Aparatos de aire acondicionado en la fachada

Como regla general, la instalación de los aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio necesita de la autorización previa de la Junta de propietarios toda vez que su colocación afecta a la estructura y estética del edificio, que es un elemento común por naturaleza en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), faculta al propietario de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél, si bien establece dos limitaciones:

1.- Que la modificación del elemento privativo no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

2.- La de respetar los elementos comunes que en principio son inalterables, salvo que se admita su modificación por acuerdo unánime de la junta de propietarios (art. 7.1, apartado segundo, art. 9.1 a) y art. 17.6 de la LPH).

Partiendo de que la fachada del edificio es un elemento común, colocar un aparato de aire acondicionado anclado a la fachada o que altere su aspecto normalmente supone:

• Una alteración de elemento común

• Una afectación de la configuración o estado exterior en el sentido del art. 7.1 de la LPH.

Criterio general de autorización para instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada

Los tribunales de justicia vienen estableciendo como criterio general que se requiere de autorización previa comunitaria para instalar un aparato de aire en la fachada del edificio.

No obstante, muestran cierta flexibilidad, cuando la instalación:

• no rompe la estética de la fachada

• existe tolerancia por parte de la comunidad hacia otros vecinos que los tienen instalados (igualdad de trato).

• el aparato no se ancla sobre la fachada, situándose en realidad en espacio privativo

En tal sentido, expone la Audiencia Provincial de Ávila (Sección 1ª), en sentencia de 25.11.2025:

«Ahora bien, el rigor de esta normativa que determina que la ocupación sin más de una parte del elemento común conlleva una modificación que requiere para su legalidad de la correspondiente autorización comunitaria, ha sido matizada por la doctrina jurisprudencial. Y así, en el concreto caso de la colocación de los aparatos de aire acondicionado, se ha establecido una interpretación amplia y flexible adaptada a la realidad social, respecto de aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que no contemplan en su título constitutivo o en los estatutos esta clase de instalaciones, permitiendo su implantación para aprovecharse de estos avances técnicos que favorecen el bienestar o confort, y en definitiva las condiciones de habitabilidad, de la dependencia privativa, conciliándolo con el alcance de la exigencia normativa que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos comunes del edificio, debiendo de estarse a las circunstancias particulares que se aprecien en cada supuesto concreto (como son la localización de la instalación, la entidad de la obra, los daños que puede causar, etc.), para determinar si la actuación, aunque produzca una alteración de un elemento común, es admisible, pues comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o del local de negocio y un uso inocuo de un elemento común permitido por el art. 394 del Código Civil.»

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Supuestos en los que la instalación no requerirá de la autorización comunitaria

Si la instalación del aparato de aire acondicionado no afecta a los elementos comunes no necesitará contar con la autorización previa de la comunidad de propietarios.

EJEMPLO: Se instala el aparato de aire acondicionado dentro del piso y no afecta a ningún elemento común.

Tampoco se necesitará autorización del resto de los vecinos si previamente la Junta de propietarios tiene acordado en los estatutos, en las normas de régimen interno o en un acuerdo previo, la posibilidad de instalar los aires acondicionados y el lugar donde debe hacerse.

EJEMPLO: Si la comunidad ha decidido y aprobado que los aparatos de aire acondicionado se ubiquen en la azotea o terraza común del edificio, ese será el lugar y no podrán instalarse en la fachada.

Si la comunidad ha permitido a otros vecinos del edificio la instalación de aparatos de aire acondicionado, no podrá prohibírselo a otros sin más, ya que estaría actuando en contra de sus propios actos y produciría un agravio comparativo.

¿Qué número de votos se requiere para aprobar la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada?

Si la comunidad no tiene previsto en sus normas o acuerdos la instalación de los aires acondicionados y la instalación conlleva colocarlo en la pared o fachada del edificio, el propietario deberá solicitar a la comunidad autorización previa. 

El criterio más acorde con la LPH es exigir la mayoría favorable de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen los 3/5 del total de las cuotas de participación (artículo 17.4 LPH).

