En alguna ocasión hemos oído hablar que se ha producido agravio comparativo por la comunidad de propietarios cuando un vecino protesta al ver que la comunidad no le permite algún tipo de obra o actuación cuando previamente se lo ha permitido a otro propietario.
El agravio comparativo se produce cuando la respuesta por parte de la comunidad es diferente frente a dos situaciones idénticas, tratando de forma desigual a un propietario frente a otro.
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Un vecino procede al cerramiento de su terraza al igual que lo han hecho con anterioridad otros vecinos del inmueble. La comunidad emparede acciones legales para que se demuelan las obras realizadas por considerar las obras ilegales y el propietario alega en el juicio trato discriminatorio o agravio comparativo por parte de la comunidad de propietarios, ya que ha consentido a otros vecinos la realización de obras idénticas.
El agravio comparativo supone, por tanto, la violación del principio de igualdad de trato entre los propietarios.
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Requisitos para estimar el agravio comparativo por la comunidad de propietarios
Para saber si la alegación de agravio comparativo tiene alguna posibilidad de prosperar cuando es alegada por un vecino frente a la postura de la comunidad de propietarios hemos de tener en cuenta, cuando se trata de la realización de obras consideradas ilegales, algunas cuestiones:
1ª.- Para valorar la existencia de un trato desigual debe de tratarse de obras iguales o al menos comparables. Cuando las obras que pretende llevar a cabo un vecino son distintas a las que han efectuado otros vecinos, no cabe estimar el agravio comparativo. La identidad , por tanto, es un requisito importante para las posibilidades de estimar el argumento del agravio comparativo.
2ª.- El vecino que se siente discriminado y que alega la desigualdad de trato es al que corresponde la prueba de la preexistencia de obras idénticas permitidas por la comunidad.
3ª.- El vecino afectado con la prohibición comunitaria debe acreditar, en la medida de sus posibilidades, la falta de acción o impedimento por parte de la comunidad frente las obras que han llevado previamente otros vecinos.
Si a otros vecinos se les permitió la realización de esa obra, ¿por qué a mí no me la permite la comunidad?
El artículo 7 del Código Civil y el art. 3.1 del mismo texto, son los que se alegan cuando se plantea el ejercicio abusivo del derecho o las actuaciones de agravio comparativo por la Comunidad de propietarios.
«1.- Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2.- La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.»
Respecto del ejercicio abusivo del derecho en materia de propiedad horizontal, os recomendamos la lectura de otra de nuestras publicaciones, pinchando aquí.
Sentencias que estiman el agravio comparativo o trato desigual
Audiencia Provincial de alicante (Sección 5ª), sentencia de 8.03.2012:
«Esta Sección, como recuerda la sentencia de 28 de junio de 2007 , ha abordado en varias resoluciones este tipo de situaciones, pudiendo citarse entre otras la sentencia de 5 de septiembre de 2003, que cita las del Tribunal Supremo de 31 octubre 1990 y 5 de marzo de 1998, en las que se aplica el principio de igualdad proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española , en relación a los otros propietarios, y también nuestra sentencia de 25 de mayo de 2005 , con criterio tendente a evitar agravios comparativos, injustos resultados y aplicaciones automáticas de la Ley, desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil , sin que resulte aplicable a este supuesto las sentencias referidas en el recurso, al no tratarse de supuestos similares.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta, como se expresa en la sentencia de primera instancia, los demandados no necesitan solicitar el consentimiento de aquella para colocar toldos, no habiendo sido probado por otra parte que la colocación del toldo perjudique al vecino que ocupa la vivienda superior, ni que la comunidad haya adoptado decisión alguna relativa al modo en el que han de colocarse los toldos en los primeros; cuando por otro lado la fachada también resulta afectada por las modificaciones realizadas por otros copropietarios contra los que no se ha procedido, lo que supondría un abuso de Derecho que atentaría al principio de igualdad que prohíbe dar un trato discriminatorio a situaciones sustancialmente idénticas como las de otras viviendas, cuyas modificaciones suponen también alteraciones estéticas de la configuración de las edificaciones encuadradas en la comunidad actora y respecto de las cuales no se ha actuado como en el caso presente.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 17.05.2012
» El tratamiento que la Comunidad actora pretende darle al demandado por las obras realizadas, es absolutamente discriminatorio respecto de las ejecutadas por otros numerosos vecinos e infringe el principio de igualdad…, que no ha contado con la autorización ni de la Comisión ejecutiva ni con el acuerdo unánime de la junta de propietarios, su acción resulta completamente discriminatoria, en cuanto que ninguna medida consta que tomara ante similares actuaciones de otros vecinos. No consta que hubiere presentado una demanda similar contra otros vecinos infractores; y la infracción o vulneración de todos los preceptos que invoca existe también en algunas de esas obras ejecutadas, independientemente del tamaño de la llevada a cabo por el demandado. Si el tamaño de la obra es mayor, es sólo porque mayor era la terraza afectada.»
Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia de 4.09.2015
» Constituye doctrina del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal, que el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.
Son manifestaciones del abuso de derecho la violación del principio de igualdad de trato entre los distintos propietarios que integran el régimen de propiedad horizontal, normalmente por permitir a algún comunero la ejecución de obras semejantes que, no obstante, le son prohibidas a otros.
Dicho abuso igualmente puede provenir por violación del principio general de derecho que impide actuar contra actos propios, o cuando se adopta el acuerdo con la aviesa finalidad de dañar a uno o varios propietarios sin interés legítimo alguno de la comunidad en la prohibición, que, sin embargo, satisfaría una necesidad importante del comunero impugnante entre otros casos.
El trato discriminatorio entre comuneros carente de la suficiente justificación constituye abuso de derecho. Por ello es obligado atender a la realidad fáctica relativa a la coexistencia previa y admitida de otras obras o cerramientos similares. La corriente jurisprudencial tiende, pues, a evitar agravios comparativos y aplicaciones automáticas de la Ley desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil.
Ha quedado acreditado que todas las obras realizadas por la demandada en el patio contiguo a su vivienda de uso privativo han sido iguales o similares a las realizadas por otros propietarios de la comunidad, con conocimiento y consentimiento, al menos tácito de ésta e incluso de los demás comuneros; además, tales obras se ajustan a la legalidad vigente y no perjudican a la comunidad o a los comuneros; y por último, quedó acreditado que el vecino solicitó permiso de los órganos de la Comunidad y que le fue concedido verbalmente como había sucedido con los demás propietarios que llevaron a cabo obras similares.
Nos encontramos ante un ejercicio abusivo del derecho una actuación de agravio comparativo por la Comunidad de propietarios al ejercitar una acción de demolición de unas obras que previamente se habían llevado a cabo de manera similar por otros vecinos sin que se haya ejercitado acción legal alguna.
Esta situación fáctica consentida por la Comunidad de propietarios, en principio, legitima a los demás propietarios a la realización de obras similares, pues en caso contrario estaríamos ante una situación de discriminación y de agravio comparativo, contraria a la realidad social a que se refiere el art. 3.1 del Código Civil y actitud abusiva que como se pone de manifiesto en la resolución impugnada, está prohibida en el art. 7 del Código Civil.»
