Vamos a responder mediante este artículo a una pregunta que con frecuencia se nos ha efectuado sobre a quién hay que demandar cuando lo que se pretende es que el Juzgado declare nulo un acuerdo de la Comunidad porque autorizó la ejecución de unas obras a uno de los vecinos si estas obras se consideran ilegales.
Un vecino solicita autorización a la comunidad para llevar a cabo unas obras y la Comunidad las aprueba en Junta de propietarios. Otro vecino considera que dicho acuerdo no es legal al no reunir la mayoría necesaria legalmente y además porque perjudica sus intereses o los de la comunidad. El vecino dentro del plazo legal de impugnación del acuerdo adoptado va a interponer una demanda judicial.
Pregunta:
Frente a este acuerdo nulo de la Comunidad por autorizar obras ilegales (según la opinión del vecino demandante) ¿tiene que demandar a la comunidad solamente o tiene que demandar igualmente al vecino que ha llevado a cabo las obras para conseguir su demolición?
La respuesta, como veréis, dependerá de lo que realmente solicite o quiera conseguir el vecino demandante con el pleito:
1.- Si solo solicita la nulidad del acuerdo de la Comunidad sin demolición de las obras a su estado primitivo, deberá demandar exclusivamente a la Comunidad de propietarios.
2.- Si lo que se pretende es la nulidad del acuerdo comunitario y además la demolición de las obras, es necesario demandar a ambos (Comunidad y vecino) ya que en su defecto si solo se demanda a la Comunidad puede declararse una falta de litisconsorcio pasivo necesario a la hora de constituir la relación procesal.
En las siguientes sentencias que vamos a comentar, en un asunto sobre acuerdo nulo de la Comunidad por autorizar obras ilegales, se declara una falta de litisconsorcio pasivo necesario porque el vecino impugnante del acuerdo solo demandó a la Comunidad y no al vecino que había ejecutado las obras, habiendo solicitado en su demanda la demolición de estas.
– Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 3.06.2004:
«De otra parte la sentencia no podría ser confirmada con el contenido que aparece, en cuanto existe una clara falta de litisconsorcio pasivo necesario respecto a la nulidad del acuerdo, al no resultar traído al vecino que llevó a cabo las obras, de modo que mal se podía condenar a la Comunidad demandada a adoptar las medidas precisas, que no podrían ser otras que la demolición, sin ser traído y oído el vecino afectado por la misma con clara indefensión para el mismo.»
– Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), sentencia de 7.07.2000:
«Pues bien, la aplicación de la anterior doctrina al caso de autos impone la apreciación de la invocada falta de litisconsorcio pasivo necesario. Se pretende por el actor, como directa consecuencia de la nulidad que denuncia del acuerdo comunitario de 27 de junio de 1996 que autorizó a Doña Alicia autorización para instalar una tubería en el patio interior desde la planta baja hasta la terraza, la demolición y retirada de dicha tubería, que ha sido concedida por la sentencia apelada.«
No cabe duda de que de la sentencia que condena a la demolición de la tubería extractora se derivan obligaciones, en virtud de dicho pronunciamiento de condena, que afectan directamente a los propietarios del local que instalaron aquella, pues la Comunidad de Propietarios se limitó a adoptar el acuerdo habilitante, pero no colocó dicha tubería…
Y no se diga en contra que el interés de estos comuneros queda subsumido en el de la Comunidad y bien defendido está por la misma, pues el que aquella acordara autorizar la instalación no hace que sean necesariamente los mismos sus intereses y los de los comuneros tan directamente afectados por la demanda y la condena pronunciada sin haber sido éstos demandados ni, por ello, escuchados en el proceso, por lo que el refrendo de la resolución impugnada podría comportar el quebranto indebido de su derecho fundamental a la defensa (art. 24 CE).»
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