Acuerdo de la Junta de propietarios para la división de los inmuebles

¿Debe existir un acuerdo de la Junta de propietarios para la división de los inmuebles o es suficiente solo con la comunicación de las obras?

Este asunto sobre la necesidad o no de un previo acuerdo de la Junta de propietarios para autorizar la división de inmuebles es motivo de serios conflictos entre los propietarios que quieren dividir sus pisos o locales, preferentemente estos últimos, y la Comunidad de propietarios a veces se niega a ello.

En estos casos, se plantea la pregunta si el propietario del inmueble que quiere dividirlo necesita contar con la autorización preceptiva de la comunidad con aprobación en Junta de propietarios o simplemente puede dividir con la mera comunicación de esta actuación.

Aunque habrá que estar al caso concreto (tipo de obras) y esto es muy importante como veréis más adelante para conocer cómo resuelven los Tribunales estas controversias, me ha parecido interesante como línea general los razonamientos que se exponen en la sentencia que a continuación vamos a comentar:

Sentencia sobre el acuerdo de la Junta de propietarios para la división de los inmuebles

Audiencia Provincial de Madrid (sección 18ª), sentencia de 18.10.2020

SUPUESTO DE HECHO

a) Dos empresas son titulares de dos locales contiguos y aperturan un hueco de comunicación entre ambos (agregación), acondicionando los espacios para convertirlos en un solo local. No habían solicitado autorización a la Comunidad para dichas obras.

b) La Comunidad de propietarios insta un procedimiento judicial para que se declare la ilegalidad de las obras y que se devuelvan a su estado original los elementos comunes a su juico alterados.

c) El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda de la Comunidad de propietarios y le da la razón.

d) Las empresa demandadas recurren en apelación la sentencia ante la Audiencia Provincial.

FUNDAMENTOS JURIDICOS 

a) La discusión surge sobre la consideración de si tal obra infringe lo dispuesto en el artículo 10.3.b LPH al no constar con la autorización de 3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación, y si las obras contravienen o no el contenido de los estatutos de la mancomunidad de propietarios demandante.

b) Hay que diferenciar entre la división o agregación física de los inmuebles y la división o agregación jurídica.

Respecto de la división física, en principio no parece que haya inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso, y de la misma forma agregue un local o apartamento uniéndolo con otro colindante siempre que ello no determine consecuencias físicas ni jurídicas afectantes a la Comunidad, no modifique o divida la cuota de propiedad precisada en el Título, o afecte a servicios o elementos comunes.

Sin embargo la división o agregación jurídica de inmuebles presenta unas consecuencias diferentes, pues si la pretensión del titular es la de que dos pisos o locales pasen a ser uno, o uno pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de los mismos, y con afectación de acometidas comunes o distribución de servicios comunes se va a necesitar contar con el acuerdo de la Junta de propietarios.

c) Esta distinción ha de llevar a la distinta consideración en cuanto a la aplicación de los artículos 7.1 y 10.3.b LPH de manera que la comunicación mediante la apertura de hueco entre las dos fincas propiedad de ambas recurrentes respectivamente se encontrarían amparadas por el primero (artículo 7.1 LPH) y no por el segundo (artículo 10.3.b LPH) ya que éste se refiere a los supuestos de división o agregación JURÍDICA pero no para la división o agregación meramente física sin afectar a elementos comunes del inmueble, lo cual se examinará más adelante.

d) De este modo en principio las obras ejecutadas en los dos inmuebles propiedad de las empresas recurrentes serían permisibles siempre y cuando no menoscabaran o alteraran la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicaran los derechos de otros propietarios, o afectaran a elementos comunes del edificio porque no se trata de una división o agregación jurídica de los inmuebles, que es lo que diferencia el supuesto de hecho previsto en el artículo 7 LPH del que contempla el artículo 10 LPH sino de mera unión física interna de los mismos.

e) En el presente caso lo único que ha resultado probado es que de mutuo acuerdo entre las empresas titulares de ambas propiedades lindantes se ha procedido a comunicar las mismas mediante la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio, manteniéndose, que conste, la independencia de ambas, con distintos accesos, distintas acometidas, distintos servicios comunes, manteniéndose su individualidad ante la comunidad en cuanto a su coeficientes, cuotas, voto …etc, no constando una afectación de la estructura o fábrica del edificio a los efectos del citado artículo 10.3 LPH.

De las pruebas practicadas y en concreto de la declaración del perito y documentos técnicos se desprende que la pared donde se han practicado esas comunicaciones no es portante de tal edificio sino simplemente divisorias de dos locales ya que la estructura resistente parece estar compuesta de vigas y pilares y no por muros de carga, no constando probado que dicha estructura haya sido alterada ni en sus forjados, ni en sus vigas ni en sus columnas.

f) La facultad que otorga el articulo 7 LPH está limitada por la prohibición de alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario o afecte a elementos comunes, por lo cual, en el presente supuesto, como se trata de unas obras en una pared divisoria, ha de examinarse no desde la perspectiva del artículo 10.3 b LPH sino de la naturaleza de medianera entre locales de distintos dueños y los efectos que de esa naturaleza se derivan una vez que ambos son del mismo propietario o ambos propietarios consienten en ello, así como en la consideración de si tal pared divisoria tiene la consideración de elemento común de la comunidad de propietarios en cuyo caso cualquier alteración precisaría de su consentimiento.

g) Respecto a si tal pared divisoria es elemento común consideramos que no lo es ya que si los estatutos no establecen que la pared afectada por la obra sea elemento común puesto que no es medianera en el sentido legal, ha de convenirse en que se trata de un elemento privativo de cada comunero propietario de cada finca, es decir, un elemento común a tales comuneros pero no a la comunidad, una medianería existente entre los dos propietarios entre sí.

Obviamente ninguno de tales comuneros puede por si mismo efectuar alteración alguna en esa pared medianera sin acuerdo con el otro. Pero en el caso enjuiciado es obvio que los propietarios que lo eran cuando las obras se ejecutaron estaban de acuerdo en afectar esa pared.

Es cierto que determinadas resoluciones han considerado que los muros son siempre elementos comunes, aunque sean paredes divisorias o de separación, pero con respecto a éstas siempre que tengan una función delimitadora del espacio correspondiente al edificio surcando el perímetro en relación a otro distinto, por lo cual cuando la pared no divide propiedades de dos comunidades y no es declarada expresamente elemento común en los estatutos ni lo es por naturaleza esas consideración no es aplicable.

h) En su consecuencia, como el artículo 7 LPH faculta al propietario de cada piso a modificar los elementos arquitectónicos cuando no menoscabe la seguridad del edificio ni su estructura general ni perjudique los derechos de otros ni afecte a elementos comunes, siendo así que la apertura de los huecos se ha efectuado en una pared no menoscabando la seguridad del edificio ni su estructura, ni perjudicando al derecho de los demás comuneros que en nada se han visto afectados, ni ha alterado elementos comunes puesto que tal tabique no lo es según lo antes razonado, ha de concluirse que las obras ejecutadas no han infringido la normativa sobre la propiedad horizontal en tanto que no supone agregación jurídica de locales ni alteración de coeficientes o de servicios comunes, procediendo la estimación del recurso formulado y con él la desestimación de la demanda en su día interpuesta con revocación se la sentencia recurrida.