Arrendamiento de un negocio

El arrendamiento de un negocio en funcionamiento será considerado como arrendamiento de industria y por tanto su regulación estará sujeta al Código civil.

He podido comprobar por mi experiencia profesional, que todavía se confunde el contrato de arrendamiento de un negocio (técnicamente denominado arrendamiento de industria) con el contrato de alquiler de local de negocio. En este artículo voy a intentar explicar de la manera más sencilla posible estas dos figuras, que aun participando de algunas analogías, son totalmente diferentes y  con efectos igualmente distintos.

El arrendamiento de un negocio se caracteriza por los siguientes elementos:

1.-  El objeto del contrato tiene una doble composición, se arrienda el local como espacio físico y además se alquila el negocio o empresa instalada con todos sus elementos necesarios para su explotación (mobiliario, máquinas, expositores, clientela, fondo de comercio, etc.). Ejemplos muy claros de arrendamiento de un negocio los encontramos diariamente cuando se alquila un bar en funcionamiento, restaurante, peluquería, tienda de comestibles, comercio, etc.

2.-  Lo que se arrienda es un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo, de meras formalidades administrativas.

3.-  El arrendamiento de un negocio o de industria está sometido al Código Civil (artículo 1546 y siguientes).

El arrendamiento de local de negocio se caracteriza por los siguientes elementos:

1.-  En el arrendamiento de local de negocio se cede únicamente el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio. Lo cedido por tanto a cambio de la renta,  es el elemento inmobiliario, esto es, el local como espacio físico. El arrendatario tendrá que instalar el negocio en ese local, haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitando las oportunas licencias administrativas, contratando con los distintos suministradores, comprando el mobiliario, etc.

2.-  El arrendamiento de local está sometidfo a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es muy importante decir que aunque en el contrato no figure el término contrato de industria, si lo que realmente ha sucedido es que se ha realizado un contrato de arrendamiento de negocio, estaríamos frente a éste tipo de arrendamiento. Existe un viejo principio jurídico que en orden a la interpretación de los contratos dice: « las cosas son lo que son y no lo que las partes dicen que son «.

Con relación a la interpretación de los contratos, valga por detallada e ilustrativa la SAP de La Coruña de 25 febrero de 2011, que al respecto señala: » En nuestro Derecho prima la investigación de lo que las partes convinieron, con independencia de que la literalidad de lo expresado no se ajuste literalmente a lo convenido, pero teniendo en consideración que cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido por los dos contratantes suele coincidir con lo que los dos declararon consentir. La lectura del artículo 1281 del citado Código conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que «si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas»; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente . Y sólo podrá acudirse a los otros criterios interpretativos cuando, o bien las palabras utilizadas resultan insuficientes o contradictorias entre sí y por lo tanto los términos no son claros. o bien se contradicen abiertamente con la propia actuación de los contratantes en sus actos coetáneos y posteriores al otorgamiento; o bien se pretende atacar una falsa literalidad».

Por lo tanto, aunque las palabras sean claras si se presentan dudas habrá que estar a la verdadera voluntad de las partes.

En cuanto al desahucio del arrendamiento de industria hemos de decir, que no existe unanimidad en cuanto al procedimiento que ha de seguirse. Algunos Tribunales consideran que seá el juicio verbal mientras otros consideran que será el juicio ordinario.

Por último señalar que cuando estemos frente a un arrendamiento de un negocio («arrendamiento de industria»), se regulará por lo dispuesto en las normas del Código Civil, artículos 1546 y siguientes . Insisto aunque sea reiterativo, que en estos casos estos arrendamientos están excluidos de la ley de arrendamientos urbanos.