Los contratos de arrendamiento de local con duración indefinida o con prórrogas forzosas para el arrendador, han sido hasta hace poco tiempo bastante frecuentes, de hecho, todavía existe un gran número de arrendamientos en el que las partes venían a fijar como tiempo de duración, cláusulas tan sencillas como la siguiente: » la duración del presente contrato es indefinida», o tambien aquellas otras que disponían que el contrato tendría la DURACIÓN DE UN AÑO PRORROGABLE POR ANUALIDADES SUCESIVAS A VOLUNTAD DEL ARRENDATARIO.
¿Qué ocurre cuando en un contrato de arrendamiento de local, celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995, se ha pactado una duración determinada pero con prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el inquilino?
Hay que partir de la base de que la indeterminación de la duración del contrato de arrendamiento de local de negocio (incluidos dentro de los contratos para uso distinto del de vivienda), supondría dejar en manos exclusivas del inquilino la duración del contrato, pues no tendría fecha de finalización al ir aplicándose prórrogas sucesivas, lo que no viene siendo aceptado por la Jurisprudencia. De otro lado, el hecho de que las partes hayan convenido que la duración sería indefinida, tampoco significa entender aplicarle la duración de UN AÑO y sucesivas prórrogas hasta que cualquiera de las partes anuncie la resolución. ¿Qué pasa entonces?
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, en sentencias de fecha 9 septiembre de 2009 y de 14 noviembre 2012, en un caso de arrendamiento de local con duración indefinida, ha resuelto lo siguiente:
– Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995, por tanto sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.
– En el contrato se estipuló una cláusula para fijar una prórroga convencional concerniente a la duración del arrendamiento de un año renovable por igual período, con carácter obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.
» Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes – lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.
La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de TREINTA AÑOS que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil.«
La Jurisprudencia se inclina cuando se haya pactado un arrendamiento de local con duración indefinida, al amparo de la vigente Ley de arrendamientos Urbanos (entrada en vigor el 1 enero 1995), que su duración será por analogía con la duración del usufructo del artículo 515 del Código Civil, la de TREINTA AÑOS de DURACIÓN DEL CONTRATO.
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A tenor de esta solución que por via jurisprudencial da el TS, ¿podría la propiedad exigir modificaciones en el contrato a cambio de reconocer la extinción del contrato a los 30 años?
Es necesaria la firma de un acuerdo al respecto?
Si no se firma este acuerdo sobre la duración del contrato a 30 años, la propiedad podría instar al inquilino a entregar las llaves argumentando la nulidad de la clausula de duración indefinida o de prorrogas obligatorias?