El Tribunal Supremo establece la procedencia de alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria «ad cautelam» en la oposición que presente el arrendatario en los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
Con esta sentencia que a continuación vamos a comentar, el Tribunal Supremo viene a unificar la interpretación en esta cuestión controvertida entre las distintas Audiencias Provinciales y Juzgados.
¿En qué consiste la enervación en un juicio de desahucio por falta de pago?
La enervación es la facultad que tiene el inquilino de impedir el desahucio de la vivienda o local que el arrendador ha interpuesto en el Juzgado por la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas (suministros, agua, electricidad, IBI, etc.).
La regulación de la enervación del desahucio viene establecida en el artículo 22.4 de la LEC.
Esta forma de impedir el desahucio exige que el arrendatario pague el importe de las cantidades reclamadas en la demanda de desahucio y las que adeude al arrendador. El pago de dichos importe o su consignación judicial o notarial debe hacerse en el plazo de 10 días desde que el arrendatario sea requerido por el Juzgado conforme al artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La enervación en un juicio de desahucio por falta de pago no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, es decir, solo cabe enervar el desahucio una sola vez durante la duración del contrato de arrendamiento.
¿Es procedente alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria a la oposición?
Lo que ha resuelto el Tribunal Supremo con esta cuestión es que existe la posibilidad legal que de que arrendatario se oponga a la demanda de desahucio por falta de pago alegando que no adeuda el total o parte de las rentas o cantidades reclamadas por el arrendador y además, con carácter subsidiario «ad cautelam», proceda a enervar el desahucio consignando el importe de lo reclamado mientras se resuelve la oposición.
Esta opción permitiría al arrendatario discutir las cantidades que se le reclaman y si la sentencia que se dicte estima total o parcialmente la cantidad reclamada, se atribuya a la consignación efectuada el carácter de enervación.
Ejemplo:
El arrendador interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta por impago de 6 mensualidades a razón de 500 euros/mes, lo que hace un total de 3.000 euros.
El arrendatario se opone a la demanda de desahucio porque considera que sólo adeuda 4 mensualidades (2.000 euros), pero con carácter subsidiario «ad cautelam» consiga en plazo legal en el Juzgado los 3.000 euros reclamados a los efectos de enervación.
En este caso, tanto si el Juez en su sentencia estima o no la oposición, la cantidad que finalmente se fije como deuda se le entregará al arrendador de la consignada, y además se tendrá por enervado el desahucio, pudiendo continuar el arrendamiento.
En cambio, cuando el arrendatario se opone a la demanda de desahucio discutiendo el importe reclamado pero no consigna lo reclamado con efectos de enervación, si el Juez en la sentencia fija alguna cantidad debida (la que sea), llevará aparejado el desahucio.
Sentencia sobre la procedencia de alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria a la oposición
Analizamos la siguiente sentencia dictada por el Tribunal Supremo sobre la oposición al desahucio y enervación.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 29.11.2021
Caso planteado:
a) El arrendador ejercita una acción de desahucio por falta de pago acumulando la acción de condena a abonar cantidades análogas a la renta como era el pago del IBI y los suministros por cuantía de 4.190,98 euros. En la demanda se indica que no procede la enervación ya que antes de interponer la demanda se había llevado a cabo un requerimiento fehaciente de pago que no fue atendido.
b) El arrendatario se opone a la demanda y considera no debidas las cantidades reclamadas, no obstante para el supuesto de que su pretensión no fuera atendida, consigna como pago, con carácter SUBSIDIARIO, la cantidad reclamada en la demanda por importe de 4.190,98 euros al considerar que no había perdido la posibilidad de enervar la acción ejercitada.
c) El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en la que desestimó la acción de desahucio (resolución del contrato) y condenó a la arrendataria a satisfacer al actor la suma de 1.636,67 euros, en concepto de IBI, que deberá ser entregada al arrendador a cuenta del dinero consignado.
d) Contra dicha sentencia se interpuso por el arrendador recurso de apelación, dictándose sentencia por la Audiencia Provincial en la que, con revocación de la pronunciada por el Juzgado, declaró la resolución del contrato y condenó a la arrendataria a abonar al demandante, en concepto de gastos y servicios, la suma de 1982,48 euros a satisfacer a cargo de la cantidad consignada.
