El derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de subasta judicial significa el derecho que tiene el arrendatario, si se cumplen una serie de requisitos, de adquirir la propiedad de la vivienda o del local arrendado cuando el inmueble ha sido adjudicado en subasta a favor de una tercera persona.
El derecho de adquisición preferente del inmueble a favor del arrendatario, se puede ejercitar desde dos vertientes:
1.- Mediante el derecho de tanteo
2.- Mediante el derecho de retracto
El derecho de tanteo consiste en la posibilidad de que el arrendatario adquiera la titularidad del bien antes de que éste sea enajenado por su propietario a un tercero.
El derecho de retracto consiste en la posibilidad de que el arrendatario adquiera la titularidad del bien después de que éste ha sido enajenado por su propietario a un tercero.
La diferencia por tanto es que el tanteo se ejercita antes de la enajenación y el retracto después de que esta se haya producido.
Cuando estamos frente a un arrendamiento de vivienda o de uso distinto del de vivienda al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el derecho de adquisición preferente viene regulado en el artículo 25 de la LAU, cuando se trata de viviendas, o en el artículo 31 de la LAU, cuando se trata de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
El artículo 25 LAU, al que se remite el artículo 31, establece como cuestiones importantes:
1ª.- En caso de venta de la vivienda por parte de su propietario cuando ésta se encuentra arrendada, el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada.
2ª.- Si se hubiese vendido la vivienda por su propietario sin notificarle al inquilino que puede ejercer el derecho de tanteo, tendrá éste un derecho de retracto después de la venta para poder convertirse en propietario.
3ª.- Tanto los derechos de tanteo como de retracto pueden ser renunciados por las partes en el contrato de arrendamiento. Esto es lo que habitualmente suele ocurrir, ya que si leéis un contrato de arrendamiento es normal que se haga constar que el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto que pudiera corresponderle, en cuyo caso, no podrá ejercerlos.
El artículo 25 de la LAU, como hemos visto, solo habla de la venta de la vivienda arrendada. No obstante la doctrina y la jurisprudencia han ampliado dicho término a otros supuestos como por ejemplo a las ejecuciones hipotecarias o forzosas de viviendas.
Es decir, también cabe que el arrendatario ejercite el derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada en caso de subasta judicial siempre que no se hubiese pactado su renuncia en el contrato de arrendamiento.
No cabrá el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario, por ejemplo en las adjudicaciones procedentes de la división de cosa común, en las permutas, en la aportaciones a sociedades o en las donaciones.
Es importante saber que este derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario, siempre que no haya renunciado al mismo en el contrato, solo se entiende para los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019.
Los contratos de arrendamiento celebrados en el periodo comprendido entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 no tendrá el derecho de tanteo y retracto puesto que era necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que pudiese producir efectos respecto de tercero.
Ya hemos visto que la adjudicación en subasta judicial se equipara a la venta y, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya renunciado a este derecho, el inquilino podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente siempre que estemos ante un contrato de arrendamiento celebrado a partir del 6 de marzo de 2019.
En los casos de subasta judicial, como quiera que a diferencia de la venta, no se conoce el precio de la transmisión hasta que no se ha producido la subasta, solo cabe ejercer en estos casos el derecho de retracto y no el de tanteo.
El artículo 25.3 de la LAU dispone:
«… El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.»
Trasladado lo anterior a la subasta judicial, se considera que el arrendatario tiene un plazo de caducidad de 30 días naturales para ejercer el retracto.
Este plazo comienza desde que el adjudicatario del inmueble arrendado en subasta le notifica fehacientemente al arrendatario el precio de adjudicación y los gastos o pagos legítimos efectuados (impuestos por ejemplo) y le entrega copia del decreto de adjudicación de la subasta dictado por el Letrado de la Administración de Justicia.
El artículo 25.3 de la LAU establece que podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.
Y ese artículo 1518 del Código civil dice:
«El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.»
En definitiva, el arrendatario deberá abonar el precio ofrecido por el adjudicatario de la subasta más los gastos y pagos necesarios como impuestos, gastos de comunidad, gastos de cuotas hipotecarias, etcétera.
Para interponer la demanda de retracto por el arrendatario basta con consignar el precio de la transmisión (precio pagado en la subasta), pudiendo abonarse el resto de los gastos, cuando no son conocidos, en un momento posterior.
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Mi empresa (S.L) alquile un local de negocio. (Comienzo del contrato de alquiler en agosto 2013.)
Los propietarios están en liquidación y su procurador ha organizado una subasta judicial, un procedimiento de ejecución hipotecaria concursal.
Quiero adquirir el local y creo que puedo 1) usar el derecho de retracto o 2) pujar.
Es correcto? O la fecha del contrato significa que no puedo ejercitar el derecho de retracto?
Si tuve estas opciones, el primero es mejor no? Porque pujando provocará que el precio adjudicado sube?
Buenas, podría ayudarnos, por favor? Somos inquilinos de un local que ha salido de subasta y hemos sido la puja máxima, pero el juzgado no se reconoce la puja porque no supera 50%. Intentamos hablar con el banco pero decía que ha pactado con otro tercero y no se puede ceder el remate a nosotros. Podemos ejercer nuestro derecho de retracto? No hemos presentado nada en el juzgado, el juzgado pueda no reconocer la existencia de inquilinos. Mil gracias por antemano!