un apartamento con piscina y pistas de padel. En mi comunidad se está optando por hacer lo mismo prohibir el acceso, y aún más lejos hanido, han publicado en los tablones de anuncios de cada uno de los nueve portales los nombres de las personas que adeudan y la deuda.
Yo he sido presidente de la comunidad y hace siete años me iba muy bien en la vida, ahora tras un desempleo de larga duración y un divorcio, apenas si me da para comer y no puedo satisfacer las cuotas de la comunidad. Pero les puedo asegurar que no es porque no quiera sino, porque no puedo.
Iba a denunciar a la comunidad por hacer publicos mi datos o deudas pero, han retirado mi nombre del tablon y le puedo asegurar que nadie me va a prohibir entrar a la piscina ni jugar a padel cuando quiera pues en los 342.000 euros que pagué por el apartamento en la memoria descriptiva hace mención como zonas de uso y disfrute de ocio, la piscina, las pistas de padel y los jardines, en caso contrario no hubiera comprado el apartamento, ni pagado tanto por el mismo.
Yo pagaré la comunidad más tarde o temprano pero les aseguro que nadie me privará de mi derecho a disfrutar de la piscina o pistas de padel y menos pudiendo demostrar que no tengo ingresos.
con ésto quiero decir que tambien hay que diferenciar entre los que no quieren, no pueden etc... tema complicado
GRACIAS
Hola, Francisco.
Creo que hay casos y casos, hay que ser razonables.
En mi Comunidad también hay vecinos en su situación, que van pagando como pueden y que deben dos o tres cuotas porque les es imposible ir al día en estos momentos, y todos lo comprendemos y no pasa nada, pero al menos, lo dicen, acuden a las reuniones y se les ve intención de pago y de hecho, lo van haciendo, eso nos puede pasar a todos.
No me refiero a esos casos, que se entienden perfectamente y tampoco es justo presionarles más.
Lo que ocurre es que tenemos vecinos que no pagan nunca, desde que constituimos la Comunidad, y que además, son solventes y presumen de coches caros y otras posesiones valiosas. Uno de ellos, concretamente, usa la casa como segunda vivienda, para veranear, y no paga porque "para un mes que va..." Es a esos casos a los que me refiero que alguna medida hay que tomar, porque ni pagan ni tienen intención de hacerlo, y no es justo que disfruten de los elementos comunes de ocio que sí pagamos religiosamente y con mucho esfuerzo los demás.
Para que se haga una idea, en mi Comunidad, de 32 viviendas que somos, hay tres grandes morosos, el que menos debe va ya por 3000€, y todos tienen solvencia probada. En total, nuestra morosidad asciende ya a 11000€, y la parte que les correspondería pagar de todo lo común la tenemos que sufragar el resto.
Esta medida se propone porque sentimos impotencia, llevamos así 10 años, y lo único que podemos hacer es ir a juicio y ponernos a la cola de la lista de acreedores, encima, ya sabemos lo lenta que va la Justicia, con las molestias y gastos que conlleva y sin garantías finales de cobro.
Por eso, puesto que estas personas vienen a veranear y a disfrutar gratis de la piscina ellos, sus familiares, y hasta amigos a los que invitan, creo que sí merecen que el resto de los vecinos que les pagamos todo, tomemos alguna medida de presión, porque, por esa regla de tres de no pagar porque no quieren, dejamos de hacerlo todos y a ver cómo se mantienen los elementos comunes.
Una cosa es no poder pagar, y hay que ser comprensivo y darle un margen a estas personas, y otra, tener la cara muy dura y querer aprovecharse del resto de los vecinos. Si estos morosos caraduras quieren tener uso y disfrute de la piscina, que paguen, como todos, y si no, que vendan la casa y vivan en chalets independientes y se costeen sus gastos o se vayan a la playa, me es indiferente, pero si viven en Comunidad, tienen que acatar sus derechos, sus obligaciones y sus normas. Que siempre hay listos que van por la vida de gratis aprovechándose da la buena fe y la honradez de la gente.
Yo no lo veo complicado, simplemente, se trata de aplicar el sentido común.
Un saludo
Buenas tardes soy una inquilina a la que se le esta prohibiendo el acceso a la piscina en la urbanización por deudas pendientes lo hacen a través de tarjetas con el piso y el número de la vivienda q el socorrista solo mira hoy e hablado con el propietario que es una empresa privada y se niegan a darme los pases aunque la deuda se me reclamara por demanda quiero saber sí pueden restringir el acceso a la piscina gracias
Buenas tardes,
Nosotros estamos de inquilinos y hace 1 mes que se nos ha prohibido el acceso a la piscina comunitaria(han cambiado la llave y no nos la han dado) porque el propietario no paga la comunidad. En el contrato del alquiler nos va incluida la cuota de comunidad y siempre hemos pagado.
Es legal lo que están haciendo los vecinos? Sabemos que han cambiado los estatutos, pero tiene que afectar al inquilino si pagamos cada mes?
El propietario pasa de nosotros y ya no sabemos que hacer.
Por favor si alguien nos puede ayudar.
