¿Qué se considera arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria se puede definir como aquel arrendamiento por el que el arrendador cede al arrendatario a cambio de un precio, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
El objeto del arrendamiento de industria está determinado por dos elementos diferenciables:
a) Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material.
b) Y por otro, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera).
En el arrendamiento de industria se arrienda el negocio en sí (el local junto a la empresa, sus instalaciones, clientela, fondo de comercio, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o menos inmediata, y sin perjuicio de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas.
Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.
Ejemplo:
Si el propietario de un local donde se explota un café-bar decide arrendar el negocio (local en sí y además toda la maquinaria, elementos, electrodomésticos, mobiliario, existencias, etc.), estaremos frente a un arrendamiento de industria y no frente a un arrendamiento de local, ya que en éste último sólo se alquila el local como espacio físico, sin negocio alguno.
Diferencias entre el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria
La distinción entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio no es difícil de establecer examinando el contrato de arrendamiento y las pretensiones de las partes, de tal manera que, como venimos diciendo, si lo que cede el arrendador es un local como espacio físico y además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.
De acuerdo con la jurisprudencia, lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial. Hay que reparar en que, como suele pasar en la realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.
¿Qué ley se le aplica a los contratos de arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendamiento de industria se regirá por los pactos y estipulaciones que hagan constar las partes en el contrato y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la contenida en los arts. 1546 y siguientes del Código Civil.
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Plazo de duración del arrendamiento de industria
El plazo de duración será el convenido por las partes. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el arrendamiento continuará al haberse producido la tácita reconducción.
La duración de la tácita reconducción se establece en función de cómo se haya fijado globalmente la renta:
1.- Si la renta se fijó anualmente, aunque se pague por meses, el arrendamiento se prorroga anualmente
2.- Si la renta se fijó mensualmente, el arrendamiento se prorroga mes a mes.
3.- Si la renta se fijó diariamente, el arrendamiento se prorroga día a día.
El artículo 1581 del Código Civil dispone: «Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario«.
El arrendamiento se extinguirá cuando el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de que el contrato no se prorrogue más, por lo que finalizado el plazo de la tácita reconducción en el que se encuentre el contrato, finalizará la relación arrendaticia.
Obligaciones principales del arrendador y arrendatario
Obligaciones del arrendador:
- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Obligaciones del arrendatario:
- A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
- A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
- A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
¿Es procedente el juicio verbal de desahucio por falta de pago en los arrendamientos de industria?
La Ley de enjuiciamiento civil prevé una tramitación especial del procedimiento cuando se interpone una demanda de desahucio por falta de pago, si bien, dicha tramitación se aplicará cuando la pretensión de desahucio ejercitada está referida a un arrendamiento urbano o rústico, tal como se recoge en los artículos 250.1.1º en relación con el artículo 438.5º.
artículo 438.5º LEC
«En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»
A diferencia de la tramitación especial prevista para los arrendamientos urbanos que acabamos de señalar, cuando se trate de un arrendamiento de industria y el arrendador persiga el desahucio por falta de pago de la renta (artículo 1569 Código Civil), el procedimiento adecuado será el declarativo correspondiente en función de la cuantía, por lo que si no excede de 15.000 euros será el juicio verbal y si excede de dicha cantidad será el juicio ordinario.
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 27.02.2015:
«De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC.»
Aunque eta es la opinión mayoritaria, un pequeño sector de tribunales entiende adecuado seguir los trámites del juicio verbal de desahucio cuando el arrendamiento recae sobre una industria.
A modo de ejemplo de la corriente mayoritaria, citamos la siguiente sentencia:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), de fecha 29.06.2023
«Conforme a la dicción literal del art. 250.1.1º LEC, el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas «que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».
Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica » -es decir, que parece que hace referencia a una demanda en la que se ejercitan las dos acciones, de reclamación de rentas y desahucio, simultáneamente- . «Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.
La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio ( arts. 439.3 , y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.
De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC .
El legislador, lo que prevé en el precepto que el motivo del recurso cita como infringido, el art. 254.1 LEC , es el control de oficio por parte del tribunal de la procedencia del procedimiento escogido por razón de la materia, que no es el caso.»
Enervación en el arrendamiento de industria
En un arrendamiento de industria, el arrendatario carece de la facultad de enervar la acción de resolución del contrato.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 27.02.2015:
«El contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción. El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.
En nuestro caso es muy claro que el arrendamiento de una estación de servicio no es propiamente el arrendamiento de un inmueble donde puede desarrollarse una actividad empresarial, sino un arriendo del negocio, que incluye el inmueble en el que se desarrolla y la propia empresa, con todos los elementos materiales necesarios para la explotación y, en este caso, también otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación de la estación de servicio, como es la necesaria concesión administrativa.
La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 CC , que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.
En consecuencia, la demandada carecía de la facultad de enervar la acción de resolución del contrato por falta de pago del precio convenido, razón por la cual el tribunal de instancia que se la denegó correctamente.»
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