La ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios es sancionada por los Tribunales con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos adoptados.
Por ley le corresponde hacer la convocatoria:
a) Al Presidente de la comunidad
b) Cuando se solicite por un número de propietarios
El art. 16.2 de la LPH proclama que:
«[…]la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9».
La notificación de la celebración de una Junta de comunidad tiene que notificarse a los propietarios.
La Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades que seguirán un orden jerárquico de necesaria observancia:
Conforme a lo dispuesto en el art. 9 1 h) de la LPH la notificación habrá de hacerse en el domicilio que haya sido designado por el propietario.
Es obligación de los propietarios de los pisos y locales comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
Si el propietario no ha designado un domicilio donde recibir notificaciones y citaciones de la comunidad, se tendrá por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, sin que la notificación a cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad ni hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento.
Evidentemente si un propietario no ha sido notificado legalmente para la convocatoria de la Junta y no está conforme con los acuerdos adoptados deberá impugnar judicialmente dicha celebración y los acuerdos.
«Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente
[…] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos….».
«No es que la Juzgadora de instancia hubiese exigido la fehaciencia en las notificaciones o citaciones que se tuvieren que practicar a la entidad actora a fin de ser convocada a las Juntas de Propietarios que se tengan o vayan a celebrar, sino, y qué menos, que hubiese sido citada en la forma prevista en la Ley, y más en concreto en el precepto antes citado.
La propia demandada ha reconocido en su escrito de recurso que Antarta, S.L., con fecha 27 de septiembre de 2.017, le comunicó haber designado como domicilio a efectos de notificaciones, el de su sede social que radicaba en la CALLE001 nº NUM001 de Madrid, indicando haberle notificado todas las convocatorias, tanto por correo ordinario dirigido a ese domicilio, como por correo electrónico, y, además, mediante su exposición en el tablón de anuncios del edificio.
Pues bien, no existe la más mínima prueba que acreditase haber remitido a la actora por correo ordinario, y a esa dirección dada, las pertinentes convocatorias o citaciones.
Y siendo la demandada conocedora de la forma y lugar donde debía remitirle las citaciones, era obvio que no podían darse por válidas a los efectos pretendidos las comunicaciones efectuadas a través del tablón de anuncios, al no constar que resultaran imposibles en el domicilio aportado, habiendo llegado a reconocer, además, que fue la forma en la que había realizado las tres citaciones a las Juntas de Propietarios cuyos acuerdos fueron impugnados.
… se declara la nulidad de las Juntas Generales Ordinarias celebradas el 22 de mayo de 2017, 13 de junio de 2018 y 6 de marzo de 2019 por falta de convocatoria de la citada comunera demandante.»
En estas sentencias se establecen que se considera eficaz, a los efectos de citación del propietario para la convocatoria de la Junta de propietarios, la carta enviada a éste:
» presumiendo su recepción en la medida que era el medio habitual de comunicación y había venido dando resultado positivo, al menos, en los cinco años anteriores»
» aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes».
En definitiva nada impide, para dicho Tribunal que se pueda considerar acreditada la citación de un comunero a la Junta general,
Si se ha efectuado la citación de esta manera (envío de una carta normal o buzoneo), será la Comunidad la que tenga que probar el carácter habitual de esta forma de comunicación, de forma que este modo de comunicación venga siendo aceptado por el propietario impugnante, sin queja ni protesta, como medio para la citación, y justificar a su vez que esta fue la vía empleada para la convocatoria de la Junta cuya nulidad se solicitó.
«Son nulos los acuerdos adoptados en la Junta al no haber sido debidamente convocados a la misma por la Comunidad».
No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración.
«Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el «onus probandi» a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar.»
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¿Cuando se computa el plazo de seis días para convocar una Junta de propietarios, desde la fecha que pone en la citación, la del sello de Correos o cuando la recibe el propietario?
Hola Fernando de Diego:
Desde mi punto de vista el plazo previo debe empezar a contar, como cualquier otro, no desde la fecha en que se remite por el convocante, sino desde la recepción de la citación.
Un sañudo
Ruego respuesta a dos consultas: 1-La limpiadora de la escalera (SS+IRPF en regla) ha estado cuatro meses de baja por enfermedad. Se ha contratado uns sustituta y se ha pagado a ambas durante toda la baja. ¿Es esto correcto? ¿No debería haberse pasado el pago de la enferma a la mutua a partir del 3er. ó 4ª día?