No obstante lo anterior, existen algunas sentencias que exigen la unanimidad de todos los propietarios al amparo del art. 17.6 de la LPH, si bien se considera por la mayoría que no se requiere de dicha unanimidad ya que el acuerdo de autorizar la instalación del aparato de aire acondicionado en la fachada no modifica el régimen general de la finca (no modifica el título constitutivo ni se aprueban estatutos nuevos o se cambian los existentes).

Sentencias sobre la legalidad de la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada de la comunidad de propietarios

La casuística es muy prolija en este asunto de la autorización o denegación de la comunidad de propietarios para que los vecinos instalen aparatos de aire acondicionado en la fachada o en otros elementos comunes. Veamos algunas sentencias como ejemplo:

Audiencia Provincial de Granada (Sección 5ª), sentencia de 19.12.2025

» En conclusión, conforme a la doctrina jurisprudencial precedentemente expuesta que flexibiliza las exigencias legales sobre alteración de elementos comunes, aun cuando no haya sido previamente autorizada por la Junta de Propietarios la instalación de aire acondicionado, debe considerarse permitida, por concebirse como una simple manifestación de la posesión de tales elementos privativos y un uso inocuo de elemento común.

El simple análisis de las fotografías obrantes en autos permiten observar con absoluta claridad que la fachada de la Comunidad demandante no es una fachada limpia, homogénea en el sentido de seguir un estricto patrón para mantener la pulcritud de ese elemento común. A diferencia de lo que indica la actora existen multitud de detalles que contradicen el argumento de la Comunidad consistente en que la demandada con su aparato compresor ha provocado un deslucimiento de la fachada, ya que prácticamente es inapreciable como fácilmente se observa de las fotografias, es más al estar tapado por el toldo se visualiza menos que el resto de compresores instalados.

Además, se observan antenas, nuevos huecos de ventanas, diferentes revestimientos, cierres y pinturas… por lo que el aparato compresor de Dª Miriam no es culpable de dañar la imagen de la fachada, y la actuación contra la Sra. Miriam supone una desigualdad de trato si lo comparamos con esas otras actuaciones que quedaron indemnes, por lo que el recurso debe ser desestimado con expresa confirmación de la resolución recurrida.

Audiencia Provincial de Ávila (Sección 1ª), sentencia de 25.11.2025

» En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial de la sala primera de lo civil del tribunal supremo sobre la instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios o en conjuntos inmobiliarios constituidos en régimen de propiedad horizontal al presente supuesto objeto de recurso de apelación, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia y desestimar la pretensión ejercitada por la comunidad de propietarios por cuanto que en este caso concreto no es necesaria la autorización de la junta general de propietarios para la instalación de la máquina del sistema de aire acondicionado en el lugar en el cual se ha ubicado por cuanto que:

A.- En primer lugar, no se ha acreditado que los estatutos concretos de esta comunidad de propietarios o que el titulo constitutivo de la comunidad de propietarios prohíban respecto de esta concreta comunidad de propietarios la instalación de equipamientos o sistemas de aire acondicionado.

B.- En segundo lugar estamos en presencia de una vivienda unifamiliar adosada que carece de cualquier sistema de preinstalación o preequipamiento de aparatos de aire acondicionado; en este sentido no se ha alegado por ninguna de las partes procesales que las viviendas unifamiliares existentes en esta comunidad de propietarios desde su constitución, o más difícilmente desde fechas posteriores, tengan cualquier sistema o equipamiento de preinstalación de aire acondicionado, ya que en tal supuesto conforme a la jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo habría que utilizar tal preinstalación por parte del comunero que pretenda la colocación en su vivienda de un sistema de aire acondicionado.

C.- En tercer lugar la comunidad de propietarios carece de cualquier acuerdo comunitario, ya fuese por unanimidad o ya fuese por mayoría, conforme al cual la ubicación de los aparatos para el aire acondicionado tenga que ser en determinado lugar (azoteas de edificios, terrazas de viviendas, fachadas a patios, fachadas traseras, etc.); en este caso concreto se ha adoptado un acuerdo comunitario por mayoría en la junta general ordinario celebrada el día treinta y uno del mes de enero del año 2.022 en el cual no se concede permiso para la instalación del aparato de aire acondicionado en la fachada delantera, pero no se explican los motivos de tal denegación del permiso en la citada junta y, por lo que aquí especialmente respecta, no se indica ningún lugar en el cual la junta general de propietarios si autorizaría la instalación de aparatos de aire acondicionado.

