Arrendamiento de habitación con derecho a cocina

El arrendamiento de habitación con derecho a cocina es una cuestión que sigue sin estar clara por los Tribunales.

Mediante este artículo sobre el arrendamiento de habitación con derecho a cocina queremos poner de relieve la dos posturas que actualmente existen en los Juzgados sobre la naturaleza juridica del citado contrato. Saber la naturaleza jurídica del contrato tiene gran importancia para los contratantes (arrendador y arrendatario), pues lo que se discute es si  el arrendamiento de habitación con derecho a usar y compartir la cocina y otras dependencias (baño, comedor, etc.) es un contrato sujeto al CÓDIGO CIVIL o bien a la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Como decimos, es importante saber qué ley es la aplicable, pues si consideráramos que es aplicable la LAU, en un contrato de alquier de habitación por ejemplo de 10 meses, llegado el vencimiento el inquilino podrá prorrogar si quiere dicho contrato hasta una duración máxima de 3 años, ya que se acogería a lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU;, mientras, si el alquiler de habitación se regula por el Código Civil, en este ejemplo, llegado el vencimiento del contrato, finaliza sin que pueda permanecer el inquilino hasta los 3 años. Con este simple ejemplo hemos querido resaltar la importancia que tiene saber QUÉ LEY ES LA APLICABLE, si el Código civil o la Ley de Arrendamientos Urbanos.

SECTOR QUE OPINA QUE ESTÁ SUJETO A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:

Los Juzgados y Tribunales que opinan que el arrendamiento de habitación con derecho a cocina está sujeto a la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, sostienen lo siguiente:

La ley de arrendamientos urbanos regula el alquiler de aquellas fincas urbanas que se destinen a «vivienda«, entendiendo por tal la que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, comprendiendo también sus espacios accesorios. Ahora bien, la LAU nada señala sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella, por lo tanto cuando se le cede a la arrendataria una habitación con derecho a usar la cocina del piso, a cambio del pago de cierta renta, con un carácter claramente permanente, atendiendo ella misma a las propias necesidades de todo tipo que tal uso llevara consigo, se le aplicarán las disposiciones de la LAU. (AP Alava , Sección 1ª, sentencia de 18 enero 2008; AP Zaragoza, Sección 5ª, sentencia 26 octubre 2006).

SECTOR QUE OPINA QUE EL CONTRATO ESTÁ SUJETO AL CÓDIGO CIVIL:

Este sector de los Tribunales considera que el arrendamiento de habitación con derecho a cocina está sujeto al CÓDIGO CIVIL, y como exponente vamos a trascribir los razonamientos de la AP Barcelona, sección 4ª, sentencia 8 mayo de 2008: » … Excluida ya definitivamente la calificación del contrato como hospedaje, o como derecho de habitación, que no se debaten en el recurso, nos hallamos ante un contrato de arrendamiento urbano, respecto del que sólo queda determinar si debe considerarse arrendamiento de vivienda definido en el artículo 2 LAU , como pretende la parte apelante, y, al respecto, no cabe sino mantener el criterio de la Juzgadora de instancia, cuyos argumentos comparte la Sala y se dan por reproducidos.

En efecto, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», en concordancia con la constante y consolidada jurisprudencia que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intidimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Tal concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualizada deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.

En defintiiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato litigioso no puede calificarse como arrendamiento de vivienda comprendido en la LAU. «

En parecido sentido tambien encontramos a la AP Vizcaya, Sección 5ª, sentencia 21 julio 2006.

CONCLUSIÓN: Habrá  que estar tanto al contenido del contrato y sobre todo al criterio del Tribunal que conozca del asunto.