Antes de que veamos el número de votos que se requiere para la aprobación de un acuerdo comunitario que autorice la división, agregación o segregación de un local o piso, recordar que en el régimen de propiedad horizontal, cuando un propietario quiere alterar algún elemento de su inmueble, debe asesorarse previamente de si requiere o no consentimiento de la comunidad para llevar a cabo dicha modificación, pues en la mayoría de las actuaciones se va a necesitar la aprobación del resto de vecinos.
No siempre es obligatorio contar previamente con el consentimiento de la comunidad para dividir, agrupar o segregar un local.
Si en al título constitutivo del régimen de propiedad del edificio o en los estatutos figura establecida alguna cláusula por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios,. no hará falta que la comunidad apruebe dichas actuaciones, siendo necesario solo que se le comuniquen las mismas.
Según la Dirección General de los Registros y el Notariado, «las cláusulas estatutarias que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.»
Si en el título constitutivo o estatutos no figura la posibilidad de dividir o segregar los locales o los pisos, es necesario obtener el consentimiento de la comunidad para llevar a cabo dichas operaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal exige que para aprobar dicho acuerdo se reúna el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen los 3/5 del total de las cuotas de participación del edificio.
Ejemplo:
Un edificio en régimen de propiedad horizontal está dividido en 44 pisos y 6 local, en total hay 50 propietarios.
La aprobación del acuerdo de división de uno de los locales requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios, lo que hace un total de 30 votos a favor; y además se requiere que esos propietarios representen al menos el 60% de las cuotas de participación (3/5 del total).
El párrafo tercero del artículo 17.4 de la LPH establece:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
4. … estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte…»
También hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 10.3 b) de la LPH:
» 3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.»
1.- Requerirá autorización administrativa. Antes de nada habrá de solicitarse del Ayuntamiento correspondiente la preceptiva autorización para poder llevar a cabo la división material del local o piso. Este requisito es aconsejable que se cumpla previamente antes de convocar Junta de propietarios que trate este asunto.
2.- Comprobar que en el título constitutivo o estatutos no venga prevista la división de local sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad.
3.- Llevar a la Junta de propietarios la división del local. El propietario interesado en dividir el local deberá solicitar la inclusión de este punto en el orden del día de la Junta así como la propuesta de reparto de la cuotas de participación del local que se pretende dividir entre los resultantes.
4.- Se necesitará el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
5.- La Ley también exige el consentimiento de los propietarios afectados que existieran por dicha división del local. En concreto establece el párrafo segundo del art. 10.3 b) de la LPH:
«En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
6.- Por último indicar, que según la doctrina imperante en esta materia, el voto de los ausentes no se computa a los efectos de alcanzar la mayoría de los 3/5 exigidos, por lo que sería necesario que el voto a favor de la división se consiga con los presentes a la celebración de la Junta, cuestión que no está del todo clara al interpretar lo dispuesto en el artículo 17.8 de la LPH.
Veamos como ejemplo esta sentencia que recuerda que es necesario el acuerdo y la mayoría para aprobar dicha división.
» En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa:
«Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte», de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.
El interés casacional de la cuestión planteada resulta claro si se tiene en cuenta que se trata de definir el alcance de la norma en orden a exigir la previa aprobación de la junta de propietarios para que se pueda llevar a cabo la división, con creación material de dos elementos donde antes únicamente existía uno, y si ello únicamente es requerido cuando se va a efectuar una modificación de cuotas y se va a proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de los nuevos elementos.
Tal como se ha tenido por probado desde la sentencia de primera instancia, en la junta de propietarios de fecha 2 de abril de 2013 se rechazó la propuesta realizada por la hoy demandada; reunión a la que asistió personalmente y no recurrió los acuerdos adoptados. Nuevamente y en fecha 25 de septiembre de 2013 se convoca una nueva junta general extraordinaria, a petición de la Sra. Marcelina, en la que otra vez se rechaza su propuesta, sin recurso alguno por su parte; y, por último, en junta de fecha 31 de julio de 2014, cuando se habían iniciado las obras, pese a la postura contraria de la comunidad, se acuerda conceder un plazo a la demandada para que reponga los elementos afectados a su estado original, lo que no llevó a cabo voluntariamente.
De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes REQUERÍA INICIALMENTE un acuerdo de aprobación comunitaria por una MAYORÍA DE TRES QUINTOS nominal y de coeficientes, lo que no ha existido. Por ello el recurso ha de ser estimado acogiendo la correspondiente pretensión de la demanda, que se estima íntegramente.«
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