Vamos a ver en qué consiste la acción de división de cosa común.
Cuando un inmueble (piso, local, terreno, finca, etc.) pertenece a más de una persona en propiedad, y una de ellas no quiere seguir con esa propiedad compartida, tiene a su alcance la denominada acción de división de cosa común.
Por medio de este procedimiento se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es divisible, o bien cuando la finca es indivisible mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.
A) Una finca rústica es propiedad de 4 personas. Una de ellas no quiere seguir en esa situación de indivisión y solicita la división de la finca en 4 porciones iguales, ya que la finca es divisible.
B) Un piso es propiedad de 3 personas. Uno de ellos no quiere seguir en comunidad con el resto y solicita del Juzgado a la vista de que el piso es un bien indivisible (no puede partirse en tres partes iguales), que se venda y se repartan el precio conforme a la participación que cada uno tenía en la comunidad.
La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 6/2023 de 19 de diciembre ha establecido un importante cambio respecto del juicio a seguir cuando se solicita la división de cosa común en el Juzgado.
Hasta antes de la reforma de la LEC, la casi totalidad de los procedimientos judiciales de división de cosa común se seguía por razón de la cuantía, por lo que si el bien cuya disolución del proindiviso se solicitaba tenía un valor superior a 6.000 euros, el juicio adecuado era ese.
Tras la reforma de la LEC, todos los juicios de división de cosa común se ventilarán por razón de la materia siguiendo las normas del juicio verbal con independencia del valor del bien.
» 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
16.º Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común.»
El Juzgado competente para conocer de la demanda de división de cosa común es el del lugar donde esté sito el inmueble objeto de división.
El artículo 52.1.1º de la LEC, que sería el precepto aplicable, es un fuero imperativo tanto a la acción declarativa de dominio sobre un inmueble, por su carácter real en el sentido de tender a la protección de un derecho de esa clase, como a la acción de división de cosa inmueble común en la medida en que tiende a la obtención de un derecho de propiedad en exclusiva.
Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en distintos Autos resolviendo conflictos de competencia entre tribunales (p.ej. autos de 11 de enero de 2011, conflicto n.º 578/2010, y 19 de abril de 2017, conflicto n.º 33/2017).
Cuando la acción de división de cosa común se extienda a varias fincas y cada una radique en partidos judiciales distintos, será competente cualquiera de estos a elección del demandante.
Dicha acción constituye un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, excepto cuando exista un pacto entre los copropietarios para no disolver el condominio y conservar la cosa indivisa.
Este pacto, en caso de existir, no podrá superar los 10 años y podrá ser prorrogado por nuevo acuerdo.
Artículo 400 Código Civil: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Señala el Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 15-12-2009:
» La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor».
Igualmente el Tribunal Supremo en sentencia de 30-04-2009 declara:
» El Código Civil inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. La acción de división de cosa común («actio communi dividendo») es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 de junio de 1989). Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que -física o jurídicamente- tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.»
Por tanto, cuando la cosa es divisible, se procederá a la división material y cada comunero percibirá, cuando se ejerza la acción de división de cosa común, una porción con arreglo a su participación.
En cambio, cuando la cosa es indivisible física o jurídicamente, o cuando al dividirla resulte inservible para el destino de su uso, o si al dividirla desmerezca su valor, hay que proceder si se ejercita la acción de división de cosa común, a la división económica mediante su venta y reparto del precio.
1ª.- indivisibilidad física.
2ª.- inservibilidad.
3ª.- desmerecimiento.
4ª.- la indivisibilidad jurídica, cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida.
requerimiento previo antes de iniciar la acción de división de cosa común.
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Mi marido y yo nos divorciamos hace 20 meses. Sólo tenemos la vivienda como Patrimonio, pero como él no tiene trabajo y yo soy la única que tiene ingresos, en la sentencia de divorcio se me adjudicó el pago del 100% de los gastos de la vivienda, incluso los meses que él estuviera vivienda en ella (nos la adjudicaron por meses alternos).
Hemos iniciado hace unos meses la Liquidación de Gananciales y hemos superado la fase de Inventario. Yo he encontrado unos compradores del piso y quiero vender, pero tengo dudas si al estar inmersa en el proceso de Liquidación de Gananciales no pueda hacerlo.
Mi propio abogado me dice que no, pero no me da una razón legal.
¿No puedo informarle a mi ex marido de que hay un comprador interesado y proceder si se niega a la división judicial?
Estaba de pareja de hecho y mi pareja recibe una pensión con la cual se pidió un crédito en la cuenta conjunta nos pusieron a los dos de titulares, nos dieron dos tarjetas de crédito y se usó una sola, la mía. Ahora al separarnos el no paga y me tengo que hacer cargo yo de la deuda. Se va a ir de rositas legalmente o puedo hacer algo? También pidió un micro crédito con mi cuenta de vivus y tampoco. Estoy desesperada!!
En una Herencia que se compone de 3 viviendas y 3 parcelas tasadas por tres empresas tasadoras oficiales ¿Qué se puede hacer cuando uno de los 10 hermanos herederos quiere vender y los otros 9 no quieren? Teniendo en cuenta que el valor de tasación es superior al de mercado, ya que ha estado a la venta durante tres años y no se ha conseguido a pesar de sucesivas rebajas muy por debajo del valor de tasación. La venta voluntaria o a subasta resultaría muy inferior al valor de tasación. Además los 9 herederos restantes prefieren conservar los inmuebles.
Hola Susana,
Una opción sería que los 9 hermanos que quieren conservar le compren su parte al hermano que quiere vender.
Un saludo
Edificio comunitario que consta de tres plantas: planta baja destinada a LOCALES, y dos plantas de viviendas, con dos viviendas cada planta: derecha e izquierda. El edificio es del año 1970 y en el año 1986 se hizo la DIVISIÓN DE LA PLANTA BAJA EN LOCALES, planteándose a los propietarios de las viviendas LA DIVISIÓN y posterior adquisición de local, resultando que SÓLO TRES PROPIETARIOS ESTABAN INTERESADOS EN LA ADQUISICIÓN DE LOCAL. Desde entonces el edificio COMUNITARIO consta de tres LOCALES en la planta baja (destinados a garaje- trastero) y cuatro viviendas distribuidas en dos plantas. Actualmente SE VA A ARREGLAR LA FACHADA de todo el edificio por calificación DESFAVORABLE EN EL IEE; ¿ENTRARÍAN LAS FACHADAS DE LA PLANTA BAJA COMO FACHADAS COMUNITARIAS?
NOTA: Cada local tiene un COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN QUE SE APLICA A TODAS LAS DERRAMAS Y GASTOS COMUNITARIOS.
Las escrituras DE DIVISIÓN DE ESTA PLANTA COMUNITARIA no contemplan nada al respecto, sólo el acuerdo de DIVISIÓN, el propietario de cada local, y el coeficiente de participación.
Un cordial saludo
soy estudiante, tengo que hacer la contestación de una demanda de división de copropiedad una de las 3 personas que son copropietarios tiene en posesión el bien y se niega a la división, no se como iniciar tengo muchas dudas
Mi caso es que tengo 10 años de convivencia con mi esposo pero hace meses nos separamos y quiero saber si lo que esta en el hogar donde vivimos me pertenece algo de ahí.