Aparatos de aire acondicionado en la fachada

La instalación de los aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio necesita de la autorización previa de la Junta de propietarios toda vez que su colocación afecta a la estructura y estética del edificio, que es un elemento común por naturaleza en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prohíbe a los propietarios realizar alteración alguna en los elementos privativos o en los elementos comunes que pueda afectar a la estructura, configuración o estado exterior del edificio.

¿Siempre habrá que requerir la autorización de la comunidad para instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada?

Si la instalación del aparato de aire acondicionado no afecta a los elementos comunes no necesitará contar con la autorización de la comunidad de propietarios.

EJEMPLO: Se instala el aparato de aire acondicionado dentro del piso y no afecta a ningún elemento común.

Tampoco se necesitará autorización del resto de los vecinos si previamente la Junta de propietarios tiene acordado en los estatutos, en las normas de régimen interno o en un acuerdo previo, la posibilidad de instalar los aires acondicionados y el lugar donde debe hacerse.

EJEMPLO: Si la comunidad ha decidido y aprobado que los aparatos de aire acondicionado se ubiquen en la azotea o terraza común del edificio, ese será el lugar y no podrán instalarse en la fachada.

¿Qué número de votos se requiere para aprobar la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada?

Si la comunidad no tiene previsto en sus normas o acuerdos la instalación de los aires acondicionados y la instalación conlleva colocarlo en la pared o fachada del edificio, el propietario deberá solicitar a la comunidad autorización previa. 

En este caso, el número de votos para instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada o en algún otro elemento común requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen los 3/5 del total de las cuotas de participación (artículo 10.3 b) LPH).

No obstante lo anterior, existen sentencias que exigen la unanimidad de todos los propietarios al sostener que la instalación supone la utilización en exclusiva de elementos comunes (fachada) o la modificación estética del edificio. 

Sentencias sobre la legalidad de la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada de la comunidad de propietarios

La casuística es muy prolija en este asunto de la autorización o denegación de la comunidad de propietarios para que los vecinos instalen aparatos de aire acondicionado en la fachada o en otros elementos comunes. Veamos algunas sentencias como ejemplo:

Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2ª), sentencia de 13.10.2020:

«…teniendo en cuenta que el aparato de aire acondicionado instalado por el demandado es el único que existe en la fachada principal del edificio pues en la misma se encuentra su entrada así como que consta en autos que la comunidad no impide que se instalen aparatos de aire acondicionado en las viviendas sino que indica que se ubiquen en las terrazas donde como señala el juzgador de instancia están instalados muchos de esos aparatos, consideramos que el recurso debe ser desestimado sin que las manifestaciones efectuadas por la parte apelante desvirtúen las anteriores conclusiones…

A mayor abundamiento, en este caso, los Estatutos de la comunidad prohíben instalar motores y máquinas que no sean las usuales y corrientes de los servicios del lugar, no pudiendo considerarse que dicho precepto estatutario permita que un comunero por su sola voluntad y sin autorización unánime de la junta de propietarios instale en una de las fachadas del edificio la máquina del aire acondicionado ya que supone la utilización de un elemento común como es la fachada en su exclusivo beneficio, rompiendo la uniformidad estética de la fachada….

…Es indiferente a estos efectos que se trate de una fachada delantera o trasera ya que en un edificio como el que es objeto de este pleito, ambas fachadas, la que da a la playa y la que da a la única calle de acceso, por la que se accede a los portales del edificio, son fachadas principales, elementos comunes del edificio que no pueden ser utilizados de manera unilateral por cada propietario ya que ello supondría una clara alteración del aspecto exterior del edificio.»

Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), sentencia de 10.10.2019:

«…no puede ampararse que el propietario de un local o de una vivienda, actúe ocupando o modificando un elemento común imponiendo su voluntad sin solicitar permiso a la comunidad.

