Vamos a ver que número de votos se requiere para tomar el acuerdo para techar las plazas de garaje al aire libre.
Aunque no hemos encontrado, por ahora, ninguna sentencia que se haya pronunciado expresa y directamente sobre esta cuestión, vamos a dar nuestra opinión razonándola conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y alguna sentencia que tangencialmente toca dicho asunto.
a) En una comunidad, cada propietario es dueño de una plaza de aparcamiento de vehículos que se encuentra a nivel de rasante, al aire libre y sin techar.
b) En un momento determinado algunos propietarios quieren techar las plazas de aparcamiento y deciden a la vista de la situación de todas ellas, que se teche todo el aparcamiento.
c) Uno de los propietarios se opone a que se teche su aparcamiento, entre otras cuestiones, porque de hacerlo, no entra su vehículo.
Consideramos que si en el título constitutivo, estatutos o escrituras de propiedad venían dispuestas las plazas de garaje al aire libre, cualquier modificación requiere la unanimidad que establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Es lógico pensar que si una persona compró esa plaza de aparcamiento, por las características que tenía (entre ellas que se encontraba al aire libre), no puede modificarse aunque todos los demás copropietarios del resto así lo quieren, por lo que de llevarse a cabo la adopción de dicho acuerdo, existen muchas posibilidades de que el propietario afectado gane el procedimiento de impugnación del acuerdo comunitario.
«Resulta de las alegaciones de las partes que las plazas de garaje comunitarias están todas ubicadas en superficie, unas en los soportales de los edificios, otras en otros espacios comunitarios, con techumbre metálica, y un tercer grupo, las de los actores, en un espacio más alejado, sin techumbre y a un nivel más bajo que los edificios, comprendiendo este último espacio cuatro plazas de garaje…; esta ha sido la situación desde la constitución de la Comunidad de propietarios (se otorgó la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal en el año 1977).
Las plazas de los actores se hallan en un pequeño recinto con alambrada metálica; estaban sobre una superficie de tierra, habiendo sido hormigonadas a costa de sus respectivos propietarios, y asfaltadas y pintadas las rayas de separación por la Comunidad de propietarios….
Los acuerdos impugnados por los copropietarios demandantes y apelantes consisten en la denegación por la Comunidad de determinadas instalaciones solicitadas en beneficio de las plazas de garaje..: colocación de techado; realización de un acceso o escalera hacia las zonas comunitarias donde están los edificios; instalación de puerta automática o mecanizada en el recinto de esas plazas de garaje; instalación de alumbrado para las mismas; y colocación de un cerramiento de tipo vegetal (que llaman los apelantes «óptico») en la zona colindante del recinto con el exterior.
Las obras e instalaciones solicitadas por los apelantes a la Comunidad de propietarios no pueden enmarcarse en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , como obras de mantenimiento o conservación, desde el momento en que dichas plazas se encuentran en el mismo estado desde la constitución de la Comunidad, y en el mismo estado en que los propietarios de dichas plazas las adquirieron.
No se trata, por tanto, de que algún elemento o instalación ya existente haya sufrido deterioro y requiera ser reparado, sino que los apelantes están pidiendo nuevas instalaciones para sus plazas de aparcamiento, hasta ahora inexistentes. Por ello, la solicitud de los apelantes debe encuadrarse en el artículo 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , como nueva instalación o mejora, disponiendo dicho precepto que « Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características «.
Con ello bastaría para desestimar el recurso, dado que las innovaciones que piden los apelantes no son precisas para el uso de las plazas de garaje, sino que pretenden igualarse a las instalaciones existentes para las demás plazas, lo que carece de justificación porque cada grupo de plazas de garaje tiene una configuración distinta desde la construcción de los edificios y zonas comunes, y de esa forma han de utilizarse.»
El acuerdo para techar las plazas de garaje al aire libre requerirá la unanimidad de todos los propietarios de las plazas porque cuando se constituyó la comunidad y se adquirieron por sus propietarios tenía una configuración que no puede ser cambiada por la mayoría sin contar con la autorización de todos.
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En mi opinion la sentencia reflejada no justifica directamente que se necesite unanimidad, simplemente no obliga a la Comunidad ha realizar esas mejoras solicitadas por los propietarios de esas plazas de garajes.
Yo creo que en este caso se podria aplicar el 17.4 o sea serian necesarios 3/5 de votos y cuotas para techar las plazas de garajes.
4." Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad
del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de
instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal."
Creo que en este caso segun como este redactado el titulo constitutivo se puede considerar una mejora y no una modificacion del titulo constitutivo, esta fue una de las razones por la que se realizo la ultima modificacion de la ley de propiedad horizontal para evitar el bloqueo de ciertos acuerdos por un solo propietario.
Hola Sr./a. En la parte posterior del bloque tenemos los propietarios de la comunidad 11 plazas de parking al aire libre, sin obra de construcción, queremos cubrirlas,su estructura seria hacerla con postes de madera o hierro,la fijación con tornillos en el asfalto,el techo con placas de plásticos o fibra de vidrio. Hemos firmado los 11 propietarios de la comunidad un documento de aprobación,para que se realicen los trabajos
de cubrimiento de dichas plazas de parking. Hay algún impedimento para hacerlo,espero respuesta, Gracias, saludos. Luis
Hola, queremos saber la comunidad de propietarios si las plazas del parquin al descubierto las podemos cubrir sin hacer obra, las bases de anclaje van atornilladas al suelo. El acuerdo es unánime. Quedo a la espera de respuesta, gracias. Saludos, Luis
Buenos días.
Este tema me pilla de cerca, debido a que soy propietario de una plaza de garaje de estas características, la cual llevo queriendo techar desde hace tiempo, sin éxito. El caso, es que la mitad de las plazas están justo debajo de la primera planta del edificio, y la otra mitad, enfrente. Mi plaza está en la mitad más alejada del edificio, mitad cuyos propietarios de las plazas queremos techar. Los que se encuentran pegados al edificio no quieren, una minoría, techar las plazas, pero se oponen a que lo hagamos nosotros porque consideran que es una obra que se debe hacer o no en todas las plazas, sin distinción.
¿Se requeriría unanimidad para el hecho de que sólo la mitad teche sus plazas? Además de ello, ¿tienen algo que decir los vecinos que viven en la primera planta y cuyas viviendas dan a las plazas? Lo pregunto porque son los primeros en oponerse.
Gracias de antemano.
Un saludo.
No estoy seguro de que yo no pueda en mi plaza poner una estructura ligera que me proteja del sol. Por ejemplo. Se trata de una estructura metálica atornillada que no afecta a la estructura del edifico y que no requiere licencia de obra. ¿Si lo hago dentro de mi plaza quien se puede negar?.