La posibilidad de alegar deficiencias en la vivienda como oposición al desahucio por falta de pago de la renta es una cuestión que los inquilinos suelen preguntar con cierta frecuencia.
El inquilino no paga el alquiler mensual alegando que el dueño (arrendador) no arregla una serie de desperfectos que tiene la vivienda y que según aquél la hacen inhábil para la finalidad con la que contrató.
Antes de nada recordar que el juicio de desahucio por falta de pago de la renta (artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es un procedimiento sumario con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio:
SÓLO SE PERMITE AL DEMANDADO (arrendatario) alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
artículo 444.1 de la LEC:
«1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»
Por tanto, no cabe en un juicio de desahucio por falta de pago, que el inquilino alegue deficiencias o reparaciones en al vivienda a cargo del arrendador.
Veamos los fundamentos de alguna sentencia al respecto:
«El objeto del proceso (desahucio) se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida – la falta de pago de rentas-.
Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 20 de septiembre de 2014, que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad.
Por consiguiente – y en cuanto a la acción de desahucio – todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio ; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias (…).
Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aun en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez «a quo».
Y la SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2010 incide en que «se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artículo 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881- no se limitan los medios de prueba utilizables.
La sentencia apelada, en ningún caso puede desestimar la acción resolutoria entablada en la demanda y resolver el contrato por estimación de la oposición pues ello implicaría el ejercicio de una acción reconvencional resolutoria del contrato de arrendamiento que, además de no interpuesta, no está autorizada por el artículo 438.2 LEC en cuanto a la acción de desahucio se refiere.»
No cabe alegar deficiencias en la vivienda como oposición al desahucio por falta de pago de la renta.
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