D.- En cuarto lugar en este caso concreto para la instalación del equipo exterior del sistema de aire acondicionado no ha sido necesario realizar obras de perforación en la fachada de la vivienda unifamiliar; tal equipo exterior en este caso concreto está instalado sobre una pequeña plataforma horizontal la cual a su vez se apoya o se ancla sobre la parte superior del porche; por tanto tal sistema de instalación del equipamiento exterior del sistema de aire acondicionado, aunque puede afectar a la configuración exterior del conjunto inmobiliario, no se ancla sobre elementos comunes.

E.- En quinto lugar, aunque es cierto, y no puede negarse, que el equipamiento exterior del sistema de aire acondicionado afecta a la configuración exterior (fachada delantera) del conjunto inmobiliario, al ser claramente visible, sin embargo, no se ha de considerar una alteración de elementos comunes por cuanto que:

a.- En el caso contrario se impediría el uso y disfrute de los adelantos térmicos para las mejoras de las condiciones de habitabilidad en todos aquellos edificios o conjuntos inmobiliarios no preparados para dicho particular.

b.- En este caso concreto las alteraciones de la configuración exterior del conjunto inmobiliario son tan múltiples y variadas que no se puede afirmar ni negar desde el punto de vista estético si esta concreta alteración de la configuración exterior es mejor o peor que las ya existentes (múltiples porches totalmente distintos entre sí, cerramientos de balcones o terrazas, antenas parabólicas, sobreelevación de las barandillas de los patios delanteros, eliminación de barandillas de balcones, cerramientos de los garajes, etc.).

En definitiva y por todo ello las comunidades de propietarios no pueden negarse sin causa justificada y teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas mediante instalaciones adecuadas a la realidad social del tiempo actual siempre que no se afecte a elementos comunes o siempre que tal afectación de elemento común suponga un uso inocuo.»

Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2ª), sentencia de 13.10.2020

«…teniendo en cuenta que el aparato de aire acondicionado instalado por el demandado es el único que existe en la fachada principal del edificio pues en la misma se encuentra su entrada así como que consta en autos que la comunidad no impide que se instalen aparatos de aire acondicionado en las viviendas sino que indica que se ubiquen en las terrazas donde como señala el juzgador de instancia están instalados muchos de esos aparatos, consideramos que el recurso debe ser desestimado sin que las manifestaciones efectuadas por la parte apelante desvirtúen las anteriores conclusiones…

A mayor abundamiento, en este caso, los Estatutos de la comunidad prohíben instalar motores y máquinas que no sean las usuales y corrientes de los servicios del lugar, no pudiendo considerarse que dicho precepto estatutario permita que un comunero por su sola voluntad y sin autorización unánime de la junta de propietarios instale en una de las fachadas del edificio la máquina del aire acondicionado ya que supone la utilización de un elemento común como es la fachada en su exclusivo beneficio, rompiendo la uniformidad estética de la fachada….

…Es indiferente a estos efectos que se trate de una fachada delantera o trasera ya que en un edificio como el que es objeto de este pleito, ambas fachadas, la que da a la playa y la que da a la única calle de acceso, por la que se accede a los portales del edificio, son fachadas principales, elementos comunes del edificio que no pueden ser utilizados de manera unilateral por cada propietario ya que ello supondría una clara alteración del aspecto exterior del edificio.»

Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), sentencia de 10.10.2019:

«…no puede ampararse que el propietario de un local o de una vivienda, actúe ocupando o modificando un elemento común imponiendo su voluntad sin solicitar permiso a la comunidad.

