Tratamos sobre la necesidad o no de contar con autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza de un edificio sujeto al rñegimen de propiedad horizontal.
Obras en la terraza común de uso privativo
En esta publicación nos vamos a referir a las obras que se realizan en la terraza de un edificio cuando tiene la consideración de elemento común por ser cubierta del edificio pero a su vez es de uso privativo de uno de los propietarios.
Cuando abordamos estos asuntos, y aunque habrá que estar al caso y problemática concreta, debemos recordar que como norma general las terrazas que sirven de cubierta del edificio deben considerarse elementos comunes por destino y no por naturaleza, por lo que son susceptibles de desafectación en el título constitutivo o por acuerdo posterior de la Comunidad.
Debemos diferenciar la terraza propiamente dicha, que es susceptible de ser privativa o de uso privativo, del forjado de la estructura, que constituye necesariamente un elemento común por naturaleza.
Cuando la terraza es a la vez cubierta del edificio, debe considerarse necesariamente como elemento común aunque su uso sea privativo.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30.12.2015
«La Sala, en las sentencias que con acierto cita la parte recurrente ( SSTS de 8 abril 2011 y 18 junio 2012 ) tiene declarado que: «Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.
La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa «.
La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.
Cabe el uso privativo de la terraza o azotea por uno de los propietarios en exclusiva por tratarse de un elemento común por destino susceptible de desafectación, pero en estos casos se exige que tal circunstancia esté prevista o bien en el título constitutivo de la propiedad horizontal o mediante un acuerdo unánime posterior de la Comunidad.
Autorización de la comunidad para realizar obras en la terraza
Aunque habrá que estar al caso concreto, la norma general es que el propietario de una terraza (ya sea privativa o solo de uso privativo) sujeta al régimen de propiedad horizontal y que además funcione como cubierta del edificio, requerirá autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.
La explicación de la necesidad de contar con autorización por la Junta de propietarios para efectuar obras en la terraza de un edificio, cuando dicha terraza constituya la cubierta del mismo, se encuentra en el hecho de que es considerada un elemento común. Por tanto, la terraza en cuestión, servirá para el uso y disfrute de su propietario pero sin posibilidad de alteración salvo permiso previo de la Comunidad.
«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
Por tanto, cuando se vayan a efectuar obras en la terraza que constituya cubierta del edificio, no basta con dar cuenta de tales obras previamente a la Comunidad, como establece el citado artículo 7 LPH para las modificaciones de elementos privativos ,sino que este tipo de obras se encuadran en el supuesto legal de las que se les prohíben realizar al comunero en las terrazas descubiertas, ya que éstas cumple la función de cubierta y forjado del edificio que tienen la consideración de elementos comunes por naturaleza.
Sentencias que exigen la previa autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza
Tribunal Supremo (Secc. 1ª), Auto 1.02.2017:
» En el segundo motivo se alega que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el artículo 7.1 LPH en cuanto exige el consentimiento unánime de la comunidad para la realización de obras en un elemento privativo, …
…Sin embargo,.. la Audiencia parte de que la cubierta es un elemento común del inmueble, «por lo que cualquier actuación sobre la misma, en cuanto tal elemento común, afecta al título constitutivo y en consecuencia requiere del previo consentimiento de la comunidad otorgado en junta convocada al efecto y con el régimen de unanimidad a que se refiere el artículo 17.1.º de la LPH (actualmente el art. 17.6 LPH) , al que expresamente se remite el artículo 12 de la LPH.
… No cabe, por otro lado, encuadrar la actuación sobre la terraza en las previsiones del artículo 7 de la LPH , y ello no solo porque la terraza es indudablemente un elemento común, sino porque, aun cuando la misma pudiera calificarse como de elemento privativo, lo que no cabe olvidar es que forma parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, y de conformidad con el artículo 7 de la misma, el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otros propietario, y en el caso que se examina, sin alterar, conforme al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa cambiar la forma o esencia de una cosa, es evidente que no es admisible la actuación llevada a cabo porque cambia la esencia y la forma de la terraza y, en definitiva, la configuración del edificio».
