La afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad de propietarios viene a significar que el comprador o adquirente de una vivienda o local en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores.
De dicha deuda insatisfecha a la comunidad de propietarios por el titular anterior del piso o local responderá el propio inmueble adquirido.
Veamos si tiene existe dicha obligación y en caso afirmativo si la ley tiene previsto algún límite.
EJEMPLO:
José es propietario de un piso en un edificio y tiene una deuda con la comunidad desde el año 2017 por el impago de gastos comunes y en el mes de mayo de 2022 vende el piso a Diego.
¿Diego, que es el nuevo adquirente del piso, tiene que pagar la totalidad o parte de la deuda de José?
En este caso, Diego que es el nuevo propietario se verá obligado a abonar una parte de la deuda que tenía el anterior titular José, ya que responde con el propio inmueble adquirido, aunque no como deudor personal.
Veamos qué dice la Ley sobre el límite máximo de afección de la vivienda adquirida al pago de la deuda del titular anterior con la comunidad.
El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
» El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»
EJEMPLO:
Si seguimos con nuestro ejemplo, Diego que ha sido el nuevo adquirente de la vivienda tendrá que hacer frente al pago de las deudas con la comunidad correspondientes al año en curso (de enero a mayo de 2022) y los tres años anteriores completos, 2021, 2020 y 2019.
La deuda con la comunidad de los años anteriores, 2018 y 2017, no podrá afectar al piso comprado por Diego, siendo el antiguo dueño José el obligado a su pago.
1º.- La obligación que impone la Ley de Propiedad Horizontal a todo propietario de contribuir, de acuerdo con su correspondiente cuota de participación dentro del conjunto del inmueble, a los gastos generales precisos para atender su sostenimiento (arts. 9 y 21) es una obligación personal, nacida de la condición de propietario que, aunque se produzca una transmisión del derecho, no se desvincula del deudor, que sigue respondiendo con todo su patrimonio en tanto no prescriba .
2º.- No obstante la citada Ley, en atención al quebranto que para las Comunidades de propietarios y su adecuado funcionamiento representa la morosidad de sus miembros en el cumplimento de la mencionada obligación y con el fin de garantizar el cobro, dispone, que si se opera una transmisión del piso o local, el nuevo adquirente, cualquiera que sea el título de su adquisición, soporta una carga real que garantiza el abono de los gastos mencionados generados con anterioridad, aunque no de todos los pendientes de pago, sino con la limitación temporal de responder de los originados en los 3 últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente -la del año de adquisición-.
3º.- Dentro de ese límite temporal (anualidad corriente y los tres años anteriores), la responsabilidad de pago afecta tanto al propietario anterior (el que lo era cuando se generó la deuda, como obligación personal, ya que es el verdadero deudor) como al nuevo propietario (como obligación real derivada de la carga real que la ley establece sobre el inmueble, «afección«), pudiendo reclamarse la deuda a cualquiera de ellos.
4º.- Esto es lo que supone una verdadera afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad, la «afección real del bien a la deuda» con la consiguiente carga para el titular actual, aunque no sea el deudor personal. Es decir, el actual titular del piso que no es el deudor personal de las cuotas (pues no era propietario cuando éstas se devengaron), está obligado a soportar sobre su finca aquella deuda. Es su inmueble el que ha de hacer frente a aquellos gastos (con el límite temporal del que hemos hablado) aunque ese titular actual no sea el deudor personal.
5º.- Según la opinión de algunos Tribunales, dentro del concepto «sostenimiento de los gastos generales» deben entenderse incluidos los «gastos ordinarios» (los que se devengan de forma habitual y periódica, y se satisfacen con cargo a los presupuestos anuales de la comunidad) como los «extraordinarios» (los que se generan esporádica o excepcionalmente, dando lugar a una derrama especial) ya que tanto unos como otros van dirigidos a la misma finalidad.
De los gastos anteriores no responde la vivienda adquirida por el nuevo propietario, luego no podrán serle reclamados a él.
En la sentencia que a continuación se cita, se diferencia entre la afección real a la que está sujeta el inmueble adquirido por el pago de los gastos comunes y el deudor personal frente a la comunidad.
