Los arrendamientos de temporada se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda y por tanto su regulación queda a voluntad de las partes.
Se considerará que el arrendamiento es de temporada cuando el uso y ocupación del inmueble responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato (motivo de estudios, trabajo, vacacionales, etc.), y no a la necesidad de habitar permanentemente la vivienda, en cuyo caso sería un arrendamiento de vivienda y no de temporada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) encuadra a los arrendamientos de temporada dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (al igual que si se tratara de un local de negocio), excluyéndolos de los arrendamientos de vivienda en los que el arrendatario está más protegido.
El artículo 3.2 de la LAU, referido a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda establece:
» En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
Ejemplos de arrendamiento de temporada:
1.- Unos estudiantes que se desplazan a otra ciudad durante el curso académico celebran contrato de arrendamiento de 9 meses de duración.
2.- Una persona que por motivos de trabajo tiene que marcharse a otra localidad durante 6 meses, celebra un contrato de arrendamiento de temporada.
En el arrendamiento de temporada la satisfacción de esa necesidad de vivienda solo es circunstancial, provisional o transitoria, mientras que en el arrendamiento de vivienda esa necesidad o satisfacción de vivienda es permanente.
El artículo 2.1 de la LAU señala que el destino primordial del contrato de arrendamiento de vivienda será satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por tanto, la necesidad de ocupar la vivienda con carácter provisional o permanente será determinante para saber la naturaleza de la relación arrendaticia.
Aunque se denomine al contrato de arrendamiento de temporada, lo importante es atender a su naturaleza y finalidad, ya que si lo que se pretende es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario será un «arrendamiento de vivienda» aunque se haya hecho constar en el contrato que es de temporada.
Veamos algunas sentencias que califican el arrendamiento de temporada atendiendo a su finalidad:
«… es pacífica la jurisprudencia que establece que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario,..»
«…De cuanto queda dicho, se puede colegir, que la finalidad del arriendo no era la de hacer de la casa alquilada el lugar de residencia habitual del arrendatario, sino la ocupación temporal y puntual, durante el periodo pactado, lo que desde luego nos sitúa, como hemos subrayado, ante un contrato de temporada.»
» Y ha indicado el Tribunal Supremo que es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas ( STS de 19 de febrero de 1982 ).
La aplicación de las anteriores consideraciones al caso analizado, nos lleva a concluir que este contrato tiene un carácter abiertamente temporal y casualizado, «por necesidad de residir temporalmente en Vallirana», por lo que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes ha de ser calificado como de temporada, habida cuenta que el inmueble arrendado no es destinado por el inquilino para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, sino que, por el contrario, su destino es el de servir de residencia durante un corto período de tiempo.
Por consiguiente, suscrito el contrato por once meses, de 1 de abril de 2012 a 1 de marzo de 2013, no operando ningún tipo de prórroga, y habiendo sido requerido el demandado en fechas 26 de julio de 2012 y 8 de febrero de 2013, documentos 4 y 5 de la demanda, cuando se presenta la demanda, el día 26 de agosto de 2013, el contrato había expirado.»
El plazo de duración del arrendamiento de temporada es una de las características principales que lo diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de temporada finalizará el día fijado en el contrato sin que el arrendatario tenga la posibilidad de prorrogarlo a su libre voluntad, como ocurre en el arrendamiento de vivienda, hasta los 5 años o 7 años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica (artículo 9 de la LAU).
EJEMPLOS:
1.- Si un contrato de arrendamiento de temporada se celebra con unos estudiantes el 1 de septiembre de 2024 por una duración de 10 meses, el contrato finalizará el 1 de julio de 2025, sin que los arrendatarios (estudiantes) puedan acogerse al régimen de prórrogas legales del artículo 9 de la LAU.
2.- Si un contrato de arrendamiento de vivienda se celebra el 1 de septiembre de 2024 por una duración de 1 año, el contrato finalizará el 1 de septiembre de 2025 pero el arrendatario podrá prorrogarlo a su voluntad hasta el 1 de septiembre de 2029 (5 años), si el arrendador es persona física.
Puedes ver aquí, con más detalle, las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el arrendamiento de vivienda.
En cuanto a la fianza, en los arrendamientos de temporada que se equiparan por la LAU al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el arrendatario deberá entregar en concepto de fianza dos mensualidades de renta, lo que también lo diferencia del arrendamiento de vivienda en los que hay que entregar una mensualidad de renta.
El artículo 36.1 de la LAU establece:
» 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
Algunos arrendadores formalizan contratos de arrendamiento de temporada cuando realmente se trataría de arrendamientos de vivienda ya que la necesidad de ocupar la vivienda no es ocasional sino permanente.
