Veamos los requisitos que ha de tener el acuerdo de la comunidad de propietarios para reclamar a través del procedimiento monitorio las cantidades que adeuden los vecinos morosos en concepto de gastos comunes.
¿Por qué utilizan las comunidades de propietarios el procedimiento monitorio?
El juicio monitorio es el procedimiento judicial más utilizado por las comunidades de propietarios para reclamar las cantidades que le son debidas por impago de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o por el fondo de reserva.
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La razón de utilizar este procedimiento es por su rapidez y eficacia. También puede ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
Además, si el propietario moroso paga la deuda cuando es requerido por el Juzgado, tiene la obligación de abonar los honorarios y derechos del abogado y procurador que haya contratado la comunidad.
Requisitos previos a la interposición del procedimiento monitorio por la comunidad
Los pasos que la comunidad de propietarios tiene que dar previamente a la reclamación judicial de la deuda mediante el procedimiento monitorio son:
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1º.- Aprobación en junta de propietarios del acuerdo de liquidación de la deuda de los vecinos morosos, así como del ejercicio de acciones judiciales tendentes a su reclamación.
2º.-Notificación al vecino moroso del acuerdo de liquidación de la deuda y del acuerdo de su reclamación judicial. Aunque el texto de la ley no exige que la notificación se realice de forma fehaciente, es muy recomendable dejar constancia de que la comunidad ha intentado notificarle el acuerdo donde se aprueba la deuda por gastos comunes vía judicial, por lo que es conveniente hacerlo mediante burofax o requerimiento notarial.
El artículo 21.3 de la LPH establece que la notificación al deudor podrá hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
3º.- Si el deudor desatiende el requerimiento de reclamación de la deuda, el secretario (o el administrador) deberá expedir un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda donde conste el importe adeudado y su desglose.
El artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es el que establece dicha obligación de aportar junto a la demanda de procedimiento monitorio el certificado de la liquidación de la deuda.
Intervención de abogado y procurador en el proceso monitorio a instancias de la comunidad
La comunidad de propietarios podrá servirse de los servicios profesionales de un abogado y un procurador para reclamar las cantidades que se le deban por gastos comunes mediante el procedimiento monitorio.
«Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.«
La ley, como acabamos de ver, establece a favor de las comunidades de propietarios la ventaja de que los gastos del abogado y del procurador que haya utilizado para reclamar las deudas mediante el procedimiento monitorio, serán abonados por los vecinos morosos cuando estos paguen al ser requeridos judicialmente o no comparezcan, incluidos los de ejecución.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Muy buen artículo, este punto en concreto no lo tienen claro en muchas comunidades que reclaman gastos comunes sin ser establecido antes por junta extraordinaria.
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Una duda… Y si quiero reclamar directamente por juicio verbal también sería necesario el acuerdo en junta para reclamar judicialmente?
Muy buen artículo, este punto en concreto no lo tienen claro en muchas comunidades que reclaman gastos comunes sin ser establecido antes por junta extraordinaria.