Vamos a ver los efectos jurídicos que tienen los acuerdos de la comunidad no incluidos en el orden del día de la Junta de propietarios y que hayan sido aprobados, es decir, aquellos acuerdos aprobados sobre cuestiones que no figuraban en la convocatoria de la reunión.
Antes de nada, se hace necesario acudir al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dispone lo siguiente:
» 2.- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.»
Del citado texto se desprende un principio importante:
«En la convocatoria que ha de hacerse a todos los propietarios, cuando se va a celebrar una Junta por la Comunidad, hay que detallar los asuntos que se van a tratar«.
Es decir, en el orden del día, hay que incluir las cuestiones que se van a debatir por los vecinos.
Si esto ocurriera, los acuerdos de la comunidad no incluidos en el orden del día que hayan sido aprobados pueden ser declarados nulos mediante su impugnación judicial.
El acuerdo considerado nulo por alguno de los propietarios debe ser impugnado ante los Tribunales de justicia en el plazo legalmente establecido. Si no se impugna judicialmente el acuerdo se convalida con el transcurso del citado plazo.
Si el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, que en un principio puede ser anulado judicialmente, no se impugna en el plazo legal, se convalida y pasa a validarse. La única excepción a esa convalidación es que se trate de un acuerdo nulo de pleno derecho en los que el transcurso del tiempo no los convalida.
Si queréis saber más sobre los efectos de los acuerdos nulos de pleno derecho, pinchad aquí.
La Comunidad convoca una Junta, sea ordinaria o extraordinaria, con un orden del día de los asuntos a tratar. En dicha reunión y sin que conste en el orden del día, uno de los vecinos propone que la Comunidad realice unas mejoras consistentes en pintar todo edificio, y se aprueba por los presentes.
Este acuerdo de la Comunidad no incluido en el orden del día es un acuerdo anulable ya que ese asunto no venía señalado como punto del orden del día en la convocatoria.
Ahora bien, si dicho acuerdo no es impugnado judicialmente por cualquiera de los vecinos en el plazo legal establecido (artículo 18 LPH), el acuerdo se convalida y se convierte en eficaz.
Los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del día son considerados acuerdos contrarios a ley.
El artículo 18.3 de la LPH dispone que la acción para impugnar actos contrarios a la ley, caducará al año.
Para poder impugnar el acuerdo, el propietario presente en la junta tiene que votar en contra o «salvar el voto».
Este plazo para impugnar comenzará desde la fecha de su adopción si el vecino impugnante estuvo presente en la junta o desde que se le notifique el acuerdo si estuvo ausente.
Debe estar al corriente con los pagos y deudas de la comunidad.
Leer más sobre requisitos para impugnar acuerdos de la comunidad.
Aunque el acuerdo adoptado pueda ser considerado anulable por el Juzgado, el acuerdo es ejecutivo por la comunidad salvo que el Juez disponga cautelarmente suspenderlo.
La doctrina del Tribunal supremo exige que en el orden del día se incluyan los acuerdos que deben ser discutidos.
«…De lo actuado resulta que en acuerdo de 8 de abril de 2011 se decidió como sistema de elección de presidente el rotativo bianual. En el orden del día del acuerdo impugnado de 8 de mayo de 2016 se reflejaba «Renovación o reelección de cargos.
Amparándose en este orden del día se acordó someter a elección el cargo de presidente, sin que previamente se advirtiese a los comuneros en el orden del día, que se iba a dejar sin efecto el sistema rotatorio, que vino rigiendo desde 2011 hasta 2016.
Las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema que en el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice:
«La jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)».
De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se ha infringido la doctrina jurisprudencial, dado que se cambió el sistema electivo de forma sorpresiva, sin anunciarlo con la suficiente claridad en el orden del día, sorprendiendo la buena fe de los comuneros, infringiendo por ello el art. 16 de la LPH.»
En esta sentencia se establecen los requisitos de la convocatoria del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, disponiendo:
A) La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS de 15 de junio de 2010)
B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.
En la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 20.11.2006 se expresa que los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del día son anulables, no nulos de pleno derecho, siendo necesaria su impugnación en el plazo establecido. Se trata por lo demás, de un plazo que ha de contarse de fecha a fecha, de acuerdo con el artículo 5.1 Código Civil, opera por el mero paso del tiempo y no es susceptible de interrupción.
Lo que dice el Tribunal Supremo en esta sentencia es:
1.- Que un acuerdo que se haya adoptado en el seno de la Comunidad sin figurar en la convocatoria (o en el orden del día) será anulable (salvo que infrinja otra ley distinta a la LPH, en cuyo caso será nulo de pleno derecho).
2.- Los acuerdos anulables han de ser impugnados ante los tribunales.
3.- Si no se impugna el acuerdo anulable se convalida por el transcurso del tiempo.
4.- Los únicos acuerdos que no se convalidan son los nulos de pleno derecho.
Respecto de los acuerdos no incluidos en el orden del día declara al respecto la jurisprudencia fijada por esta Sala y en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán.
La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
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En la reunion de la comunidad del 08/06/2017 se aprobó entre otros asuntos QUE NO ESTABAN EN EL ORDEN DEL DIA que se quitaran unos parterres del jardín comunitario, tampoco expresaron que era para que los niños tuvieran mas espacio para jugar.