La razón de esta simulación del contrato reside en intentar evitar, fraudulentamente, que la duración del contrato de arrendamiento se extienda a los cinco o siete años previstos en el artículo 9 de la LAU a favor del inquilino.
En casos de simulación del contrato de arrendamiento de temporada, los tribunales de justicia vienen declarando nulas las cláusulas que vayan en contra de los derechos de los arrendatarios entre ellas la de la duración del contrato.
En este sentido y como ejemplo se pronuncia la siguiente sentencia:
Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), de fecha 7.03.2023
«… La cuestión nuclear de la controversia de las presentes actuaciones, gira en torno a la naturaleza del contrato, por cuanto mientras la parte actora sostiene que se trataba de un contrato de arrendamiento por temporada y, en consecuencia, de uso distinto de vivienda, la parte demandada sostiene que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda. La distinción entre uno y otro tipo de contrato tiene su especial relevancia, por cuanto mientras para el contrato de arrendamiento por temporada rige las disposiciones contractuales pactadas entre las partes y esencialmente en cuanto a su duración (artículo 3 y 4.3 LAU), en el caso de los arrendamientos de vivienda rigen las disposiciones imperativas de la LAU y muy especialmente las propias en cuanto a plazo mínimo de duración y prórrogas contractuales (artículo 2, 3.1, 9 y 10 LAU).
En efecto, el contrato suscrito entre las partes de 1/11/2020 señala en su contenido que se trata de «contrato de arrendamiento de temporada», o en su cláusula 4ª se recoge que «D. Juan Pedro…durante la temporada prevista en este contrato, …»
Sin embargo, tal y como tiene sentada nuestra jurisprudencia, la interpretación literal de los contratos no puede excluir que se valore la finalidad propia y real del mismo, o el espíritu de aquel y, fundamentalmente, el uso coetáneo y posterior del bien inmueble arrendado conocido y tolerado por todas las partes contractuales, en perjuicio del arrendatario.
Obsérvese, la fijación de una duración de doce meses, por sí misma, excluye toda temporalidad en el uso del inmueble, por cuanto supone un uso continuado durante toda una anualidad, sin excepción.
Pero, si a ello se añade que la propia parte actora reconoce que ya el arrendatario se encontraba en el uso continuado del inmueble objeto de autos durante otros doce meses previos al contrato de autos por cuanto ya había suscrito un contrato idéntico al de autos con el usufructuario difunto, se refuerza la naturaleza de arrendamiento de vivienda del contrato, por cuanto se pactó contractualmente un uso continuado de veinticuatro meses, habida cuenta que el segundo contrato no es más que una mera formalidad para hacer constar a los nuevos propietarios del inmueble como arrendadores tras la defunción del previo usufructuario. Pero, sus términos son idénticos.
Por tanto, el uso continuado de un inmueble durante veinticuatro meses excluye toda temporalidad, y nos conduce a que la literalidad del contrato no es más que una simulación de temporalidad en perjuicio del arrendatario.
No obstante, y a mayor abundamiento, obsérvese que el contrato no individualiza ni especifica a qué obedece la temporalidad, esto es, no se recoge absolutamente nada respecto de la temporada de que se trataba, limitándose a señalar que el arrendatario «se encuentra trabajando en Ciutadella durante la temporada prevista en este contrato».
….En cualquier caso, se acredita que en el caso de autos el contrato no especifica la temporalidad propiamente dicha, la propia duración del contrato (12 meses prorrogados por otros 12 meses) excluye toda temporalidad, se corrobora que el inmueble arrendado ha sido empleado por el arrendatario de forma permanente y con uso continuado en la misma, y que inclusive el inmueble de autos fue ya arrendado en su día a otro arrendatario bajo la misma apariencia de temporalidad cuando en realidad también había constituido su vivienda habitual, todo lo cual conduce a la desestimación de los pedimentos de la demanda, al ostentar la naturaleza contractual de arrendamiento de vivienda y sujetarse a las disposiciones imperativas de la LAU en cuanto a duración mínima y prórrogas anuales, sin que haya transcurrido a la presente fecha la referida duración mínima».
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Y ¿qué ocurre si lo que se alquila es "una habitación con derecho a cocina"? entiendo que ese tipo de alquileres no se rige por la LAU sino por el Código Civil.
¿Es así?
Gracias
Buenos dias.
Tengo un local comercial en alquiler y el contrato se termina a finales de mayo,Como tengo que hacerlo para rescindir el contrato sin perder la fianza?Con cuanto tiempo he de comunicarlo al propietario?
Gracias
Hola María Victoria,
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Buenos días,
El 1 de Mayo de 2011 firmé contrato de arrendamiento de mi vivienda en el que no se incluían las cuotas de comunidad. En dichas cuotas estaban incluidas los gastos de agua caliente y calefacción por tener caldera general. Hace 3 meses se instalaron contadores de agua caliente en cada vivienda y ya no se incluyen estos gastos en la cuota de comunidad.