La comunidad, cuando se le solicite tal permiso, deberá examinarla con estos criterios de flexibilidad y si no lo aprobase podrá el comunero acudir a los tribunales aduciendo tal interpretación flexible. De igual forma, no es la comunidad o el resto de propietarios quien tiene que acreditar que la maquinaría provoca molestias sino quien la ha instalado no pudiendo sostenerse que la máquina es inocua porque no se ha acreditado que provoque ruidos sino que será quien la ha instalado para apoyar esta posibilidad de ocupación de zonas comunes quien deberá acreditar que no produce molestias a los comuneros o al menos no más molestias que las admisibles de vivir en comunidad.

Por ello es ilegal la conducta de las demandadas; no puede instalar los aparatos en zonas comunes sin tan siquiera solicitar autorización, o intentar un consenso por parte de la comunidad (en este caso del otro comunero), y sostener su legalidad porque no ha articulado prueba el actor que acredite las molestias.»

Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª), sentencia de 28.03.2019:

«…El demandado, pese a que la vivienda dispone de un sistema de preinstalación de aire acondicionado y pese a que de las actas de la Junta de la Comunidad, resulta la voluntad inequívoca de ésta de no consentir la instalación de aparatos de aire al margen de tal preinstalación exigiendo la colocación de las unidades exteriores en la azotea a fin preservar la configuración exterior de la fachada, instaló un aparato tipo split, ubicando la unidad exterior en la terraza del piso, cuyo lateral se aprecia desde el exterior, afectando a la configuración de la fachada, por más que exista un cristal translúcido y no transparente, como resulta las fotografías que él mismo aportó con el escrito de contestación, en el que reconoce, además, que ha tenido que que hacer una perforación, aunque pequeña, en el muro para pasar los tubos y cables al interior de la vivienda, todo ello sin consentimiento de la actora y en abierta contravención de lo establecido en ella art 7 de la LPH .

Por otra parte, la prueba pericial aportada por la actora y no desvirtuada por otra de carácter técnico en sentido contrario, acredita que el aparto en cuestión vierte agua hacia el exterior contraviniendo la normativa urbanística y que, frente a lo que sostiene el apelante, en la azotea existe espacio para que pueda instalar un sistema de refrigeración para su vivienda haciendo uso del sistema de preinstalación.»

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 1.06.2016:

En esta sentencia el Tribunal Supremo estima la demanda interpuesta por unos vecinos que pretendían que otros quitasen los aparatos que tenían instalados en la fachada, al considerar, en este caso, lo siguiente:

1º.-  En el presente caso los aparatos de aire acondicionado se han instalado en fachada que da al patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, definiéndose estatutariamente como patio mancomunado, con lo que se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.

2º.-  Por otro lado consta que existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos de aire acondicionado.

3º.-  El Tribunal Supremo cita anteriores resoluciones sobre instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, como son:

• sentencia de 4.01.2013: «En concurrencia con lo anterior, tampoco se les priva de disfrutar del aire acondicionado pues los estatutos permiten la instalación de los aparatos en la cubierta del edificio».
• Sentencia de 5.012.2012: » Tampoco se infringen los artículos 5, 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni la jurisprudencia que se menciona – SSTS 17 de abril de 1998 y 22 de octubre de 2008 -, respecto de la instalación de aparatos de aire acondicionado. El problema no se plantea en este caso respecto de un edificio que no está preparado para dicha instalación, como refieren la sentencias citadas, sino de un edificio que permite ubicaciones distintas de la utilizada en evidente contravención de los estatutos y de los propios acuerdos de la comunidad que impedían su colocación colgado en la fachada que da al patio central».
• Sentencia de 15.12.2008: »  La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el art. 394 del Código Civil». 

4º.-  De la doctrina expuesta se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico.

5º.- Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.

Recomendación para la instalación de aparatos de aire en la fachada del edificio

Recordad que si la instalación del aparato de aire acondicionado no afecta a los elementos comunes no necesitará contar con la autorización de la comunidad de propietarios. Si por el contrario si lo hace, antes de plantearse su instalación se debe de comunicar a la Comunidad.

Os sugerimos la lectura de nuestro artículo sobre qué acciones emprender por ruidos de los aparatos de aire acondicionado.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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