2-En la Jta.Gral. de 2016 se aprobó un presupuesto de 4.000 euros para reparar un colector. En la Jta. de 2020 aparecen unos pagos de 22.000 euros en total por este concepto. Preguntado a la Administración el motivo de este sobrecoste se nos informa que se realizó una Jta.Extra. en Nov.2019 en la que se autorizaron 15.000 euros adicionales. No se recibió convocatoria ni se informó por cartel en el punto habitual. Tampoco se recibió acta. ¿Es impugnable (o anulable) este acuerdo? Hoy he pedido a la Administración la convocatoria y el acta. ¿Conviene informar al Colegio de Adm. de Fincas? Gracias.
La comunidad de propietarios en la cual tengo un local, me pasa factura de los 10 años ultimo que al parecer no me habían pasado cargo, Durante este periodo de tiempo no he recibido notificación alguna , Espero me aclare esta anomalía.
Gracias.Manuel
Soy propietario de un local comercial de 84 metros cuadrados en una comunidad de vecinos de 15 puertas y 4 bajos locales. Durante 10 años jamás me han citado a una reunión ni he recibido un acta de las que ellos han celebrado en mi domicilio. durante todo este tiempo han celebrado varios juicios para cobrar una indemnización de 160000 € para reparar una estructura dañada en la comunidad. He colaborado y he abierto ni local para poder realizar dicha obra. Es en ese momento cuando me dicen que debo de pagar 3000 €. le digo a la señora presidenta que me haga entrega de todas las actas de todos estos años y si puede demostrar que me ha citado ya que no ha sido así para las juntas. le digo que por no citarme me ha privado de muchos derechos tanto de elección como de poder opinar sobre los derechos hacia la comunidad. Se los he pedido en varias ocasiones y no me han sido entregados, he intentado quisiera varias reuniones y en Las dos últimas también me los ha negado.le he dicho que sí por favor fuera tan amable de entregarme las cuentas bancarias de la comunidad así como gastos e ingresos el presupuesto inicial de dicha obra el gasto total de la obra el proyecto de la obra la cláusula de la obra si lo hubiera las actas de las juntas y que me demuestre que he sido citado ya que se me ha activado de todo tipo de derechos. hemos decidido de que a partir de hoy haya un administrador le he solicitado la documentación y estoy a la espera de ella. Durante todas estas juntas celebradas han realizado todo tipo de acuerdo sin contar conmigo tanto para bien como para mal ahora me veo totalmente perjudicado.la respuesta que me ha dado del administrador ha sido que aún así te veré de pagar considero que no debería de ser así gracias si alguien me puede aconsejar.
Puede un presidente aprobar con los votos cedidos de otros vecinos una reunión extraordinaria sin asistencia de vecinos??
Buenas tardes debo asistir a junta general de vecinos no habiendo sido convocada ,se de la reunion por una vecina GRACIAS
Hola,existe algun ente público que nos defienda como vecinos ,de los abusos de presidentes y administradores ? La justicia es muy cara para impugnar reuniones abusivas o decisiones tomadas sin acuerdo a legalidad y que nos perjudican ,pero los vecinos prefieren tragar por miedo a represalias por lo que algunos nos encontramos solos para defendernos ante malversaciones, gritos e insultos y otros abusos de derecho.
Hola tengo una consulta somos 5 bloques donde tenemos una piscina y jardines la cuestion es se puede convocar una junta de propietarios para la mancomunidad a las 22.30 en primera convocatoria y segunda a las 23.00 de la noche un lunes en la calle al lado del bloque en pleno enero el presidente lleva 14 años y no quiere irse supongo espero respuesta gracias espero respuesta
la cuestión de la carga de la prueba no está completa. El administrador no tiene que demostrar que ha citado al demandante. El Supremo ha casado que si los demás propietarios recibieron la convocatoria, el propietario denunciante pasa a soportar la carga de la prueba, y es él quien debe probar que no recibió la convocatoria (algo complicado, obviamente).
¿Qué precedentes jurisprudenciales avalan que si los demás propietarios han recibido la convocatoria, el que lo niega debe soportar la carga de la prueba?
Hola ,soy el nuevo propietario de un local comercial,, estoy pagando comunidad igualmente que pagan los propietarios de los pisos,no utilizo ni ascensor,ni luz comunitaria,ni limpieza ya que mi local tiene entrada independiente a la calle '¿es legal
que pague lo mismo que el resto?