Si la Junta de propietarios adopta acuerdos sobre alteración de elementos comunes sin contar con la mayoría que se requiera legalmente, aunque el acuerdo en un principio es nulo podrá quedar convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente.
EJEMPLO:
La Comunidad adopta el acuerdo por la mayoría de los presentes de permitir a uno de los vecinos que en el ático de su propiedad efectúen obras de cierre parcial de la terraza y que pueda construir una pequeña habitación.
En este caso, se está adoptando un acuerdo comunitario que produce la alteración de los elementos comunes (se modifica la configuración exterior del edificio, la estructura general, etc.) que requeriría de la unanimidad de todos los propietarios conforme a lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien como decimos, se adopta por la mayoría de los presentes en la junta celebrada.
Al hilo del ejemplo que hemos puesto, donde la Comunidad acaba adoptando un acuerdo sobre alteración de elementos comunes, nos hacemos tres preguntas:
Los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la respectiva Comunidad de propietarios, no son nulo de pleno derecho, sino sino anulables.
Los acuerdos nulos de pleno derecho quedan reservados para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva distinta de la ley de propiedad horizontal, o que sean contrarios a la moral, orden público o que impliquen un fraude de Ley.
En el ejemplo que hemos puesto, el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes al permitir realizar obras al vecino del ático es un acuerdo anulable pero no nulo de pleno derecho, puesto que vulnera el régimen de mayorías necesarias para su adopción establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, al requerirse unanimidad y se adoptó por mayoría.
Los acuerdos anulables quedarán convalidados si no se impugnan legalmente en los plazos establecidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto viene a significar que el propietario que considere que un acuerdo de la Comunidad es contrario a los Estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal, o es contrario a sus intereses particulares, o a los de la Comunidad como tal, tiene que impugnar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios en los plazo establecidos al efecto, para evitar que se convalide con el transcurso del tiempo.
En el ejemplo, si uno de los propietarios se opone a que el vecino del ático realice la obra porque daña la estética y estructura del edificio, debe impugnar el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes.
Si no lo impugna en plazo el acuerdo se convalidará.
Respecto del plazo para impugnar ante los Tribunales los acuerdos comunitarios, el artículo 18 de la LPH dispone:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios el plazo será de un año.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios el plazo será de tres meses.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho el plazo será de tres meses.
En el ejemplo utilizado, el vecino que está en desacuerdo con las obras del ático deberá impugnar el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes dentro del año de su adopción.
En su defecto el acuerdo adoptado quedará convalidado.
» El recurso ha de ser estimado porque no se impugnó el acuerdo dentro de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 18.3 de la LPH …
Por tanto no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso.
Esta Sala tiene declarado,…que » los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal».
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Buenos días.
Las obras NECESARIAS no necesitan aprobación. Para las obras de MEJORA hace faltan 3/5 partes, "librándose" los disidentes a estas de abonar si superan 3 mensualidades la derrama. El problema reside cuando la comunidad, de manera torticera, aprueba por mayoría simple la "necesidad" de unas obras de "mejora", para lo que le ley prevé un arbitraje independiente en caso de discrepancia. Por tanto, la comunidad de propietarios por una mayoría menor a la necesaria para aprobar las obras, podrá determinar el carácter de las obras y , por tanto, "condenar" a pagar a todos cuando la ley prevé que no sea así en caso de no ser imprescindibles tales actuaciones, salvo, claro está, discrepancia vía judicial. Esto es extraño, pues salvo que todos sean arquitectos en la comunidad, ¿que pinta la señora del segundo, carnicera, determinando si unas obras son o no mejora en una edificación? Muy poco serio, la verdad.
La duda que tengo, y agradecería que usted me aclarase si es que conoce alguna sentencia al respecto, es que nivel de "modificación" se puede permitir en una obra de mejora de envolvente térmica, donde solo pagan los que votan a favor, pero que, entiendo, debería de respetar la composición arquitectónica, materiales y color. De manera contraria, ¿no se estaría viciando una ley que apoya la mejora térmica para alterar de manera significativa lo que es cosa común y, por tanto, requiere unanimidad? No veo justo que en una fachada, por ejemplo, de mármol, por unas obras de supuesta mejora la tengan que cambiar a chatarra ventilada con una configuración, color y material muy diferente a la original.
Me parece que tras este tipo de intervenciones (cuando son mejoras, y no retales muchas veces contraproducentes) están embarcando a muchas vecindades en caprichos particulares con el engaño de las subvenciones y préstamos.
Un saludo y gracias.
Buenas noches. El propietario de un local del bajo de un inmueble, quiere hacer una puerta en el portal para acceder a su local, aunque ya tiene una puerta de entrada al mismo desde la calle. Al ser el portal elemento común, se supone que debe conseguir unanimidad de votos afirmativos de todos los propietarios del inmueble. ¿ No es así ?.
Muchas gracias.
