Sobre el tema de la necesaria autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas o para cambiarlas por otras de distintos materiales se han dictado muchas sentencias y no siempre con la misma respuesta. Vamos a intentar ofrecer los argumentos que se dan a favor y en contra de esa previa aprobación por la Junta de propietarios.
Lo primero que hay que recordar es que las ventanas de un edificio sujeto a la propiedad horizontal son elementos comunes (no son elementos privativos, aunque su uso evidementemente está reservado al propietario del piso en cuestión).
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (aunque pueden añadirse otros), entre los que señala:
» …son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…».
Las ventanas, por tanto, se consideran elementos comunes por naturaleza (objetivamente son elementos comunes).
Los elementos comunes, como sabeis, no pueden ser sustituidos, variados o modificados por la voluntad de uno o varios propietarios, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 7 Ley Propiedad Horizontal (LPH):
» El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
Partiendo de los anteriores antecedentes, la respuesta sería que sí es necesaria la previa autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas por ser y afectar a elementos comunes (la fachada, estética del edificio, etc.), auque también es cierto que puede darse una variada casuística, que a modo de reseña os cito a continuación:
» Las pruebas que se han practicado en el procedimiento judicial, en especial documental e informes periciales, revelan que la demandada ha sustituido la carpintería de madera y cerrajería de las ventanas de sus dos pisos, que recaen a las fachadas de dos calles, por otras metálicas y de diferente configuración, habiendo asimismo suprimido las barandillas que protegen los huecos, lo que supone una modificación de las fachadas apreciable a simple vista, que, obvio es decirlo, son elemento común del inmueble. Tal actuación es contraria a los Estatutos,… y debe someterse al régimen de la unanimidad».
» Las obras realizadas por la demandada consistentes en la sustitución de las ventanas de madera que dan a la fachada del edificio por otras de aluminio, alteran la configuración exterior del edificio de la comunidad de propietarios».
«Si se observan las fotografías aportadas, vemos que, como la demandada, en la mayoría de las viviendas se han cambiado las ventanas originarias de madera por otras de metal, sin que exista uniformidad ni en el material ni en el color (acero inoxidable y blancas), aprovechando el hueco de las mismas, sin tocar el ancho que no se modifica en ningún caso. Es cierto que la demandada ha quitado las persianas y ha colocado cristales opacos, pero son de una tonalidad semejante a las persianas, haciendo tal función, pudiendo apreciarse que no hay uniformidad en dicho elemento en el edificio….
Se trata, en definitiva, como señala acertadamente el Juez de instancia, de una obra semejante a otras que se habían realizado por otros propietarios en las ventanas exteriores del edificio con la aquiescencia, al menos tácita, de la comunidad, por lo que no cabe impedir ahora a la demandada la realización de tales obras al no afectar a la configuración estética de la fachada del edificio, pues ello supondría un claro agravio comparativo en relación con el resto de propietarios, lo que llega a desestimar dicha alegación.»
» Esta Sala considera que la actuación de la comunidad frente a la demandada resulta discriminatoria y abusiva. La protección que el citado Art. 7 de la LPH otorga a la fachada del edificio como elemento común radica fundamentalmente en la protección de la continuidad y uniformidad estética del edificio y si bien es cierto que la innovación introducida por la recurrente, sustitución de la carpintería de las ventanas de la fachada este del edificio, cambiando las de aluminio en color natural de dos hojas por otras de PVC en color blanco de una sola hoja, puede entenderse como ligera afectación del aspecto de la fachada, tal afectación lo es en la misma medida, como mucho, que la efectuadas por otros propietarios y referentes a la misma y otras fachadas del edificio.»
» De las pruebas obrantes ha quedado acreditado que las ventanas de la vivienda propiedad de Don Donato , tenían originariamente cuatro hojas, habiendo sustituido las mismas por dos hojas, manteniendo el hueco existente, sin ampliarlo ni reducirlo, siendo la perfilería de las ventanas exactamente del mismo color que el resto de ventanas del edificio; es decir, no se ha realizado ninguna obra, y el hecho de que se hubiesen puesto dos hojas en una ventana en lugar de las cuatro preexistentes no altera en modo alguno la estética del edificio.
Y ello porque como se puede comprobar por la simple visualización de las fotografías aportadas a los autos, las ventanas cuyos cristales se han modificado no dan directamente al exterior, pues delante de las mismas hay un muro que delimita la terraza, y es de una altura considerable, pues aún tomándose las fotografías con un zoom óptico, únicamente puede verse desde el exterior unos treinta centímetros de ventana y sobre todo que el edificio en cuestión está situado en la parte más alta de un monte.
Por eso, tal y como razona la resolución impugnada «…… entraría dentro de un margen de tolerancia mínima pues la «innovación» no sólo no ha supuesto cambio estético destacable sino que el ojo humano no lo aprecia ni no se utiliza medios ópticos como el zoom; por lo que la armonía arquitectónica y visual del edificio permanece inalterada, considerando por tanto obligada la desestimación total de la demanda…..»
La jurisprudencia viene considerando que se necesitará autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas de la fachada del edificio cuando ello suponga un cambio o alteración estética destacable y exista una armonía previa que se vea rota por dicho cambio.
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Buenas tardes,
mi consulta es sobre un local comercial que ha cambiado el color del aluminio de sus puertas y ventanas por otro distinto del resto del edficio.
¿se puede hacer este cambio? ¿necesita algún porcentaje para poder hacer esto en caso de una reunión de vecinos?
