Autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza

Necesaria autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza de uso privativo si la misma constituye cubierta del edificio.

Tratamos sobre la necesidad o no de contar con autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.

La terraza de uso privativo es cubierta del edificio

En esta publicación nos vamos a referir a las obras que se realizan en una terraza cuando ésta tiene la consideración de elemento común por ser terraza y cubierta del edificio.

Cuando abordamos estos asuntos, y aunque habrá que estar al caso y problemática concreta, debemos recordar algunas cuestiones:

Como norma general las terrazas que sirven de cubierta del edificio deben considerarse elementos comunes por destino y, por tanto, son susceptibles de desafectación en el título constitutivo o por acuerdo posterior de la Comunidad, debiendo diferenciarse la terraza propiamente dicha, que es susceptible de ser privativa, del forjado de la estructura, que constituye necesariamente elemento común.

Cuando la terraza es a la vez cubierta del edificio, debe considerarse necesariamente como elemento común.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30.12.2015:

«La Sala, en las sentencias que con acierto cita la parte recurrente ( SSTS de 8 abril 2011 y 18 junio 2012 ) tiene declarado que: «Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa «.

La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.

Cabe la utilización privativa de la terraza o azotea, por tratarse de un elemento común por destino susceptible de desafectación, pero en estos casos se exige que tal circunstancia esté prevista o bien en el título constitutivo de la propiedad horizontal o mediante un acuerdo unánime posterior de la Comunidad.

Autorización de la comunidad para las obras realizadas en la terraza

Aunque habrá que estar al caso concreto, la norma general es que el propietario de una terraza (ya sea privativa o de uso exclusivo de la misma) sujeta al régimen de propiedad horizontal y que además funcione como cubierta del edificio, requerirá autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.

La explicación de la necesidad de contar con autorización por la Junta de propietarios para efectuar obras en la terraza de un edificio, cuando dicha terraza constituya la cubierta del mismo, se encuentra en el hecho de que es considerada un elemento común. Por tanto, la terraza en cuestión, servirá para el uso y disfrute de su propietario pero sin posibilidad de alteración salvo permiso previo de la Comunidad.

El artículo 7 de la LPH dispone: » El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.  En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

Por tanto, cuando se vayan a efectuar obras en la terraza que constituya cubierta del edificio, no basta con dar cuenta de tales obras previamente a la Comunidad, como establece el art. 7 LPH para las modificaciones de elementos privativos que no alteran la estructura general del edificio, ni su configuración o estado exteriores, sino que se trata, este segundo grupo de obras, de un supuesto en que la ley prohíbe al comunero realizar estas alteraciones al tratarse de una terraza descubierta que cumple la función de cubierta del edificio, con la consideración de elemento común por naturaleza.

Sentencias que exigen la previa autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza:

Tribunal Supremo (Secc. 1ª), Auto 1.02.2017:

» En el segundo motivo se alega que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el artículo 7.1 LPH en cuanto exige el consentimiento unánime de la comunidad para la realización de obras en un elemento privativo, …

…Sin embargo,..  la Audiencia parte de que la cubierta es un elemento común del inmueble, «por lo que cualquier actuación sobre la misma, en cuanto tal elemento común, afecta al título constitutivo y en consecuencia requiere del previo consentimiento de la comunidad otorgado en junta convocada al efecto y con el régimen de unanimidad a que se refiere el artículo 17.1.º de la LPH (actualmente el art. 17.6 LPH) , al que expresamente se remite el artículo 12 de la LPH.

… No cabe, por otro lado, encuadrar la actuación sobre la terraza en las previsiones del artículo 7 de la LPH , y ello no solo porque la terraza es indudablemente un elemento común, sino porque, aun cuando la misma pudiera calificarse como de elemento privativo, lo que no cabe olvidar es que forma parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, y de conformidad con el artículo 7 de la misma, el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otros propietario, y en el caso que se examina, SIN ALTERAR, conforme al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa cambiar la forma o esencia de una cosa, es evidente que no es admisible la actuación llevada a cabo porque cambia la esencia y la forma de la terraza y, en definitiva, la configuración del edificio».

En este sentido mencionar, tal como se recoge en la sentencia de primera instancia, la doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2003 , 27 de junio de 199620 de abril de 1993 y 30 de enero de 1991 , según la cual:

«cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico. Así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica. Es el aspecto que ofrece una particularidad en relación con el conjunto». 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4ª) de 16.01.2014:

«De modo que deben declararse ilegales tales obras, no autorizadas por la Comunidad, y prohibidas por la ley, máxime cuando afectan al sistema de impermeabilización de la cubierta (habiéndola perforado), y al de recogida de aguas pluviales de un elemento común como es la cubierta, así como a la estructura del edificio como son los forjados, que también son elementos comunes».