Hola Mª Gloria:
Cualquier obra que afecte a la transformación o modificación de los elementos comunes (y el portal lo es), requiere aprobación en Junta por unanimidad.
Un saludo
Siento la duda pero no se si estoy equivocada...¿desde el cambio de la nueva ley de PH la alteración de fachadas, zonas comunes...no tiene que ser por aprobación de 3/5 partes de los propietarios?
Un saludo y gracias
Yo también veo que muchos otros artículos hablan de 3/5 e, incluso, de mayorías simples.
Veo que no se aclara nadie.
Buenos días, este pasado sábado 31 de julio, se celebró una reunión. La urbanización tiene entrada de puerta principal común para los 18 bloques y por su parte trasera tiene 3 puertas más para la salida, más bien por temas de seguridad o para que no se aglomeren en una sola entrada las personas y más con la pandemia. Pues bien, se adoptó por mayoría simple el cierre de una de las puertas traseras. Mi pregunta es si este tema al ser estructural y de diseño porque así lo compramos requiere de unanimidad, y si se puede impugnar.
Gracias
Hola, una duda:
¿La apertura de una puerta por parte del propietario del bajo comercial que dé acceso a las zonas comunes del edificio (como el portal), puede ser considerada como alteración de los elementos comunes que exija acuerdo unánime?
Según el título constitutivo, esa puerta no le corresponde tenerla abierta.
Gracias y un saludo
BUENOS DIAS:
LA PREGUNTA ES LA SIGUIENTE , NUESTRO VECINO HA PUESTO EN LA MEDIANERA ENTRE SU PISO Y EL NUESTRO EL COMPRESOR DEL AIRE ACONDICIONADO. EN SU PARTE ES TERRAZA Y EN LA NUESTRA SALON.
El administrador no dice que en cuanto se lo digamos le dice que lo quite.
Mi duda es que hace mas de 5 años que lo tiene ahí instalado.
Nosotros tenemos pensado vender el piso y esto es un handicap a la hora de venderlo, por otra parte por las buenas no lo va a quitar porque no es un vecino muy colaborador va alo suyo.
Gracias de antemano
Hola Mb,
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Hola,
Estoy a punto de comprar una vivienda pareada que cuenta con un coeficiente del 4% sobre elementos comunes. En Junta de Propietarios en el año 1994 se le adjudico a la vivienda en cuestion (y a las demas que conforman la comunidad de propietarios) una parcela anexa (elemento comun, inferior al 4% del total) para uso y disfrute de forma vitalicia. Sin embargo, dicho acuerdo NO fue tomado por unanimidad ya que un comunero se nego, no a la adjudicacion del uso del terreno, sino a la modificacion del titulo constitutivo. Es por ello que no hay evidencia registral de este acuerdo tomado en Junta, es decir, estaria comprando unicamente la vivienda y el 4% sobre elementos comunes. Sin embargo, este acuerdo no fue impugnado en tiempo y forma y el titulo constitutivo no se modifico. Desde entonces, el actual propietario ha tenido el uso y disfrute de la parcela. Asimismo, la comunidad de propietarios ha redactado un reglamento sobre derechos y obligaciones de los propietarios respecto a los elementos comunes de uso privativo. Antes de comprar la vivienda, queria asegurarme que puedo disfrutar del uso de la parcela sin ningun problema, ya que segun el titulo constitutivo dicha parcela es elemento comun. Por tanto, puedo considerar este acuerdo de la Junta de Propietarios como valido? Gracias
Hola José Luis,
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quiero instalar una chimenea en un local comercial lachimenea cumple los requisitos establecidos , pero tiene que ir sujeta a la pared comunitaria para sacarla como dice la normativa por encima del tejadoi del edificio, que porcentaje tiene que votar a favor para poder hacerla
Hola buenas noches. Vivo en una comunidad que tiene un patio en común. El presidente sin consultar a nadie, ha hecho una obra en medio del patio. La obra es un macetero enorme de ladrillo para poner un árbol. Tiene derecho a realizarlo sin contar con la aprobación de los vecinos?
Muchas gracias
Hola Esther,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Buenos días mi pregunta es se puede recrtar la esquina a un Pilar del extrutura del garaje sin hacer estudio de la extrutura y quitar parte de persiana de madera de ventilación de zonas comunes sin aprobarse en junta
Hola Carlos,
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Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Se puede decidir cerrar la piscina con mayoría simple de asistentes. Teniendo en cuenta que no hay que pagar más por ello?
Buenos días,¿ para poner un sistema de apertura y cierre automático en dos candelas de entrada y salida de vehículos de una comunidad que actualmente funcionan de forma manual es necesaria mayoría o unanimidad ?
Hola hay una puerta trasera en el portal de la comunidad lo cual lleva cerrada toda la vida , hoy se votó habilitarla para entrar y salir los vecinos y por mayoría de ha votado que no.
Hay alguna manera de poder habilitar esa puerta para uso y disfrute de los vecinos ?