Como sabeis la ubicación del local arrendado en un centro comercial determina en muchas ocasiones la inclusión de ciertas cláusulas poco habituales al resto de contratos de locales de negocio, tales como horarios que han de cumplirse en consonancia con el centro comercial, establecimiento del pago de la renta variable según porcentaje de ganancias del negocio, etc.
Estas peculiaridades introducidas por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículos 4.3 LAU y 1255 del Código Civil ), no desvirtúan en la gran mayoria de las veces la naturaleza arrendaticia del contrato, siempre que el objeto consista en la CESION DE USO de un local para el negocio que le es propio, a cambio de un PRECIO CIERTO mensual fijado en dinero.
La AP Barcelona, sección 13ª, en sentencia de 23 de junio de 2011 declaró en un asunto donde se discutía sobre la naturaleza compleja de un arrendamiento de local en un centro comercial , que:
» No considera el Tribunal que nos hallemos, ante un arrendamiento complejo, pues como señaló el Tribunal Supremo en la Sentencia de 2 de febrero de 2000, el arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia o complementarias de ella.»
El arrendamiento de un local ubicado en un centro comercial por el hecho de que el arrendatario deba someterse a un determinado horario de atención al público o deba asumir otras cargas conectadas con la ubicación del local en un centro comercial, no desvirtúa la naturaleza arrendaticia del contrato. Es claro que pese a las servidumbres derivadas de la integración del local en un centro comercial, no por ello se priva al arrendatario de su independencia organizativa para instalar el negocio que tiene por conveniente y explotarlo con total capacidad de auto organización en cuanto a medios humanos y materiales.
La AP Alicante en sentencia de 13 de mayo de 1999 , en un caso de arrendamiento de local en un centro comercial, señala cómo «las cláusulas del contrato litigioso que se refieren a las facultades de dirección de la mercantil arrendadora tienen su justificación en la peculiaridad de la ubicación del módulo 20, objeto del contrato, en el interior de un Centro Comercial. Esa especial ubicación aconseja que deba armonizarse la actividad comercial del local arrendado con la actividad comercial general de todo el Centro. Por otro lado, las facultades que en el contrato se reservan a la arrendadora sobre la documentación y contabilidad de la empresa arrendataria tienen su justificación en la especial determinación de la renta, pues junto a una renta mínima garantizada existe una renta variable que consiste en el 6% de la cifra de ventas de ese local. En todo caso, esas peculiaridades amparadas en el ejercicio de la autonomía de la voluntad como fuente reguladora de esa relación contractual, no desvirtúan la causa o función económico- social del contrato de arrendamiento pues sigue existiendo el intercambio de la cesión del uso del local para el ejercicio de una actividad comercial por un precio«.
Aunque habrá que determinar si el contrato suscrito tiene una naturaleza compleja o no, la mayoria de los contratos de arrendamiento de locales de negocio ubicados en centros comerciales son contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda del artículo 3 de la LAU (arrendamiento de local de negocio) regido por las normas que las partes han tenido a bien otorgarse ( artículo 4.3 LAU ) y en su defecto por la LAU, habrá que estar a lo pactado, y a las obligaciones que principalmente definen a este contrato, entrega del uso del local (y mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del mismo) para el arrendador, y pago de la renta para el arrendatario.
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Hola buenos dias, sí en una demanda de impago de rentas de local, acumulada una acción de desahucio, se exige el importe de 35.000€ por meses debidos, porque después exigen la renta mínima garantizada anual, de 79.000€ ?
gracias!!