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª), sentencia 20.03.2017
«En relación a la primera cuestión en nuestra sentencia de recogíamos SSAAPP. «es cierto que jurisprudencia menor amparándose en algunas resoluciones del Tribunal Supremo, ha establecido que en los supuestos en que la comunidad hubiera autorizado con anterioridad -expresa o tácitamente- alteraciones análogas de otros comuneros el ulterior ejercicio de esta acción implicaría un trato discriminatorio que debe evitarse; en este sentido la SAP de Tarragona de 4-11-03 viene a recoger al respecto, lo que dispone la SAP de Las Palmas de 16-9-02, al señalar que esta última resume el abundante criterio seguido por las Audiencias Provinciales a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990, «que obliga a atender a la realidad fáctica relativa la coexistencia previa y admitida (expresa o tácitamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares», lo que «ha creado una corriente jurisprudencial importante, que tiende a evitar agravios comparativos injustos resultados y aplicaciones automáticas de la ley, desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil…»
Sentencias que desestiman el agravio comparativo alegado por el vecino infractor
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 4.10.2012
» Sin embargo, no pueden compartirse los razonamientos del recurrente porque las pruebas practicadas no revelan la existencia de una obra similar a la que ha realizado el demandado reconvencional y, además, ha actuado en contra de la expresa voluntad comunitaria manifestada en la junta de 15 de enero de 2010 antes referida. Por ello, debe llegarse a la conclusión, por distintas razonas que las contenidas en la sentencia de primera instancia, aplicando los arts. 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el criterio de este Tribunal contenido en las sentencias de 15 de marzo de 2005 y 24 de febrero de 2011 , de que la realización de otras instalaciones no vinculan ni pueden servir de elemento de comparación con la alteración de elementos comunes realizada por el ahora recurrente.
Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª), sentencia de 9.07.2015
» Y, en relación con ello, debemos afirmar en primer lugar que no se incurre en desigualdad de trato, pues si bien es cierto que la junta de 27 de noviembre de 1987 se aprobó el cierre de propiedades particulares, se refiere a la zona en que se accede a través de elementos privativos y referidos entonces y ahora a las viviendas 1º D y 1º F, es decir, situadas en un punto distinto a la planta del inmueble de los actores, al que se accede por un elemento común como es el soportal y no tiene por debajo una planta común como son los garajes. Se trata, en consecuencia, de situaciones fácticas diversas que pueden recibir también respuestas jurídicas distintas.
Audiencia Provincial de Almería (Sección 1ª), sentencia de 22.02.2019
» Con lo cual, el único y verdadero motivo para desestimar la demanda utilizado por la demandada es el abuso de derecho o actitud discriminatoria frente a otros propietarios. A los efectos, esta Sala viene considerando que la actitud discriminatoria no es tal cuando, a la vista de las circunstancias, el criterio de denegación a un propietario respecto de otros que sí resultan autorizados, expresamente o tácitamente, esté justificado y razonado. Dicho de otra manera, el criterio de abuso no está en el hecho del diferente trato objetivo por la simple desautorización o autorización (a uno se les autoriza y a otros no), sino que, pese a otras autorizaciones, es posible la desautorización específica, si la Comunidad de Propietarios sigue una línea razonada y razonable, dependiendo de los intereses comunitarios que pretende proteger ( S. de 29 de enero de 2019, Rollo 1149/2017).
… Lo mismo cabe decir de la instalación de aparatos de aire acondicionado o instalación de placas solares en el techo, que no aparecen en fotografía alguna dado que este no era su fin, y que, en cambio, el Sr. Presidente de la Comunidad acepta que están instaladas. La Comunidad puede perfectamente autorizarlas, y, en cambio, ser criterio de la Comunidad el que establece que la armonía constructiva exterior, las líneas y estructura aparente, no debe ser alterada. Dicho de otra manera, el elemento de discriminación no puede ser el que otros hayan instalado o efectuado otras obras, sino si las obras de los vecinos autorizados son comparables a los de la actora, y en este caso no lo son.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Además de la negativa a resolverme otros problemas comunitarios, llevó un año esperando la reparación ( les obliga mi seguro ) de filtraciones de agua de lluvia por la fachada a mi salón.Tanto la anterior como la actual presidenta ni siquiera han pedido presupuestos,me he encargado yo de todo y aún así han conseguido con mentiras,retrasar el arreglo más de 11 meses,por pura maldad.El administrador solo obedece a su amiga la presidenta. El problema es que son funcionarias con enchufes y la actual es policía municipal ,por lo que si denuncio mis derechos ,mi familia y yo lo pagaremos toda la vida por el corporativismo existente. A donde puedo acudir para dejar constancia de lo que podría ocurrir si l@s denunció?
