¿Qué se considera arrendamiento de local de negocio?
El arrendamiento de local de negocio es aquel arrendamiento que recae sobre edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda, sino la de ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
El arrendamiento de local de negocio está comprendido del concepto legal «arrendamientos para uso distinto del de vivienda«.
El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se considera arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
» 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
El régimen legal aplicable al arrendamiento de local de negocio
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en los que se incluye el arrendamiento de local de negocio, se regulan en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU).
El régimen aplicable a estos arrendamientos viene previsto en el artículo 4 de la LAU, que en síntesis establece:
– Se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la LAU.
– Se regirán por las cláusulas y estipulaciones determinadas por la voluntad de las partes.
– En defecto de pactos contractuales, se regirán por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Duración del contrato de arrendamiento de local
En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de local, a diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda, la LAU deja plena libertad a las partes para que pacten el tiempo de duración que consideren.
Es importante advertir que al ser un plazo pactado voluntariamente por las partes, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a su cumplimiento. Como quiera que la marcha del negocio instalado en el local no se sabe con exactitud si irá bien o mal en un futuro, es conveniente para los intereses del arrendatario establecer una cláusula en el contrato por la que pueda desistir del arrendamiento en el supuesto de que el negocio no funcione como tenía previsto, siempre y cuando preavise con varios meses de antelación al arrendador para que también éste pueda ir buscando nuevos inquilinos.
Para evitar sorpresas y pleitos en un futuro, tanto el arrendador como el arrendatario deben acomodar las cláusulas del contrato al sentido común sin establecer obligaciones que a duras penas ya se sabe de antemano que no van a poder ser cumplidas por las partes.
Cuando se extinga el contrato de arrendamiento de local de negocio por finalización de la duración pactada, el arrendatario tendrá derecho a percibir una indemnización siempre y cuando se den los requisitos previstos en el artículo 34 de la LAU. No tendrá derecho a dicha indemnización legal si en el contrato y en el uso de la libertad de pactos que caracteriza estos contratos se ha renunciado a la misma.
» La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.»
Diferencias entre arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de industria
El arrendamiento de local hay que diferenciarlo del arrendamiento de industria, ya que en este último el objeto del contrato será el arrendamiento de un negocio en marcha, es decir, el arrendador arrienda un doble elemento, por un lado, cede el local como espacio físico y por otro, cede todos los elementos que configuran el negocio como pueden ser el mobiliario, existencias, licencias de actividad, maquinaria, clientela, etcétera.
Ejemplo de arrendamiento de local y de industria:
1.- Se arrienda solamente el local vacío, como espacio físico para que el arrendatario instale un negocio. En este caso estamos ante un arrendamiento de local o también denominado «arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
2.- Se arrienda un local donde se venía desarrollando la actividad de cafetería, pero en este caso en el contrato también se cede en arrendamiento toda la maquinaria, mobiliario, existencias, licencias, etcétera, que se encuentra en el local. En este caso estamos ante un arrendamiento de industria.
El régimen legal aplicable al arrendamiento de local de negocio será la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 4 LAU), mientras que el arrendamiento de industria se regirá por las cláusulas y estipulaciones determinadas por la voluntad de las partes y en su defecto por el Código Civil, no siendo de aplicación la LAU.
¿Necesitas un abogado especializado en Arrendamientos?
Los Abogados online de Mundojuridico.info podemos ayudarte.
Extinción del arrendamiento de local por enajenación forzosa
Veamos si el contrato de arrendamiento de local se extingue como consecuencia de que el local sale a subasta y un tercero se lo adjudica.
En estos casos, la jurisprudencia viene interpretando que en el supuesto de enajenación forzosa de un local de negocio por una ejecución hipotecaria en el que exista un contrato de arrendamiento, ante la ausencia de pacto y de inscripción registral del contrato previo a la hipoteca, se aplican los artículos 1571 y 1549 del Código Civil que determinan la extinción del contrato de arrendamiento (ejemplo: Sentencia del Tribunal Supremo de 15.11.2021)
artículo 1571 Código Civil:
» El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.»
artículo 1549 Código Civil:
» Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.»
Cesión del local de negocio y subarriendo
En el caso de que el arrendatario del local quiera ceder el mismo a una tercera persona, puede hacerlo bien a través del subarrendamiento o a través de la cesión del local, al que vulgarmente se le sigue llamando traspaso del local de negocio.
Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local (traspaso) a una tercera persona siempre que en el contrato no se haya prohibido esta posibilidad, toda vez que como existe libertad de pactos entre los contratantes, puede establecerse esta prohibición.
Si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, el artículo 32 de la LAU establece que el arrendatario del local podrá subarrendar el local o bien ceder el local a una tercera persona, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato (traspaso) o el subarriendo total de la finca arrendada.
Tanto la ley de arrendamientos urbanos con la jurisprudencia consideran que no existe cesión del contrato el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10% o del 20% de la que acabamos de hablar en el apartado anterior.
Para que se produzca la cesión como el subarriendo, se debe notificar de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Si quiere ver los requisitos del traspaso de negocio, en aquellos contratos de arrendamiento comprendidos entre el año 1965 y el 31 de diciembre de 1994, haz clic en el siguiente enlace.
Traspaso de local de negocio
La renta en el contrato de arrendamiento de local
La renta que el arrendatario abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada por las partes en el contrato.
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
En cuanto a la actualización de la renta, será conforme a lo que se haya pactado en el contrato
Si no se abonase la renta o cantidades asimiladas (comunidad de propietarios, pago de IBI, etc.) pactadas en el contrato, el arrendador podrá acudir al juicio desahucio por falta de pago.
La fianza en el contrato de arrendamiento de local
Destacamos del artículo 36 de la LAU dedicado a la fianza en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda lo siguiente:
1.- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.
2.- Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente, al tiempo de la prórroga.
3.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
4.- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
El depósito de la fianza es obligatorio que lo efectúe el arrendador. La fianza se recuperará por el arrendador al finalizar el arrendamiento y le será devuelta al arrendatario si no se adeudan rentas, cantidades asimiladas (luz, etc.) o no existen desperfectos en el local.
Ejemplo:
En el contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega por el inquilino de 5 mensualidades de renta como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento. El arrendador, de esas 5 mensualidades, tiene la obligación de depositar dos mensualidades en la Comunidad Autónoma, que rescatará al finalizar el arriendo. Las otras tres mensualidades se las queda también e igualmente le serán devueltas al inquilino si ha cumplido con el contrato y la finca se encuentra sin daños o desperfectos.
Las obras en el local arrendado
Hay dos tipos de obras, las de conservación y las de mejora:
1.- Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado este o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc.). En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que el local sufra con motivo del uso ordinario.
El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.
2.- Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario al igual que las de conservación tiene que tolerarlas.
En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
