¿En qué consiste un arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria, es el contrato por el cual su titular cede su explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado. El objeto de la industria está formado por un conjunto de bienes de toda índole: inmuebles, como el local; muebles como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de la industria, la clientela o el prestigio comercial.
Por ejemplo, si se arrienda un bar con sus instalaciones o una tienda que viene siendo explotada comercialmente, con su mobiliario, clientela, etc., estaremos frente a un arrendamiento de industria y no de local de negocio, siendo este último cuando solo se alquila el local como espacio físico, sin negocio alguno.
Diferencias entre el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria
La distinción entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio no es difícil de establecer examinando el contrato de arrendamiento y las pretensiones de las partes, de tal manera que si lo que cede por el arrendador es un local como espacio físico y además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.
En la práctica, y con el fin de excluir el régimen de los arrendamientos del ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, se han redactado contratos como de arrendamiento de industria, cuando realmente lo que se estaba haciendo era el arrendamiento de un local de negocio.
De acuerdo con la jurisprudencia, lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial. Hay que reparar en que, como suele pasar en la realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.
¿Qué ley se le aplica a los contratos de arrendamiento de industria?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la contenida en el Código Civil artículos 1.546 y siguientes. Por tanto, a un contrato de arrendamiento de industria no se le aplica la Ley de arrendamientos urbanos.
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Plazo de duración del arrendamiento de industria
El plazo de duración será el convenido por las partes. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al haberse producido la tácita reconducción.
Por tácita reconducción se entiende, que el contrato seguirá en vigor y, por tanto, se prorroga por los siguientes plazos:
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.
No procederá la tácita reconducción a menos que haya precedido requerimiento comunicándole el deseo de no continuar con el contrato
Obligaciones principales del arrendador y arrendatario
Obligaciones del arrendador:
- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Obligaciones del arrendatario:
- A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
- A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
- A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
¿Cabe el desahucio en los de industria?
La respuesta es que SI.
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos
- Falta de pago en el precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer
Si quiere conocer más sobre el desahucio del arrendamiento de industria.
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