«Constando acreditado que al haberse producido la transmisión de la vivienda, garaje y trastero, por adjudicación de la AET, sin que tuviera obligación de legal, por obvias razones, de dar a conocer el estado de los pagos relativos a las cuotas de la comunidad, es claro que en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1. e) LPH, entra en aplicación la obligación «propter rem» establecida en dicho presente respecto del nuevo adquirente, de manera que si en los juicios monitorios instados contra el anterior propietario de los inmuebles, se instaba el ejercicio de la acción personal establecida en ese precepto contra el titular de las fincas que no ha abonado dichas cuotas, en estas actuaciones, lo que se está ejercitando es la obligación real, recogida en el citado art. 9.1e) contra el nuevo adquirente, acciones que son compatibles entre si, y que requieren de un pronunciamiento judicial contra el nuevo titular, de manera que en este caso no puede hablarse de excepción de cosa juzgada, al ser distinta la causa de pedir, pues mientras que en los juicios monitorios antes señalados se estaba ejercitando la acción personal contra el propietario moroso y por lo tanto, deudor de esas cuotas al no haber cumplido con la obligación que le imponen los arts. 9.1 e) y 21 de la LPH, en las presentes actuaciones, lo que se ejercita contra el nuevo propietario es la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo titular siempre que, como ocurre en este caso, se le reclame las parte correspondiente a la anualidad en la que tuvo lugar la transmisión y los tres años inmediatamente anteriores, de manera que cumpliéndose los requisitos expuestos en los preceptos señalado, procede la estimación parcial del recurso y en consecuencia la estimación parcial de la demanda, en cuanto que el pronunciamiento que procede no es la condena a la demandada al pago de las cantidades reclamadas, sino la declaración que que los inmuebles adquiridos por la demandada quedan afectos al pago de la cantidades reclamadas con los efectos legales inherentes a esa declaración.»
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Me gustaría que pudiera confirmar si estoy en lo cierto. He estado leyendo la ley 8/1999 de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal. En su articulo 5, letra e, tercer párrafo, dice "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. "
Por tanto es uno o tres los años anteriores a los que queda afecto una vivienda, garaje o local?.
Muchas gracias.
Hola Goyo:
1º.- Lo que expone venía recogido así en el artículo 9.1 e) de la LPH, y no en el artículo 5.
2º.- Si bien esa fue su primera redacción la LPH ha ido modficándose en estos últimos años.
3º.- Actualmente y para las adquisiciones de vivienda efectuadas a partir de 6.10.2015, última reforma, el texto es el siguiente:
Art. 9.1 e) LPH: "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."
Saludos
Muchas gracias Francisco por la respuesta, tengo una última duda. En el caso de que se haya producido una derrama en los 3 años anteriores entiendo que tambien tengo que hacerme cargo no?, pero si ésta fue aprobada en junta del año 2014 y se han recaudado fondos durante ese año, pero las obras se comenten en el año 2015(año en el que está afecto el inmueble), y se emite factura de la empresa encargada de las obras. En este caso estaría también obligado al pago de esa derrama?.
Muchas gracias
Buenas tardes.
Hemos comprado un piso activo bancario hace un año. En la escritura de compra venta el vendedor (banco) reconoce hacerse cargo de la deuda acumulada y contraida por con la comunidad hasta la fecha de la venta. Sin embargo, a pesar de haber enviado al banco en tiempo toda la documentacion por ellos exigida para hacer frenta a esa deuda no han pagado. Ahora en virtud de la argumentacion de la ley de que el comprador es responsable de la deuda de la propiedad nos hemos visto en una situacon dudosa de si a pesar de que expresamente en la escritura se delimita quien realiza el pago somos nosotros los compradores los que tenemos que pagar? En este caso, hemos sido engañados literalmente frente a notario. En todo momento nos aseguraron que el banco era el responsable.
Les agradeceriamos algunas indicaciones al respecto.
Gracais
Buenos días, tengo una deuda con la comunidad de vecinos la cual debo saldar en un plazo de 20 días. Actualmente el piso es del banco, no tengo coche ni ningún otro inmueble,mi pregunta es si procederían al embargo de nómina directamente. Gracias
Hola Gema,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Hola buenas tardes, el tema de los gastos de comunidad me queda claro. Pero es lo mismo para todas las deudas ligadas a la referencia cadastral? IBI y otros? La persona que me vendió el piso me dice que solo tengo que hacer frente a las deudas del IBI que ya lo restamos del precio de compra-venta. Pero también me reclaman otro tipo de deudas ligadas a la referencia cadastral que no sé que son. Estas me las pueden reclamar? O en el caso de Enagenación solo pueden reclamarte el IBI? Muchas gracias.