La comunidad, cuando se le solicite tal permiso, deberá examinarla con estos criterios de flexibilidad y si no lo aprobase podrá el comunero acudir a los tribunales aduciendo tal interpretación flexible. De igual forma, no es la comunidad o el resto de propietarios quien tiene que acreditar que la maquinaría provoca molestias sino quien la ha instalado no pudiendo sostenerse que la máquina es inocua porque no se ha acreditado que provoque ruidos sino que será quien la ha instalado para apoyar esta posibilidad de ocupación de zonas comunes quien deberá acreditar que no produce molestias a los comuneros o al menos no más molestias que las admisibles de vivir en comunidad.

Por ello es ilegal la conducta de las demandadas; no puede instalar los aparatos en zonas comunes sin tan siquiera solicitar autorización, o intentar un consenso por parte de la comunidad (en este caso del otro comunero), y sostener su legalidad porque no ha articulado prueba el actor que acredite las molestias.»

Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª), sentencia de 28.03.2019:

«…El demandado, pese a que la vivienda dispone de un sistema de preinstalación de aire acondicionado y pese a que de las actas de la Junta de la Comunidad, resulta la voluntad inequívoca de ésta de no consentir la instalación de aparatos de aire al margen de tal preinstalación exigiendo la colocación de las unidades exteriores en la azotea a fin preservar la configuración exterior de la fachada, instaló un aparato tipo split, ubicando la unidad exterior en la terraza del piso, cuyo lateral se aprecia desde el exterior, afectando a la configuración de la fachada, por más que exista un cristal translúcido y no transparente, como resulta las fotografías que él mismo aportó con el escrito de contestación, en el que reconoce, además, que ha tenido que que hacer una perforación, aunque pequeña, en el muro para pasar los tubos y cables al interior de la vivienda, todo ello sin consentimiento de la actora y en abierta contravención de lo establecido en ella art 7 de la LPH .

Por otra parte, la prueba pericial aportada por la actora y no desvirtuada por otra de carácter técnico en sentido contrario, acredita que el aparto en cuestión vierte agua hacia el exterior contraviniendo la normativa urbanística y que, frente a lo que sostiene el apelante,en la azotea existe espacio para que pueda instalar un sistema de refrigeración para su vivienda haciendo uso del sistema de preinstalación.»

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 1.06.2016:

En esta sentencia el Tribunal Supremo estima la demanda interpuesta por unos vecinos que pretendían que otros quitasen los aparatos que tenían instalados en la fachada, al considerar, en este caso, lo siguiente:

1º.-  En el presente caso los aparatos de aire acondicionado se han instalado en fachada que da al patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, definiéndose estatutariamente como patio mancomunado, con lo que se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.

2º.-  Por otro lado consta que existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos de aire acondicionado.

3º.-  El Tribunal Supremo cita anteriores resoluciones sobre instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, como son:

• sentencia de 4.01.2013: «En concurrencia con lo anterior, tampoco se les priva de disfrutar del aire acondicionado pues los estatutos permiten la instalación de los aparatos en la cubierta del edificio».
• Sentencia de 5.012.2012: » Tampoco se infringen los artículos 5, 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni la jurisprudencia que se menciona – SSTS 17 de abril de 1998 y 22 de octubre de 2008 -, respecto de la instalación de aparatos de aire acondicionado. El problema no se plantea en este caso respecto de un edificio que no está preparado para dicha instalación, como refieren la sentencias citadas, sino de un edificio que permite ubicaciones distintas de la utilizada en evidente contravención de los estatutos y de los propios acuerdos de la comunidad que impedían su colocación colgado en la fachada que da al patio central».
• Sentencia de 15.12.2008: »  La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el art. 394 del Código Civil». 

4º.-  De la doctrina expuesta se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico.

5º.- Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.

Recomendación para la instalación de aparatos de aire en la fachada del edificio

Recordad que si la instalación del aparato de aire acondicionado no afecta a los elementos comunes no necesitará contar con la autorización de la comunidad de propietarios. Si por el contrario si lo hace, antes de plantearse su instalación se debe de comunicar a la Comunidad.

Os sugerimos la lectura de nuestro artículo sobre qué acciones emprender por ruidos de los aparatos de aire acondicionado.