La jurisprudencia señala un criterio flexible para resolver la problemática sobre la alteración de la fachada por el local comercial, permitiendo dichas obras aunque debe ajustarse a los requisitos y límites fijados en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Este criterio flexible a favor de los locales se aplicará cuando los estatutos o el título constitutivo nada establezcan al respecto, ya que si en estos documentos se permite la realización de obras o actuaciones a favor de los propietarios de los locales, habrá que estar a dichas reglas.
Es muy importante recordar que en este asunto existe una casuística muy prolija, por lo que habrá que estar al caso concreto que se plantee.
Con esta publicación sobre la alteración de la configuración exterior del edificio o fachada con motivo de las obras realizadas en los locales comerciales queremos dar a conocer la doctrina jurisprudencial cuando se plantean litigios entre la comunidad de propietarios de un lado, que no quiere que los locales de negocio realicen obras que alteren la fachada (revestimientos, nuevos paramentos, apertura de puertas, rótulos, chimeneas, etcétera), y de otro, el interés de los propietarios y arrendatarios de locales que buscan una acondicionar el local para mejorar la explotación y publicidad del negocio.
El límite a la alteración de la fachada por el local comercial vendrá derivado de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que condiciona la viabilidad de tales alteraciones o modificaciones siempre que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
Señala el Tribunal Supremo que la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías, cuando se trata de locales comerciales, quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa, y así en la Sentencia 52/2014, de 29 de septiembre declara en síntesis:
«en el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.»
» a cada caso discutido será necesario adaptar la doctrina de la sala debido a ese inevitable casuismo. De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración, que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.»
Teniendo en cuenta la anterior doctrina, los tribunales consideran la necesidad de que la comunidad de propietarios permita estas obras en las fachadas del negocio siempre que la configuración exterior del edificio o fachada no sea desmesurada ni excesiva en relación con lo que viene siendo habitual en este tipo de obras para acondicionar las actividades comerciales.
No procederá este tipo de obras en la fachada si el cambio supone una alteración de los elementos comunes esenciales como afectación a forjados, seguridad del inmueble, afectación de los derechos de alguno de los vecinos, etcétera.
Como vemos, lo que pretende el Tribunal Supremo es congeniar el derecho individual del dueño del local que lo ha comprado para explotarlo como negocio y el derecho de la Comunidad en su vertiente «seguridad del edificio» y «respeto a los derechos de los titulares de los pisos».
En definitiva, haciendo un juicio de ponderación entre ambos derechos y teniendo en cuenta las circunstancias concretas del caso es como procederá la decisión del Tribunal para resolver las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a cabo en los locales comerciales que afecten a la configuración exterior o fachada del edificio.
A modo de ejemplo citamos las siguientes sentencias sobre la realización de obras por los locales de negocio que alteran la configuración de la fachada del edificio:
«Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta.
Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario.
En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.»
«Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros.
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido».
En esta sentencia se fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:
«[…] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho».
«[…] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario».
«La única cuestión objeto de controversia se centró en si las obras realizadas pueden perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la Comunidad, al provocar un impacto estético y visual intolerable en la fachada.
La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que la alteración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales».
«Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa».
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¿Pero que ocurre ante el abandono del propietario de su parte correspondiente de fachada? Hay casos en que la negligencia se extiende en el tiempo sin razón aparente dañando la imagen del inmueble y sus propietarios. ¿Qué acometer?
Mi pregunta es la siguiente:
Tengo una entreplanta en un edificio, encima de la entrada del garaje, esta entreplanta esta retranqueada hacia atrás, de lo que es la fachada del edificio, como tres metros y delante de mi fachada de la entreplanta pero a nivel de calle tengo una columna, mi pregunta es la siguiente, puedo yo colocar sobre esta columna algún tipo de rotulo?
Muchas Gracias
Hola Javier:
1.- Habrá que estar a lo que digan los Estatutos de la Comunidad sobre la instalacion de rótukos o anuncios de publicidad.
2.- Si no se dice nada, debe de autorizarte la comunidad para su instlación.