Puedo reclamar a los arrendatarios estos gastos aunque no vengan incluidos en el contrato inicial? Si no rescinden el contrato el próximo 1 de Mayo, puedo reclamarles lo gastado?
Hola Dario:
Considero que si cuando se firmó el contrato los inquilinos no abonaban los gastos de agua caliente y calefacción, ahora no se les podría reclamar por el hecho de que ahora se han instalado contadores individuales.
Para cualquier otra duda puedes llamar al 807 502 004 (extensión nº 1) y las hablamos.
Saludos
Francisco Sevilla (abogado)
Hola tengo un problema y no se que hacer.
Tengo alquilado un bar la dueña tiene que hacer un par de obras en el bar y no quiere hacerlo,la ultima una inspeccion de la luz que tiene que hacer de OCA pero claro no la quiete hacer porque dice que cuesta mucho dinero tiene de plazo un mes se trata de un certificado o boletin de luz que se ve que nunca entrego pero tiene que ser de alguien de la oca si me cierra el local que tengo que hacer a mi aun me queda 3 años asta que se me acaba el contrato
Hola Gabriela,
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¿Qué sucede si quien firmó el Contrato de Arrendamiento como uso de vivienda era solo propietario al 50% y usufructuario, siendo sus herederos los nudos propietarios del 50% restante?
El inquilino no quiere marcharse hasta cumplir el plazo, pero el usufructuario ha muerto.
Hola Pedro,
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un contrato de arrendamiento firmado el 5 de julio de dos mil once, donde la duración del contrato es por cinco años, me puede incrementar la renta, o sea ponerme un alquiler nuevo. gracias.
Buenas tardes,
mi pareja y yo nos vamos del piso donde estamos el 15 de Septiembre, cuando alquilamos el piso, se acordó con el arrendador en que la pintura corría de nuestra parte y eso quedó firmado por ambas partes. Ahora me esta diciendo que tengo que taparle los agujeros que he hecho en la pared (lo cual ya he hecho antes de que él me lo dijera) y me dice que tengo que pintarle la casa como estaba.
Entiendo que si el arrendador acepta que yo pinte el piso, acepta que se pinte del color que yo quiera con la consecuencia de que luego le tocará a él pintarlo cuando se la alquile a otras personas. Él ya estaba al tanto desde el principio de que el piso se iba a pintar de blanco y solo una pared de salón en color gris.
Se me ha puesto bastante agresivo y a la defensiva.
¿Como puedo actuar en este caso? ya que el aceptó y firmó que la pintura corre por mi cuenta y considero que no tengo que pintarle el salón ni nada pero si tapar los agujeros.
Por cierto él me entregó la casa con otros agujeros que yo mismo tapé y luego pinté.
Entiendo que si me entrega la casa con agujeros y sin pintar porque acepta que lo pinte yo, yo le puedo entregar la casa con las agujeros que haya hecho yo y con la pintura que le dí cuando nos fuimos a vivir allí.
Un saludo
Gracias
Buenas tardes:
Gracias por su ayuda, mi consulta es la siguiente
1.- ¿En un contrato de alquiler de local de hosteleria, los arrendatarios pueden ser 1,2,3 personas físicas ó solamente 1?
2.- En un contrato de alquiler de hostelería no existe desistimiento, ¿el inquilino puede rescindir el contrato antes del tiempo de duracion del contrato de 15 años? , ¿el contrato hay que cumplirlo? ¿Hay algún periodo mínimo de cumplimiento? ¿El obligado cumplimiento de un contrato es el primer año o los 15 años de contrato?
3.- ¿Me perjudica el quitar la clausula que dice que me pagará 1 mensualidad por cada año no cumplido de contrato? ¿O incluso sin ponerla puedo reclamar daños y perjuicios por marcharse antes de finalizar la duración?
Gracias de antemano. Saludos cordiales.
Buenas noches.
Tengo un problema serio con el contrato y el arrendador.
El arrendador está incumpliendo la primera cláusula del contrato, que es la de que está al corriente de pagos de la comunidad. La comunidad no me da acceso a ningún "servicio" si no meto presión al arrendador para que pague o que pague yo directamente la comunidad.
¿podría cancelar el contrato sin problemas? ¿cómo debería proceder?
Hola ANA,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola buenas tarder mi consukta es refertente a un contrato de opcion ha compra y alquiler ..llevo 2 años viviendo en ella y hace un par de dias me llama la propietaria a ponerme en sobreaviso q necesita su vivienda por razones personales..que debo hacer en este caso..igual yo no quiero seguir alli..gracias
Hola Ariana,
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