Analizamos la naturaleza del contrato de arrendamiento de un piso para estudiantes a los efectos de ver si se trata de un arrendamiento de vivienda normal o tiene alguna especialidad porque el tiempo de duración concertado suele establecerse para los meses del curso académico.
La Ley de arrendamientos urbanos (LAU), nos dice lo siguiente:
– Será considerado un arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (art. 2.1 LAU)
– Será considerado un arrendamiento para el uso distinto de vivienda, cuando se trate de arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (art.3.2 LAU).
Por lo tanto, la Ley distingue el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento de temporada, aunque ambos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los arrendamientos para uso distinto de vivienda (entre los que se incluye, como hemos visto, el arrendamiento de temporada) se rigen según dispone el artículo 4.3 de la LAU:
a) En primer lugar por la voluntad de las partes.
b) En su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 29 a 35 inclusive).
c) Y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por tanto lo que primará para las partes (arrendador y arrendatario) será lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Y si no se hubiera pactado cualquiera de la cuestiones que figuran en los arts. 29 a 35 de la LAU, entonces se aplicará lo que establece la Ley en los citados preceptos (Titulo III LAU); y por último, le será de aplicación con carácter supletorio lo dispuesto en el Código Civil sobre arrendamientos (arts. 1546 y siguientes del Código Civil).
El requisito fundamental para saber si el arrendamiento de un piso para estudiantes es un arrendamiento de temporada, es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del inquilino, pues de ser así, estaríamos frente a un arrendamiento de vivienda.
Aunque influye no es determinante la duración pactada en el contrato sino la residencia del arrendatario:
Si no constituye la residencia permanente es de temporada.
Si constituye la residencia permanente es de vivienda.
Leer más sobre las diferencias entre este tipo de contratos
A los contratos de arrendamiento de vivienda se les aplica la duración mínima prevista en el artículo 9 de la LAU.
En cambio al arrendamiento de TEMPORADA no se le aplica dicho artículo puesto que no se considera arrendamiento de vivienda sino que está incluido dentro de los arrendamientos distintos del de vivienda.
En el contrato de arrendamiento de vivienda, con independencia del tiempo pactado, el inquilino podrá permanecer en el uso del piso o vivienda hasta cinco años si el arrendador es persona física.
En cambio, el contrato de arrendamiento de un piso para estudiantes que se ha efectuado por el curso académico finalizará el día pactado, sin posibilidad de prórroga legal salvo que se pacte expresamente en el contrato otra cosa.
» El recurso ha de tener favorable acogida, por cuanto que no procede aplicar la normativa que invoca la sentencia, art. 1567 del código civil, toda vez que no consta acreditado que se trate de un contrato de temporada por el solo hecho de que la duración pactada lo fuera de once meses, y no solo eso, sino que en el propio contrato se dice que el mismo se somete a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Siendo ello así, no procede hablar de tácita reconducción, sino de prórroga legal en virtud del derecho que respecto de la misma, y entonces hasta cinco años («ahora son tres años»), le correspondía al arrendatario, por lo que continuó la vigencia del contrato a virtud de la voluntad del arrendatario, asumiendo todas las obligaciones derivadas del contrato, …»
» a la vista de los datos extraídos del proceso, nos lleva a concluir que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes no puede ser calificado como de temporada, en el sentido de que su destino es el de servir de residencia durante períodos más o menos esporádicos y duraderos, sin llegar a constituir el domicilio permanente y habitual de la arrendataria; siendo así que, por el contrario, el inmueble arrendado es destinado por la arrendataria para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, cual así se infiere claramente del hecho de aquella haya venido ocupando interrumpidamente la vivienda, como domicilio habitual y permanente durante estos último años».
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La tradición de las audiencias andaluzas y los antecedentes jurisprudenciales, a falta de que se hayan reseñado la tradición y antecedentes sentados por sentencias de otras audiencias del resto del territorio español donde sea de aplicacion la LAU, junto con la carencia de doctrina del Tribunal Supremo en esta materia al no haber sentencia alguna de Salas deTribunal Supremo debidas a recursos de casación para unificación de doctrina sobre este particular, nos deja claro que estamos ante una materia poco litigosa y no porque no haya desacuerdo entre las partes sino porque cualquier abogado mínimamente informado que represente al arrendador le aconsejará siempre evitar la vía judicial y optar por la negociación.
