Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

Análisis de las diferencias y similitudes entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio.

El arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio son dos figuras distintas aunque tienen similitudes comunes. 

Con esta publicación pretendemos dar unas nociones básicas e intentar aclarar algunas de las dudas que nos hacen llegar nuestros seguidores sobre estos dos tipos de contratos de arrendamiento.

Arrendamiento de local de negocio

El arrendamiento de local de negocio o denominado legalmente «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«, es aquel que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

Por medio del contrato de arrendamiento de local de negocio una persona denominada arrendador entrega un inmueble a otra persona denominada arrendatario durante un cierto tiempo para que ejerza una actividad industrial, de enseñanza o comercial a cambio del pago de una renta.

El objeto de estos arrendamientos es la entrega de un espacio físico, es decir, del local o inmueble vacío para que el inquilino instale o lo utilice para un negocio. 

Aunque lo normal es que el local que se pretenda arrendar esté vacío, también se considera que se trata de un arrendamiento de local de negocio si se entregan algunos elementos sueltos, como por ejemplo  algún mobiliario, siempre y cuando estos elementos estén desarticulados y no sean aptos por sí mismos para rendir un producto mercantil.

Ejemplo: Se arrienda un local vacío para que el arrendatario instale un comercio de venta de ordenadores.

Arrendamiento de industria

En el arriendo de industria lo que se hace es arrendar un negocio en marcha con todos los elementos necesarios para continuar con su explotación.

Ejemplo: Se arrienda un local donde se ha venido desarrollando un negocio de bar, con mobiliario, instalaciones, existencias, maquinaria, licencias, clientela, etcétera, para que el arrendatario continúe con la actividad del bar. 

En este caso, no sólo se le arrienda el local como espacio físico sino que también se le arriendan todos los elementos del bar para que continúe con la actividad comercial.

Ley aplicable al arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

El arrendamiento de industria se regula por los pactos alcanzados por las partes y el Código Civil

El arrendamiento de local de negocio se regula por la voluntad de las partes y por la Ley de arrendamientos urbanos.

Con independencia de lo que las partes hayan dicho en el contrato, éste será un arrendamiento de industria o un arrendamiento de local de negocio atendiendo a lo que realmente se haya arrendado («objeto del contrato»).

Hay veces, que se dice en el contrato que se trata de un arrendamiento de local, cuando en realidad se está entregando una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, por lo que la jurisprudencia considera que este contrato, pese a lo que aparezca redactado en el mismo, será de arrendamiento de industria que se rige en primer lugar por lo pactado por las partes y subsidiariamente por el Código Civil.

En el arrendamiento de industria no es preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato (sentencias de 20 de septiembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 17 de abril de 1993, 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994).

Se puede dar también el caso de que se formalice un contrato de arrendamiento de local de negocio y que se le venda al inquilino la maquinaria, enseres, etc.,  que componían la actividad del negocio. En estos casos aunque se entrega el local y dichos elementos, se tratará de un arrendamiento de local porque el resto de elementos se han vendido.

¿El juicio especial de desahucio es el procedimiento adecuado en ambos tipos de contratos?

En el arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio cabe el desahucio por falta de pago de la renta, es decir la acción encaminada por el dueño o arrendador para recuperar la posesión del local (tanto si sólo es el espacio físico como el negocio entregado) por incumplimiento de la obligación principal del arrendatario, que es el pago de la renta o de las cantidades debidas por otros conceptos como luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.

Ahora bien, mientras que en el arrendamiento de local está claro que cuando no se paga la renta el procedimiento adecuado es el juicio especial de desahucio establecido en los artículos 250.1.1º en relación con el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el arrendamiento de industria si no se paga la renta existe división de opiniones pues un sector judicial estima que el juicio especial de desahucio (art. 250.1.1º LEC en relación con el art. 1569 Código Civil) es el adecuado y otros que consideran que el juicio adecuado es el juicio ordinario (art. 249.1.6º LEC).

En cuanto a la  enervación  (posibilidad de continuar en el arrendamiento si se pagan las rentas adeudadas y las vencidas), cuando se trata de un arrendamiento de local SÍ cabe la posibilidad de enervar, mientras que cuando se trata de un arrendamiento de industria NO cabe dicha posibilidad.  Para leer más sobre esta diferencia PINCHA AQUÍ.