Un saludo.
Buenas tardes;
Nosotros tenemos una entidad urbanística de conservación.
En la última junta de mi comunidad han modificado los estatutos para que la gente que tenga algo pendiente no pueda entrar en la piscina. Yo soy uno de ellos ya que por la crisis no he podido pagar. En este momento estamos haciendo ingresos de 50€ al mes para ponernos al día con los recibos pero debemos hasta ahora unos 800€ más los recibos de aquí en adelante. He hablado con el Presidente, el abogado y el administrador de la comunidad para comentarles nuestra situación y nos piden que para no ir a juicio ingrese 100€ al mes, yo les contesté que cobrando 390€ no puedo abonar esta cantidad y que si no les vale que me metan a juicio.
Propuse en la reunión que si no nos íbamos a beneficiar del uso y disfrute de la piscina, que tampoco tendría porqué pagarla y que nos descontaran la parte proporcional.
Además por qué nos prohíben la entrada, si al final tenemos que pagar la deuda igualmente.
No lo entiendo, así que si me pueden decir que poder hacer se lo agradecería.
Ademas en el acta han puesto con nuestra parcela un comentario que no dije. Que puedo hacer para que lo rectifiquen ya que lo expuesto no es cierto y es lo contrario a lo que dije.
Un saludo.
Hola María Peco:
1.- Mi opinión es que el acuerdo de prohibición del uso de elementos comunes es nula puesto que la Junta de propietarios no puede impedir dicho uso, y menos porque no se abonen los gastos comunes.
2.- Igualmente, se requeriría para el cambio de Estatutos que contemplara dicha posibilidad, la unanimidad.
3.- Si alguno de los comuneros no está de acuerdo con dicho acuerdo puede impugnarlo en el Juzgado.
4.- Según sus recursos económicos puede pedir abogado de oficio para que interponga la correspondiente demanda.
5.- En cuanto al acta, debería presentar un escrito al Administrador de la Comunidad haciendole la salvedad de que el acta contiene un error y se proceda a su rectificación.
Un saludo
Vivo en comunidad y tenemos piscina y parque. Tenemos un vecino con sentencia ya dictada, para pagar en dos veces la comunidad solo a pagado una parte. Ahora a alquilado la casa y mi pregunta es pueden estos disfrutar de las instalaciones aunque tengamos en actas y también carteles diciendo que el que no este al día no puede disfrutarlo.
Buenas tardes vivo en una comunidad formada por 21 casas individuales con una zona comunitaria con piscina.Algunas de las 21 viviendas tienen acceso directo desde la calle a la vivienda pero en el caso de otras como es la mía el único acceso a la vivienda es a través de una puerta comunitaria por la zona de la piscina.Algunos vecinos quieren tener estas puertas de acceso cerradas y no hay ni interfono exteriores que comuniquen con la vivienda por los que me veo en la obligación de depender de un teléfono móvil por si alguien viene a mi casa así como de acompañarlo a fuera para poder facilitarle la salida cuando se va puesto que no tienen modo de apertura automática desde dentro.Es legal mantener estas puertas cerradas ?en caso de incendio o de necesitar el auxilio de policía ambulancia etc...como comunican con la vivienda o acceden a ella?gracias de antemano
Buenos días, mi problema es la misma. Somos comunidad con piscina ,barbacoa parque infantil etc... en el edificio hay unas 4 familias que no pagan la comunidad desde hace anos bueno algunos no se si han pagado la comunidad desde que viven aquí, mi pregunta es: En día de hoy 12.06.2015 hay alguna ley que les pueda prohibir el acceso a las zonas de ocio ? no es bastante que no pagan, ellos estropea los buenos comunitarios, si se arregla algo, el día siguiente esta roto, destrozado. La piscina privada que es de la comunidad es ahora la piscina publica del pueblo, alquilan el piso y hay que ver las fiestas que se pegan toda la noche y las destrozas que dejan después de ella... y si te da x decirles algo pues el segundo día te pinchan las ruedas del coche y cosas de estas. tenemos niños que no pueden descansar esto no es justo se tiene que hacer algo xk así no se puede vivir. Nos mete en la cara que no tienen dinero pero el comportamiento de ellos deja de pensar. Por favor si me puede responder le agradezco mucho. Gracias.
Hola.En mi opinión no se puede prohibir el uso de zonas comunes a ningún propietario, ya sean de uso ordinario o excepcional, tanto si se trata de una norma de régimen interno como una modificación de los estatutos por unanimidad. La razón que argumento es porque cuando el propietario compró el inmueble ya se estaba gravando en el precio de compra la dotación de esas instalaciones. Si no paga que se inicie un proceso monitorio. El propietario ya pagó de por vida el derecho a su uso.Otra cuestión es que en el momento de la compra el comprador hiciese una renuncia expresa a su uso y se le descontara en el momento de la compra ante notario el precio de la vivienda así como su cuota de participación...Gracias
Que uno compre la parte de la instalación antes no quita para el mantenimiento porque eso es aparte y no es justo que unos paguen por la instalación mas el mantenimiento y que otros lo disfruten por la cara