A cualquiera que represente al arrendador le tiene que quedar meridianamente claro que o se es extremadamente exquisito tanto en la forma como en el fondo del contrato del Arrendamiento por Temporada a Estudiantes desde antes de la firma hasta el vencimiento del mismo o el 99.99% de las veces los tribunales lo estimaran como un contrato de arrendamiento de vivienda.
Esta pulcritud es sólo es capaz de asegúrala el asesor legal (abogado) interno de un arrendador que se lo pueda permitir (grandes arrendadores) con los cuales los "estudiantes" y sus abogados saben que no tienen nada que hacer en un juicio más allá de pagarles las costas.
En cualquier otro caso y conociendo la profesionalidad (conocimiento de las normas) del 98% de los administradores de fincas y arrendadores de nuestro país, el aconsejar al cliente que vaya a juicio, es engañarlo, pues hay dos factores por lo que los juzgados no tienen más remedio que fallar que estamos ante un arrendamiento de vivienda: (i) La propia LAU reconoce el resto de arrendamientos como contraposición al de vivienda, y a la falta de cualquiera de requisitos o que simplemente hayan dudas sobre cualquiera de ellos que sean necesarios para que sea clasificado como arrendamiento de otro tipo, el juez deberá siempre fallar que se está ante el arrendamiento por defecto, el de vivienda. (ii) Por otro lado el estudiante es un consumidor o usuario que goza de todas las protecciones establecidas tanto por nuestro ordenamiento jurídico como el Comunitario que al ser incorporado por medio de Directivas del Consejo es de aplicación directa sin necesidad de transposición a la normativa del Estado Miembro, frente a empresas, empresarios o profesionales, aquellos que ejerzan una actividad económica en el sentido más amplio y no restringido que recoge el IRPF, como es el caso del Arrendador.
La realidad es que el contrato de temporada para estudiantes solo existe si el estudiante quiere o el arrendador tiene una organización suficientemente estructurada como para llevar un proceso negocial real, la redacción de contratos que no sean un simple estándar, recoger documentación en relación al padrón y compulsada, redactar, recoger certificaciones de los arrendatarios sobre su residencia de reiteraciones trimestrales y anexarlas como parte integrante de las contrapartes del contrato y no dar prórrogas... Vamos cuatro empresas en España, lo demás es soñar y si el estudiante solicita la prórroga existen dos opciones: (i) Otorgarla o (ii) Negociar un incentivo para que firme la rescisión voluntaria... La de contratar un abogado y procurador para ir al juzgado es tirar el tiempo y el dinero.
Buenas tengo una duda, ¿en el caso de un contrato de estudiante también se aplican los 6 meses de duración obligatoria de contrato? Es decir, si yo firmo un contrato de estudiantes por un curso académico ¿lo puedo dejar sin problemas a los 6 meses avisando con un mes de antelación o he de cumplir la totalidad del contrato?.
Saludos.
Mi hijo este año se desplaza a estudiar a Valencia y va a alquilar un piso con otros 2 estudiantes que hemos encontrado a traves la inmobiliaria.Todavía no tenemos ni hemos firmado el contrato pero sí el documento de reserva con el pago de la fianza. Mi sorpresa ha sido cuando en él aparece que se trata de alquiler de vivienda habitual. En el IRPF declaramos que vive con nosotros, de hecho esta empadronado con nosotros y pide la beca de residencia del MEC por el mismo motivo. Deberíamos exigir al propietario que e contrato figure como distinto a vivienda? Si se niega a ello o nos propone pagar más, que consecuencias tendría para nosotros el firmar como si se tratase de vivienda habitual?. Nos ha costado mucho encontrar el piso y no nos gustaría perderlo ni tener que pagar más por él. Gracias
Mi hijo está de alquiler por estudios,se le preguntó si iba a seguir una vez cumplido el año de contrato y dijo que si.A tres días de vencer el contrato inicial le informan de una subida de 40€ por mes sin saber los conceptos. Esto es posible? O tenían que haber avisado antes.
Buenas tardes. Mi hija tiene un contrato con una duración de 11 meses . Periodo universitario. Tengo una duda . El plazo obligatorio es hasta 30 de junio . El arrendador con cuanto tiempo de antelación debería notificarlo para no renovar dicho contrato.?