Analizamos si es válido o nulo el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina adoptado por una comunidad de propietarios.
Como ejemplo utilizamos un supuesto real sobre reparto igualitario entre todos los propietarios de los gastos de mantenimiento de la piscina sin tener en cuenta que las cuotas de participación de cada uno de ellos son diferentes.
Planteamiento del asunto:
1º En los estatutos de la comunidad de propietarios figura que cada propietario contribuiría al mantenimiento de los gastos comunes con arreglo a su cuota de participación que viene establecida en el título constitutivo y en cada una de las escrituras de compra de los los propietarios.
2º La piscina es un elemento común, por tanto, los gastos derivados de su mantenimiento y reparación (suministro de agua, gastos de limpieza, productos para mantenimiento de la piscina, rotura de elementos,…), según los estatutos, debe ser sufragado por cada propietario con arreglo a la cuota de participación que tiene asignada en el título constitutivo.
3º La Comunidad se reúne en Junta y adopta el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina, es decir, que el gasto del mantenimiento y reparación de la piscina no se hará conforme a la cuota de participación sino que todos los propietarios contribuirán con la misma cantidad.
4º El acuerdo se adopta por mayoría de los propietarios pero no por unanimidad.
Este acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina, ¿es válido o nulo?
Un grupo de propietarios impugnan el acuerdo comunitario alegando que debe ser anulado porque la contribución igualitaria de todos los propietarios a los gastos de la piscina no respeta la cuota de participación asignada a cada uno de los pisos y locales al constituirse la urbanización en régimen de propiedad horizontal y dicho acuerdo ha sido adoptado por la mayoría pero no por la unanimidad de todos los propietarios.
El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia en la que declara la validez del acuerdo y no su nulidad porque no modifica las cuotas de participación y se limita a repartir los gastos de manera más «equitativa», ajustándose a los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios que exoneró a los propietarios de los garajes de los gastos de la piscina.
La sentencia es recurrida en apelación ante la Audiencia Provincial.
Veamos la respuesta que da la Audiencia Provincial al asunto debatido:
La Audiencia Provincial de Granada no comparte los razonamientos del Juzgado por lo siguiente:
La forma más equitativa de repartir los gastos de la comunidad de propietarios viene establecida por la Ley de Propiedad Horizontal al decir el artículo 9, 5º LPH que todo propietario debe «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización«.
Pues bien, en el caso ahora analizado, precisamente, el uso de la piscina no es posible individualizarlo entre los distintos propietarios y como no lo es, deben contribuir al mantenimiento según la cuota de participación en los elementos comunes, siendo doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia del Tribunal Supremo nº 335/2009 de 29 de mayo , que:
«… para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos Comunitarios y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad»
Estas circunstancias que no concurren en el caso analizado.
Igualmente, la sentencia dictada en primera instancia tampoco se ajusta a lo previsto en el artículo 17.6 de la LPH que exige para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Ni se ajustaría a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que recoge la sentencia de 6 de febrero de 2014, que ha declarado con reiteración:
«…que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido , por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,…, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo».
En consecuencia, se estima el recurso de apelación y se declara la nulidad de acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, con el que se pretende alterar la participación de los distintos inmuebles en los gastos comunes sin haber conseguido la unanimidad de los propietarios (sentencia del TS de 7 de marzo de 2013, Recurso: 1527/2010).
Lo esencial de esta sentencia sería lo siguiente:
1º.- El uso de la piscina no es un gasto susceptible de individualización.
2º.- Si en los estatutos de la Comunidad o en el título constitutivo no se ha previsto nada respecto a la contribución lineal o igualitaria de los gastos de la piscina por todos los propietarios, hay que contribuir a dichos gastos conforme a la cuota de participación que cada uno tenga en los elementos comunes.
3º.- Es nulo el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina, en contra del título constitutivo o estatutos, si no se adopta por unanimidad.
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Buenas tardes: en una piscina comunitaria cuyos gastos son por coeficiente de participacion. la asignacion de pases a la misma es lineal o conforme a metros/participacion de la vivienda ?. Mi caso: vivienda con 280 m2 y me asignan el mismo numero de pases (5) de acceso que a una vivienda de 87m2. En casa somos 7 personas. El presidente me dice que los pases son por vivienda independientemente de los metros. (pero para el pago no ). como lo resuelvo ?. Gracias
En mi caso el acceso a la piscina está garantizado por el Titulo Constitutivo, pero la comunidad refiere a un nuevo argumento, aceptado por varios Tribunales Supremos, que la piscina es para el mejor disfruto de las viviendas y no tiene nada que ver con el uso de un garaje y por eso la reclamacion de acceso a la piscina por alguien, que solo es propietario de un garaje es abusivo y que la LPH no da soporto a ello.
Que opina Vd?