Mañana hay otra junta de propietarios, mi pregunta es que si se podría anular dicho acuerdo
Hola Julian, te recomiendo te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestros servicio de consultas on line o nuestro servicio de asesoramiento telefónico para poder atender con mayor celeridad tu caso
Como todos los años se informa a los vecinos del horario de piscina , una vez acordado el horario se vota para seguir disfrutando de las zonas comunes pegadas a la piscina y sin socorrista, sin reglas , desde las 21 a las 24 horas en el que votamos en contra por que nos perjudica muchísimo pero se aprobó por mayoría aplastante. que podemos hacer? teniendo en cuenta que los promotores de la juerga después del horario de piscina son muy muy amigos de la administradora de finca que también es vecina. gracias
Hola Esteban:
Si no están de acuerdo con la aprobación de ese acuerdo porque perjudica los derechos de convivencia de algunos vecinos, pueden impugnarlo y que sea el Juzgado quien decida si el acuerdo es contrario a derecho a no.
saludos
¿El el orden del día de una junta extraordinaria hay que incluir forzosamente el punto ruegos y preguntas?
He solicitado a administrador profesional y presidente por burofax que este no ha recogido, que se incluyera en le nueva junta la subsanacion de la no inclusion del término auditoria ( que se acordó) en un punto del acta anterior.
Han convocado un junta extraordinaria ( el presidente pero redactado por el administrador) con un único punto, omitiendo tanto mi solicitud de subsanación del acta anterior, como el punto ruego y preguntas, tratando canallescamente que se cumpla la ley y que los propietarios puedan pronunciarse conforme a la ley. Puedo solicitar al juez de guardia la anulación de la convocatoría ante tanta canallada hay respondabilidades penales? Incluso la esposa del presidente ante mi esposa me dijo que mis burofaxes los tira a la basura
BUENOS DÍAS.;HORAS ANTES DE LA REUNIÓN ANUAL DE MI COMUNIDAD, LLEGÓ UN BUROFAX DE UN VECINO RECLAMANDO UNA RECTIFICACIÓN DEL ESCRITO DE LA CONVOCATORIA, SE HABÍA CONFUNDIDO LA PERSONA TITULAR DE SU VIVIENDA Y EN VEZ DE APARECER ÉL APARECÍA OTRA NO CONOCIDA.EL ADMINISTRADOR HIZO CASO OMISO, SOLAMENTE LEYÓ EL BUROFAX EN LA QUE LE EXIGÍAN QUE RECTIFICARA POR ESCRITO Y NO HIZO MÁS NI COMENTÓ MÁS DEL TEMA NI LOS VECINOS TAMPOCO. MI PREGUNTA ES: ¿ESTÁ OBLIGADO A MODIFICARLO EN EL ACTA POSTERIOR A LA REUNIÓN? ¿ES NECESARIO POR LEY QUE EN EL ACTA HAGA MENCIÓN A LA LLEGADA DEL BUROFAX? Ó SIMPLEMENTE PUEDE SEGUIR HACIENDO CASO OMISO EN EL ACTA Y QUE QUEDE TODO IGUAL. EL BUROFAX AMENAZABA CON DENUNCIAR A LA COMUNIDAD SI NO SE LE HACÍA CASO.
MUCHAS GRACIAS
Buenas tardes:
Si hay una subida de cota mensual de comunidad ,tiene que constar en acta?
Ya que me hicieron la subida y no consta en acta reflejada.Gracias.
Hola, en la reunión de propietarios un vecino ha comentado que ha denunciado a mi inquilino por acoso hacia su mujer, hija y el mismo , la denuncia la puso su mujer , mi inquilino ha salido absuelto de todo, en la reunion este vecino fuera del orden del día silicitó que la comunidad se personase en la causa como acusación , todos dijeron que no , pero esto no ha sido reflejado en el acta , yo o mi inquilino podemos solicitar al administardor que haga una ampliación especificando lo que el pidió y los vecinos nos negamos , gracias
En una reunión de la comunidad, por los presentes nas hace un cambio de empresa de limpieza , un poco más cara que la actual, pero varios vecinos no presentes ( representados por otro) dicen que no están de acuerdo por no estar en la orden del día, se puede anular.?
Quisiera saber ¿ qué norma jurídica se infringe si se aprueban unos acuerdos en Junta, en base a una información incierta facilitada junto a la convocatoria? Los comuneros fueron representados por la Presidenta, por lo que no se pudo debatir lo incierto de las premisas presentadas,y, por tanto, se votó a favor.
Hola,
En mi Comunidad han adoptado el acuerdo fuera del orden del día de hacerme quitar una red para seguridad para la gata.
No me han dado la opción de sustituirla por una más transparente (aunque la que hay ya lo es).
No sé si pueden hacerlo o no, pero creo que puedo impugnar el acuerdo por estar fuera del día.
Estoy buscando la forma legal de poder cambiar la red por otra más transparente, pero quieren que la quité inmediatamente.
Gracias
Hola, ¿nos podemos negar a votar un asunto que no está en el orden del día?. El año pasado con la excusa del COVID se votó si se abría la piscina o no sin estar este punto en el orden del día. Dentro de poco tendremos junta y no aparece este tema en los asuntos a tratar. Si solicitaran la votación, ¿nos podemos negar a votar?. Gracias