En este sentido mencionar, tal como se recoge en la sentencia de primera instancia, la doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2003 , 27 de junio de 1996, 20 de abril de 1993 y 30 de enero de 1991 , según la cual:
«Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico.
Así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica. Es el aspecto que ofrece una particularidad en relación con el conjunto».
Audiencia Provincial de Guadalajara (Sección 1ª), sentencia de fecha 13.06.2023
«… Se plantea en el presente recurso de apelación …. la instalación en una terraza de propiedad común y uso privativo de una instalación o estructura de madera para guardar herramientas y mobiliario de jardín,…
…La caseta amen de la misma afectación estética, tiene un problema pues supone de facto añadir superficie a la vivienda del actor a costa de los elementos comunes proporcionándole un trastero dotado de altura para poder permanecer de pie e incluso luz eléctrica, pues si bien como es preguntado reiteradamente el perito de la demandada no es un espacio habitable, no podría tener cedula de habitabilidad pero si es vividero y de hecho como se ha apuntado así se utiliza como trastero, para pequeñas reparaciones etc.
Existe además una jurisprudencia consolidada relativa a que la alteración en la configuración de la fachada de un edificio así como del estado exterior de la finca, suponen la necesidad de previa autorización de los copropietarios debiendo estar, al caso concreto y específicamente a las características del edificio siendo obvio que una construcción de tal tamaño, que excede de lo que es un armario para guardar herramientas o útiles similares y que puede afectar a la evacuación de aguas altera la configuración del edificio y su uso.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4ª) de 16.01.2014
«De modo que deben declararse ilegales tales obras, no autorizadas por la Comunidad, y prohibidas por la ley, máxime cuando afectan al sistema de impermeabilización de la cubierta (habiéndola perforado), y al de recogida de aguas p pluviales de un elemento común como es la cubierta, así como a la estructura del edificio como son los forjados, que también son elementos comunes«.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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buenos días, la terraza de mi edificio aparece en las escrituras que es de uso privativo para mi beneficio. Posteriormente en junta de vecinos se aprobó que yo podía cerrar y acondicionar la terraza como vivienda. Mi pregunta es ¿podrías segregar la terraza del mi piso para hacerla vivienda independiente o necesitaría nuevamente la autorización de la junta para tal propósito ?
En el caso de que necesitara la autorización de la junta, ¿con que porcentaje de votos seria suficiente para poder realizar la operación?
Muchas gracias
he realizado unas catas en mi terraza comunitaria por humedades que afectaban a la vivienda inferior.
pretendo exigir a la comunidad el cierre de las mismas. Es posible ??
Buenos dias,
Y si la terraza es privativa de un adosado, que no es cubierta del edificio, también tiene la consideración de elemento común y por tanto requeriría la autorización de la comunidad o en este caso, al ser privativo no seria necesario contar con el conforme de la comunidad?
Muchas gracias
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buenos días, la terraza de mi edificio aparece en las escrituras que es de uso privativo para mi beneficio. Posteriormente en junta de vecinos se aprobó que yo podía cerrar y acondicionar la terraza como vivienda. Mi pregunta es ¿podrías segregar la terraza del mi piso para hacerla vivienda independiente o necesitaría nuevamente la autorización de la junta para tal propósito ?
En el caso de que necesitara la autorización de la junta, ¿con que porcentaje de votos seria suficiente para poder realizar la operación?
Muchas gracias
he realizado unas catas en mi terraza comunitaria por humedades que afectaban a la vivienda inferior.
pretendo exigir a la comunidad el cierre de las mismas. Es posible ??
Buenos dias,
Y si la terraza es privativa de un adosado, que no es cubierta del edificio, también tiene la consideración de elemento común y por tanto requeriría la autorización de la comunidad o en este caso, al ser privativo no seria necesario contar con el conforme de la comunidad?
Muchas gracias