En su fundamentación consideró la Audiencia Provincial que la sentencia del juzgado era incongruente, al condenar a abonar una cantidad en concepto de IBI y desestimar la demanda, cuando lo procedente hubiera sido o resolver el contrato o declarar enervada la acción.
La Audiencia Provincial estimó que el previo requerimiento de pago no era válido para evitar la enervación de la acción, toda vez que las cantidades reclamadas no coincidían con las que constituían el objeto del proceso; pero que, en cualquier caso, no procedía la enervación pese a la consignación llevada a efecto por la parte arrendataria, dado que se consignó, con carácter subsidiario o ad cautelam, y, por lo tanto, con vulneración de lo dispuesto en el art. 22.4, en relación con el art. 440.3 ambos de la LEC (actualmente el art. 438.5 de la LECtras la reforma de la LEC efectuada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre).
e) Contra dicha sentencia se interpuso por la arrendataria recurso de casación.
Normativa aplicada por el Tribunal Supremo:
El Tribunal Supremo en esta sentencia de 29.11.2021 basa su decisión en la siguiente normativa:
«en […] los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio».
«5.- En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»
Pues bien, en el presente caso, nos encontramos ante las circunstancias siguientes:
1) Se ejercitan acumuladamente unas acciones de desahucio por falta de pago de cantidades análogas a la renta, así como de condena a satisfacer las sumas debidas por tales conceptos, lo que constituye una opción legal perfectamente admisible, al amparo del art. 437.4 3ª de la LEC, en cuantía de 4.190,98 euros.
2) La enervación de la acción era posible, dado que el requerimiento previo de pago no reunía los pertinentes requisitos legales para obviar tal facultad de la arrendataria, cuestión resuelta por la Audiencia.
3) La arrendataria se opuso a la pretensión deducida, señalando las razones por las que, a su juicio, no debe las cantidades reclamadas y, con carácter subsidiario o ad cautelam, para el supuesto de que su oposición no fuera jurídicamente refrendada, consigna judicialmente el importe reclamado; posibilidad que le era negada por el demandante, que atribuía valor al requerimiento extraprocesal de pago practicado.
4) La sentencia dictada por la Audiencia Provincial, con revocación de la pronunciada por el juzgado, resuelve el contrato de arrendamiento, al considerar que no es viable la enervación de la acción, con el razonamiento siguiente:
«[…] son dos las posiciones alternativas y excluyentes (se utiliza la conjunción alternativa «o») del arrendatario que se opone a la demanda: alegar que no debe todo o parte o bien alegar las circunstancias de la enervación, esto en caso de que no se «haya acordado la posibilidad de enervación ab initio». Se sigue de ello la imposibilidad de alegar la enervación de forma subsidiaria como hace aquí la arrendataria.»
5) Pues bien, en el caso que nos ocupa, la arrendataria consignó la cantidad reclamada en la demanda; no obstante, en el ejercicio de su derecho de defensa, se opuso a que debiera la suma reclamada. Tal oposición fue estimada parcialmente en ambas instancias.
6) No podemos considerar que, si la ley permite al arrendatario oponerse alegando que no debe en todo o en parte la cantidad pretendida, no quepa una enervación, con carácter subsidiario, oportunamente depositada, sobre el importe efectivamente adeudado, una vez que es judicialmente determinado, y que sólo fuera factible una incondicionada consignación para pago, que finalizase el procedimiento de desahucio.
No tiene sentido que se limite de la manera expuesta el derecho de defensa de la parte arrendataria, con la obligación de elegir entre oponerse o consignar, y, por lo tanto, vedándole la posibilidad de negar la deuda, tal y como es pretendida por el demandante y, al mismo tiempo, consignar para el supuesto de que su oposición no fuera estimada y, de esta forma, mantener, por una vez, la vigencia del vínculo arrendaticio concertado.
7) Procede declarar enervada la acción de desahucio por falta de pago de lascantidades reclamadas.
Conclusión sobre la procedencia de alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria a la oposición
El Tribunal Supremo declara que existe posibilidad por parte del arrendatario de alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria cuando se presenta oposición.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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gracias por este artículo, bueno, conciso y clarificador.