Un saludo
Soy propietario de un local comercial, que originalmente tiene unos escaparates a 1,5 m del suelo con lo cual el paso de gente en una zona muy comercial no permite que esa altura de escaparate sea la adecuada; mi intención es hacer escaparates de hasta 2 metros de altura , ganando luz y visibilidad el local. La comunidad me puede denunciar y tengo que tener miedo a que me toque reponer al estado original la fachada de mi local? Y encima costes judiciales. ...?
Gracias
Hola Rafael,
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buenos dias , queria saber cual es la ordenanza que prohibe cambiar el rotulo antiguo por uno nuevo en el centro de madrid, ya que quería poner una estetica pero me han comentado que al estar en el centro de madrid y ser un edificio protegido tendría que quedarme con el cartel antiguo ya que era una ferretería , gracias de antemano
Buenas noches, mi casa está en una primera planta y debajo tengo un local, el dueño a puesto dos carteles justo bajo de mis balcones de se alquila, los cuales están más en mi propiedad que en la suya.
Mi pregunta es si eso es legal y si por otro lado debería de ponerlo lo que es en su propio escaparate.
Lo ha puesto sin pedir permiso
Gracias
Hola Aurora,
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He alquilado un bajo interior en un patio de un edificio protegido. No voy a poner cartel, pero si pedí poner un arreglo floral a modo de guirnalda en la cornisa de mi fachada y me dicen que no puedo poner nada que sea diferente que el local anexo. Entonces como diferencio mi negocio... pueden prohibirme poner unas ramas verdes en el espacio de mi fachada???
Hola Marianaaaaaaaaaaaaaaaa
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Buenos dias
Resulta que al dueño de un bajo del edificio le ha dado por tirar una pared que da la fachada y poner una puerta de garaje , parece ser que va a realizar una aparcamiento en dicho local y vender las plazas,
Puede hacer dicha obra sin pedir permiso a la comunidad , puede tirar la pared sin pedir permiso ?, puede hacer un aparcamiento en dicho local?
Gracias
Hola Manuel,
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Buenos días. He comprado un bajo hace unos años que no tiene escaparate ni ninguna ventana que aporte luz natural al local. Esto está limitando que pueda alquilar el local porque todo el mundo que viene a verlo me dicen que si tuviera algo de luz me lo alquilarían, y de hecho se me abrirían otras posibilidades de negocio. En la fachada principal solo hay espacio para la puerta, pero en la parte de atrás del bajo, hay una pared en la da al exterior. Esa pared da a la entrada de una casa colindante. La entrada de esa casa se encuentra mucho más baja que el bajo y es la partte de atrás de la casa por donde la señora mete el coche, y si se abriera una ventana no invadiría su intimidad.
Mi consulta es : si yo puedo abrir una ventana por ley; a quién le debo pedir permiso, a los vecinos de mi edificio, o a la vecina de la casa, o al ayuntamiento.
Qué me recomiendan hacer? Este asunto me está complicando la vida.
Un saludo
Buenos días,
Tengo una plaza de garaje en propiedad junto a un local comercial que tiene dos plantas, coincidiendo la inferior justo al lado de mi plaza, ellos tienen también su plaza conlindante a la mía. Desde su plaza tenían una puerta pequeña de acceso al bajo del local, y sin previo aviso, han ampliado esa puerta para hacer carga y descarga con una furgoneta.
El administrador de la Comunidad dice que no tienen que pedir permiso al resto de vecinos, solamente pedir permiso para la realización de la obra al ayuntamiento.
Sin embargo, a mi me supone un agravio puesto que nadie quiere alquilar mi plaza porque tienen miedo que les puedan causar daños en su vehículo.
Me pueden orientar sobre los pasos que puedo seguir por favor?
Gracias de antemano.
Buenos dias, tengo un local comercial adquirido para mi uso y disfrute sin actividad comercial, fui participe con mis locales vecinos de una derrama para pintar la fachada del edificio de 9 plantas y no se han pintado las paredes de los locales con el consiguiente deterioro estetico para la comunidad. Puedo exigir el pintado de nuestra parte de fachada?