Ampliación de vivienda sobre terraza común de uso privativo

El Registrador suspende la inscripción de la ampliación de vivienda sobre terraza común de uso privativo por no contar con la unanimidad.

Razones por las que no procede inscribir la ampliación de vivienda sobre terraza común de uso privativo si no se cuenta con la unanimidad de la Junta de propietarios.

Resolución de la DGRN de fecha 31.10.2018

En esta resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) se trata este asunto de la siguiente manera:

1.- Tratándose de un elemento privativo, como lo es una vivienda, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).

2.- Una modificación como la presente en la descripción de un elemento privativo –y de un elemento común de uso privativo–, en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios ( artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la LPH).

3.- Es indudable que si, según el título constitutivo y la inscripción registral, la terraza ubicada en la planta de cubierta tiene una superficie de 94,94 m2 con inclusión de zonas comunes, y según la descripción que se pretende hacer constar en el Registro en la planta denominada «ático (bajo cubierta)», además de la referida terraza, se incluyen un dormitorio y un baño con una superficie construida de 56,26 m2, se produce una alteración no permitida en los propios estatutos (que, como afirma el registrador en su calificación, facultan para modificar las viviendas de que sean titulares, «siempre que no se perjudiquen elementos comunes ni quede afectada la seguridad del inmueble», y prohíben a los propietarios cualquier tipo de modificación de la configuración exterior de los edificios, incluso mediante elementos provisionales o de fácil retirada), ni autorizada por la junta de propietarios.

4.- En el supuesto de hecho de este expediente la terraza tiene la consideración de elemento común del conjunto (no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo), si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata.

5.- La modificación cuestionada tiene repercusión manifiesta en dicho elemento común.

6.- Se confirma la calificación de suspensión del Registrador porque, a su juicio, al haberse realizado la obra sobre la terraza –que es elemento común, aunque de uso privativo–, y haberse modificado tanto la configuración exterior del edificio como la superficie de la vivienda, lo que está expresamente prohibido en los estatutos, será necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios del complejo, expresado en la correspondiente junta, modificando el título constitutivo de la propiedad horizontal.

NO PROCEDE la inscripción de la escritura de ampliación de vivienda sobre terraza común de uso privativo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), de 18.02.2020

«El magistrado de instancia fija las posiciones de las partes partiendo de la realidad de las obras ejecutadas, reconocidas por la entidad demandada, y centra el debate en la posible vulneración de los artículos 7, 12 y 17 LPH, y en la existencia de agravio comparativo respecto de las obras ejecutadas por otros propietarios.

Tras valorar las pruebas practicadas, fundamentalmente los informes periciales de parte (ratificados en el acto del juicio), las fotografías incorporadas a los mismos y el reconocimiento judicial del inmueble, concluye, en el fundamento de derecho tercero, que » las obras han sido ejecutadas afectando a un elemento común, como es la fachada (cuya naturaleza de elemento común no ofrece duda alguna, conforme al art. 396 del Código civil y a la jurisprudencia antes citada), y suponen una alteración de la configuración y estado exterior de la Urbanización, visible desde el exterior, además de afectar al título constitutivo por suponer un aumento de la superficie habitable de la vivienda y del coeficiente de participación en elementos comunes correspondiente, de modo que la obra, de acuerdo con los preceptos y doctrina jurisprudencial expuestos en el presente fundamento (los arts. 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ), precisarían, para poder configurarse como obras ajustadas a la legalidad, de la autorización de la Junta de Propietarios (autorización que no ha sido otorgada), y ello por UNANIMIDAD conforme al art. 17.1ª de la citada L.P.H. (actualmente art. 17.6 LPH) , constando acreditado por reconocimiento expreso de la parte demandada que no se llegó siquiera a solicitar permiso o autorización a la Comunidad para su ejecución, como exigen los Estatutos de la Comunidad vigentes, ….».

Conclusión:

Tanto registralmente como los Tribunales se exige la unanimidad de la Junta para las obras de ampliación de vivienda sobre terraza común de uso privativo.