Gracias
Hola Gustavo,
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En este articulo se hace referencia a la aprobación por parte de la comunidad pero, ¿es el mismo criterio cuando se trata de los permisos de un ayuntamiento que requieren la instalacion de unas ventanas como las existentes en el edificio dandose el caso de que cada vecino haya ido sustituyendo a lo largo del tiempo por distintas tipologías? en ese caso ¿cual de todas las soluciones de fachada existente en los multiples pisos del edificio sería la que debería respetar?
Inmueble de 1962.
En 2012, se coloca doble ventana de PVC, medidas 1190*1140.Atornillada y sellada.
Se comunica verbalmente, la colocación de dicha ventana al Administrador de la Finca, no poniendo ningún inconveniente en dicha realización.
En 2018, se decide adaptarse a la legalidad vigente de fachadas y aislamiento de la misma.
Al realizar dicha obra, se quita la doble ventana para el aislamiento de los muros de la ventana, quedando el hueco de la ventana inferior al que ya existía.
Tanto el marco de la doble ventana como la ventana misma, ya no valen, al ser las medidas inferiores.
¿Qué puedo hacer?.
Muchas gracias
hemos tenido una junta de vecinos, en la cual el presidente tiene los votos delegados de otros vecinos, dicho presidente dijo que la piscina estaba pagada para conseguir esos votos cuando es falso, a la vez que les omitio el precio de una rehabilitacion que se va a realizar, lo cual despues dichos vecinos comentan que ellos no sabian absolutamente nada de eso, que ha jugado y ha sido aprobada la rehabilitacion asi como el importe total, que es de 246.000e, como le he comentado ha sido aprobada por los votos delegados a este presidente omitiendo a todos costes y el presupuesto no lo enseño a nadie, hasta el dia de la reunion de propietarios, asi como se aprobo por sus votos poner portero automatico y aprobado pero tambien sin saber importe, ni con ningun tipo de presupuesto, hay alguna forma paralizar dicha rehabilitacion o derramas
muchas gracias
Hola Miguel,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenas tardes.
Se puede tapiar por dentro un ventana que da a una galería interior para tender(ojo patio) , dejando la ventana en el sitio que se encuentra y sin modificar en ningún momento la fachada del edificio?? Ya que l ventana sigue tal cual pero por dentro se levanta un tabique?
Gracias
Hola buenos días vivo en un piso en un bloque donde es de dos plantas y tiene dos ventanas para la calle la cual una en la primera planta y la otra en la segunda planta hay siempre un vecino que habré las ventanas en invierno y verano sin importarle que hay niños hay alguna norma que lo prohíba
Hola.
Me gustaría saber si necesito autorización para cambiar ventanas que dan al exterior. Las que hay son de aluminio blanco, de hace 20 años y las quiero modificar por pvc blanco.
En caso de necesitar dicha autorización, si se opone la comunidad que puedo hacer.
Gracias
Buenos días!!
Vivo en un inmueble construido en el año 2010. Las ventanas son correderas.
Por motivos de eficiencia energética, me gustaría cambiarlas por oscilobatientes.
Ningún vecino ha cambiado todavía sus ventanas por lo que no hay precedentes.
Mi idea es mantener el tamaño y color de la carpintería de aluminio. Como a simple vista se podría apreciar una pequeña diferencia entre unas y otras ( el perfil central sería un poco más ancho), me gustaría conocer si debo pedir autorización a la comunidad. Y en caso de tener que pedirlo, que mayoría debería obtener?? (Hay un par de vecinos que dicen no a todo, y me temo que si he de pedir permiso, no salga adelante mi petición).
Hay sentencias judiciales al respecto en algún caso similar al mío que ustedes conozcan?
Gracias y un saludo
Buenos días, yo quiero cerrar una puerta que da al jardín, y convertirla en una ventana. El hecho es que se trata de dejar el piso tal y como estaba antes de que se abriera la puerta. Eso se hizo porque durante unos años se usó como oficina y se cambió la ventana por una puerta. Voy a dejarla tal y como estaba. Añadir que no se hizo escritura de cambio de uso y por tanto se trata de una vivienda y no de un local.
Mi pregunta es qué licencia necesito. Muchas gracias, un saludo.
Buenas tardes, vivo en un apartamento de un complejo con 18 inmuebles construido desde el año 86. No se ha constituido comunidad ni estatutos de la misma. Tenemos un representante que es el que lleva el tema de las cuentas y que contrato los servicios comunes. La ventana de la habitación da a las zonas comunes de la piscina, no teniendo visibilidad en la zona externa del complejo. He cambiado la ventana que es de madera que estaba deteriorada por unas nuevas de color blanco con contraventana. El representante me ha amenazado por haberlas puesto de ese color y no uno imitación a madera, cuando hay mas vecinos que han puesto ventanas y puertas blancas diferentes a las que estaban y esa si dan al exterior del complejo.
Buenas tardes acabo de mudarme a una vivienda de nueva construcción donde se acaba de constituir la comunidad de vecinos. En uno de los puntos se propuso el cambio de unas celosías mallorquinas fijas por ventanas como las del resto del edificio que siguen la misma estética de toda la fachada de todo el edificio. Pero 3 vecinos se opusieron y solo se aprobó el cambio de dichas mallorquinas por otras similares pero abatibles. ¿Es cierto que necesitábamos la unanimidad de la comunidad para el cambio o Al tratarse de un cambio que apenas modifica la fachada podría realizarse sin esta mayoría ?