Antes de ver los distintos tipos de arrendamientos excluidos de la LAU (Ley de arrendamientos urbanos) hemos de recordar lo siguiente:
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es una ley especial que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
El texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos viene recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre y durante todos estos años ha sufridos distintas modificaciones.
¿A qué arrendamientos se le aplicará la LAU?
Como hemos dicho anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 será aplicable a las fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto del de vivienda.
Arrendamiento de vivienda
Será considera arrendamiento de vivienda a los efectos de aplicación de la LAU:
«Artículo 2:
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.»
Será considera arrendamiento para uso distinto de vivienda a los efectos de aplicación de la LAU:
«Artículo 3:
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
Que el contrato de arrendamiento esté o no regulado por la LAU es bastante importante de cara a conocer el régimen aplicable al contrato de arrendamiento.
El artículo 5 de la LAU recoge los arrendamientos excluidos de dicha legislación especial.
No se regirán por la LAU los siguientes arrendamientos:
A) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
Este apartado exige que dichas personas tengan asignada vivienda en función del puesto que desempeñan. Si la entrega de la vivienda no tiene nada que ver con el cargo o servicio que presta dicha persona estaremos frente a un arrendamiento urbano.
B) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
C) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
Como vemos, en estos arrendamientos mixtos donde se arrienda la finca rústica y además una casa-habitación (cortijo, etc.) la calificación del contrato de arrendamiento quedará sujeto o excluido de la LAU dependiendo directamente del elemento principal arrendado. Si lo arrendado como elemento principal es el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, tenemos que acudir a la de Arrendamientos Rústicos y en su defecto al Código Civil, aunque en la finca rústica arrendada se ubique alguna vivienda. En cambio si lo arrendado principalmente es la vivienda y complementariamente la finca rústica (terreno), serían de aplicación los preceptos de la LAU.
D) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
E) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Este apartado no se refiere a los arrendamientos de temporada (apartamentos privados sin ninguna calificación especial que se alquilan durante el verano o invierno) a los que sí se les aplica la LAU al ser considerados en el artículo 3.2 como «arrendamientos para uso distinto del de vivienda«. Los arrendamientos excluidos de la LAU en este apartado se refieren a los que queden sujetos de forma especial a la normativa turística, estatal o autonómica, y sean calificados por estas entidades como arrendamientos turísticos (apartamentos turísticos, etc.).
¿Existen otros arrendamientos excluidos de la LAU?
Además de los anteriores, que como decimos, quedan expresamente excluidos de la aplicación de la LAU en su artículo 5, podríamos citar otros arrendamientos cuyo régimen jurídico aplicable no será la LAU:
1.- El arrendamiento de industria que se entiende cuando el inquilino arrendase el local como espacio físico y además, recibiere el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. (ejemplo: arrendamiento de un bar con todos los elementos, enseres y mobiliario).
2.- El arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados. Tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- se considera no sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario..
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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La LAU(29/1994) dice: Art 2: ..el arrdto. de vivienda recae sobre una vivienda HABITABLE…. y ART 3 . el arrdto. para uso distinto de vivienda .. que recayendo sobre una edificación ( a la que no exige habitabilidad). En ambos casos exige la existencia de una edificación. Creo que, por ello, los terrenos URBANOS que se alquilen para: p.ej. Exposición y venta de, vehículos, material de construcción, mercadillos….quedan fuera de la LAU
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La LAU(29/1994) dice: Art 2: ..el arrdto. de vivienda recae sobre una vivienda HABITABLE…. y ART 3 . el arrdto. para uso distinto de vivienda .. que recayendo sobre una edificación ( a la que no exige habitabilidad). En ambos casos exige la existencia de una edificación. Creo que, por ello, los terrenos URBANOS que se alquilen para: p.ej. Exposición y venta de, vehículos, material de construcción, mercadillos….quedan fuera de la LAU