¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
El arrendamiento de vivienda es aquel que tiene por objeto una finca urbana edificada y habitable, que vaya a constituir la residencia habitual del arrendatario, y del grupo familiar que de él dependa., por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.
El carácter de “residencia habitual» ha sido determinado por la legislación fiscal, exigiendo la residencia durante un mínimo de 183 días (medio año más un día).
Permite la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) la posibilidad de estar en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda, cuando el arrendatario no tenga en la finca objeto del contrato su vivienda permanente, siempre y cuando en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. Si en la vivienda arrendada, viviesen personas extrañas al círculo familiar más estrecho del arrendatario, estaríamos en presencia de otra figura como la cesión o el subarriendo, que si no tuviesen visos de legalidad podrían suponer la extinción del contrato.
Cuando la LAU habla de hijos dependientes estamos en presencia, en principio, de hijos menores edad que están sometidos a la patria potestad y que conviven con sus padres. No obstante, la doctrina considera que debe incluirse a quienes, siendo mayores de edad carecen de independencia económica y no están en condiciones de sostenerse por sus propios medios.
En los supuestos de separación o divorcio del arrendatario y su cónyuge, para que pueda seguir ocupando la vivienda el cónyuge que no figure como arrendatario deberá de comunicar al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la sentencia de separación o divorcio donde el Juez le haya concedido el domicilio familiar dicha situación, acompañándole copia de la resolución judicial correspondiente o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Precauciones antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda
Conozca las precauciones que como arrendador o arrendatario tiene que tener en cuenta cuando vaya a firmar un contrato del alquiler, PINCHANDO AQUÍ.
El arrendamiento de vivienda y otros accesorios
Los contratos de arrendamientos de vivienda con mobiliario, trasteros o plazas de garaje, deben de reunir una serie de características para que les sea de aplicación la LAU:
– El primero de ellos está directamente relacionado con el carácter de accesorios que estos elementos tienen con relación a la finca arrendada.
– El segundo es que sean cedidos por el arrendador en el mismo contrato de arrendamiento de vivienda.
Por lo tanto, para aplicar el régimen de arrendamiento de vivienda es imprescindible que estos elementos se arrienden como accesorios de un principal; que se trate de un solo contrato que incluya la vivienda y los accesorios, un mismo régimen jurídico, aunque con la posibilidad de establecer rentas separadas para cada elemento o una renta única formada por parámetros diferentes.
De forma lógica, cuando cualquiera de estos bienes sean arrendados de forma independiente y no como «accesorio de la vivienda», su régimen jurídico será el de los arrendamientos «para uso distinto del de vivienda».
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La duración del contrato de arrendamiento de vivienda que se haga con posterioridad al 6 de junio de 2013
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Ahora bien, cuando las partes fijen una duración inicial inferior a tres años, el arrendatario tendrá la facultad de prorrogar el contrato a su voluntad hasta los TRES años, quedando obligado el arrendador a este plazo. Esta modificación del plazo mínimo de 3 años ha sido introducida por la Ley 4/2013 que entró en vigor el día 6 de JUNIO de 2013 . Conozca el texto actual de la Ley de arrendamiento urbanos después de la reforma, PINCHANDO AQUÍ.
IMPORTANTE: Los contratos de arrendamiento de vivienda firmados entre el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de JUNIO de 2013, tendrán un plazo mínimo de duración de cinco años.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013, y una vez transcurridos como mínimo el plazo mínimo de duración de tres años , ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por otro año más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
El art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) modificado por la Ley 4/2013, establece:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Para diferenciar un contrato de arrendamiento de temporada de un arrendamiento de vivienda no hay que atender al tiempo de duración, sino al destino que se le vaya a dar por el inquilino; el arrendamiento de vivienda atiende a la necesidad básica de morada mientras que el de temporada parece estar pensado en contratos con finalidad estival o lúdica, y nunca para la satisfacción de la necesidad primordial de vivienda o morada.
Obras de reparación y conservación de la vivienda arrendada
El arrendador tiene la obligación de ejecutar las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido. Esta obligación del arrendador está condicionada por la establecida a cargo del arrendatario de poner en conocimiento del dueño en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones.
En cuanto a las obras de conservación, el arrendador igualmente tiene la obligación de llevarlas a cabo incluso en los casos en que el arrendatario abone una renta muy baja; si no cumple con esta obligación legal, el arrendatario podrá pedir judicialmente la realización de tales obras, e incluso para el caso de que estas sean urgentes podrá hacerlas por su cuenta y posteriormente reclamar el importe de las mismas al propietario de la finca.
Si por la falta de diligencia del arrendador se produjera la destrucción de la vivienda y se probara que es imputable al arrendador, no podrá exonerarse de las obligaciones que derivan del contrato arrendaticio. Probada la culpa del arrendador, procederá la indemnización por daños y perjuicios a favor del arrendatario.
En los supuestos de realización de obras de conservación efectuadas por el arrendador y cuya ejecución no pueda de forma razonable esperar hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado inexcusablemente a soportarlas, y ello aunque suponga una molestia, por intensa que sea, o que se vea privado del uso de parte de la vivienda.
En cuanto a los DESPERFECTOS EN LA VIVIENDA cuando termina el arrendamiento, si los mismos se deben al uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendador y no del inquilino. PINCHE AQUÍ para ver esta cuestión.
Respecto de la fianza del alquiler y su devolución PINCHE AQUÍ
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