Buenas tardes. Tengo un problema con la Comunidad de propietarios.He instalado las paneles solares en mi tejado de una casa unifamiliar.Anteriormente pedi permiso,pero sin respuesta.La administracion me ha informado que ya hubo una instalacion previa por parte de un vecino con el permiso de la junta(es una instalacion solar en una fachada de su casa dento de la urbanizacion).En la ultima reunion de la junta extraordinaria los vecinos votaron en contra de mi instalacion.
Por favor,si peden valorar mi situacion.
¿Qué ocurre si todos los áticos de tu comunidad tienen acceso al garaje de forma privada y para acceder a su portal también es uso privado? ¿sería agravio comparativo que todos estemos pagando en la misma proporción???
Me parece un artículo muy importante. Si bien la Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en 2013 en favor de los cerramientos de terrazas a instancias de la Unión Europea y las leyes comunitarias que establecen y fomentan el «Ahorro Energético de las viviendas y las nuevas politicas sobre Energías Renovables. Los cerramientos favorecen la envolvente térmica de la vivienda. Se posibilita además la colocación de captadores de energía. En aras de las energías limpias e ir poco a poco alejándose del uso de energías fósiles. Por el medio ambiente.
En ese sentido ya se ha pronunciado el Gobierno Vasco recientemente y ofrecen ayudas.
Los vecinos «maliciosos» lo tienen difícil y más cuando la reforma de la LPH dice que bastará con la aprobación de votos a favor de las 3/5 partes de los propietarios que a su vez supongan los 3/5 de las cuotas». No como antes que debía ser po «unanimidad».
Por fin!!
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Además de la negativa a resolverme otros problemas comunitarios, llevó un año esperando la reparación ( les obliga mi seguro ) de filtraciones de agua de lluvia por la fachada a mi salón.Tanto la anterior como la actual presidenta ni siquiera han pedido presupuestos,me he encargado yo de todo y aún así han conseguido con mentiras,retrasar el arreglo más de 11 meses,por pura maldad.El administrador solo obedece a su amiga la presidenta. El problema es que son funcionarias con enchufes y la actual es policía municipal ,por lo que si denuncio mis derechos ,mi familia y yo lo pagaremos toda la vida por el corporativismo existente. A donde puedo acudir para dejar constancia de lo que podría ocurrir si l@s denunció?
Buenas tardes. Tengo un problema con la Comunidad de propietarios.He instalado las paneles solares en mi tejado de una casa unifamiliar.Anteriormente pedi permiso,pero sin respuesta.La administracion me ha informado que ya hubo una instalacion previa por parte de un vecino con el permiso de la junta(es una instalacion solar en una fachada de su casa dento de la urbanizacion).En la ultima reunion de la junta extraordinaria los vecinos votaron en contra de mi instalacion.
Por favor,si peden valorar mi situacion.
Hola Oleg, como se ha resuelto tu caso?, yo estoy en caso parecido
¿Qué ocurre si todos los áticos de tu comunidad tienen acceso al garaje de forma privada y para acceder a su portal también es uso privado? ¿sería agravio comparativo que todos estemos pagando en la misma proporción???
Me parece un artículo muy importante. Si bien la Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en 2013 en favor de los cerramientos de terrazas a instancias de la Unión Europea y las leyes comunitarias que establecen y fomentan el «Ahorro Energético de las viviendas y las nuevas politicas sobre Energías Renovables. Los cerramientos favorecen la envolvente térmica de la vivienda. Se posibilita además la colocación de captadores de energía. En aras de las energías limpias e ir poco a poco alejándose del uso de energías fósiles. Por el medio ambiente.
En ese sentido ya se ha pronunciado el Gobierno Vasco recientemente y ofrecen ayudas.
Los vecinos «maliciosos» lo tienen difícil y más cuando la reforma de la LPH dice que bastará con la aprobación de votos a favor de las 3/5 partes de los propietarios que a su vez supongan los 3/5 de las cuotas». No como antes que debía ser po «unanimidad».
Por fin!!