El Tribunal Supremo zanja la polémica sobre la caducidad de la anotación de embargo después de emitir la certificación de cargas.
Como sabéis las anotación preventivas de embargo caducan a los 4 años de la fecha de la anotación misma, salvo que se hayan prorrogado en cuyo caso durarán otros 4 años y así sucesivamente.
El artículo 86 de la Ley Hipotecaria establece:
«Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.»
La discusión que se había planteado entre los Registros de la Propiedad y los Juzgados era si una anotación preventiva de embargo habría caducado a los 4 años desde su anotación en el Registro sin haberla prorrogado o en caso de que se hubiera expedido la certificación de cargas de dicha finca en una ejecución, el plazo de los 4 años de la caducidad se cuenta desde la expedición de dicha certificación de cargas.
El caso analizado por el Tribunal Supremo en sentencia de 4.05.2021 era el siguiente:
a) En un juzgado se siguió un procedimiento de ejecución de título judicial, se decreta el embargo sobre una finca y se anota en fecha 18.11.2009 en el Registro de la Propiedad.
b) En el curso de la ejecución se solicitó la certificación de cargas, que fue emitida por el Registro en fecha 18.10.2010, extendiéndose la preceptiva nota marginal.
c) Acordada la subasta de la finca, fue adjudicada mediante decreto de 4.12.2012, que acordó la cancelación de la anotación preventiva de embargo y cualquier anotación o inscripción posterior.
d) El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas fueron presentados al Registro el 1.08.2014.
e) El Registrador denegó la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas porque entendió que la anotación de embargo había caducado al haber transcurrido 4 años desde que se anotó en el Registro el embargo.
«Concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán con la adquisición).
Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad, también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones judiciales y en general vías de apremio.
…Obviamente, la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal introducida por la disposición final 9.2 de la LEC, fue evitar que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga. De ahí que convenga declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal.
Con ello se respeta la finalidad perseguida por la Ley al prever en todo caso la necesidad de la prórroga de las anotaciones preventivas y se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien y que el decreto de adjudicación pueda inscribirse en el registro con el efecto de cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo.
Lo anterior supone una matización de la doctrina contenida en la sentencia 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Bajo la doctrina que acabamos de exponer, no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo de 18.11.2009, después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas el 18.10.2010, mientras no transcurriera el plazo de 4 años desde esta última fecha. De tal forma que, para cuando se presentó al Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas el 1.08.2014, la anotación preventiva debiera haber estado vigente, y por consiguiente resultaba procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada.»
El Tribunal Supremo declara que no procede cancelar por caducidad la anotación preventiva de embargo después de haber sido emitida la certificación de cargas hasta que no transcurran cuatro años desde que se emitió la citada certificación de cargas.
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Hola buenas tardes Francisco yo también me llamo así en DNI pero me dicen Curro.
Bueno a lo que voy e comprado un garaje en subasta boe tiene una carga de embargo con letra A en el registro de la propiedad a favor del estado pero es de fecha 10 de enero de 2017 por lo que entiendo que está preescrita!! Pues en la nota simple no aparece actualización alguna.. la subasta a sido por otra carga con hacienda con inscripción letra B está sí sé a ejecutado antes de los 4 años de prescripción y me la han adjudicado a mi como mejor postor me quería asegurar antes de pagar el rematé¿Me pueden endosar la carga anterior con letra A si han pasado los 4 años?
Gracias por su atención y un saludo