Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda o viceversa desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta las exigencias que la Ley de Propiedad Horizontal exige y las exigencias administrativa-urbanísticas que igualmente hay que cumplir.
Exigencias de la comunidad de propietarios para el cambio de uso de un local a vivienda
Hay que partir como regla general del principio por el cual existe plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o sus estatutos.
Sentencia del Tribunal Supremo de 24.10.2011: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Si leemos el título constitutivo de un edificio, vendrán descritos los pisos, locales, trasteros, etcétera, pero ¿esto significa que ese destino no pueda cambiarse por otro distinto?
La respuesta que da la jurisprudencia a esta pregunta, aunque habrá que estar al caso concreto, es que la descripción que se hace en el título constitutivo no significa limitación alguna salvo que expresa y específicamente se prohíba la alteración del uso o destino de esos elementos privativos.
Como venimos diciendo, la doctrina del Tribunal Supremo considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza, exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. (Sentencias de 24 de octubre de 2011, 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008, 25 de junio de 2013, etc.).
¿Se pueden modificar los elementos comunes al cambiar el uso de un local por vivienda?
Este es uno de los aspectos más importantes y problemáticos que hay que tener en cuenta antes de plantearse el cambio de uso de un local a vivienda o a la inversa, puesto que si para transformar dicho destino se requiere realizar obras que modifiquen elementos comunes, habrá que analizar qué tipo de obras se requieren y así, aunque habrá que estar al caso concreto, podríamos distinguir :
1.- Si las obras menoscaban o alteran la estructura, estabilidad, seguridad, configuración exterior o perjudican notablemente los derechos de otro propietario se requerirá la aprobación y consentimiento de la comunidad.
2.- Si las obras solo afectan a la configuración exterior del edifico (fachada) y dicha alteración produce un escaso impacto visual adaptándose a la estética del edificio y además dichas obras son necesarias para el cambio de destino, se viene considerando que al no concurrir daño ni perjuicio, una autorización previa de la comunidad de propietarios para efectuar las obras necesarias de adaptación, carece de justificación alguna.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), de 16.11.2022: » La única cuestión es la configuración exterior, que evidentemente, se ha modificado al alargar el hueco de puerta y retranquear el otro hueco de la fachada principal. Así como interior, respecto a la ventana y puerta de acceso al patio interior. Ahora bien, en todos los casos no se alteró su anchura ni localización. La modificación exterior advertida, conforme al reportaje fotográfico aportado por la parte demandada, no ha supuesto, en este caso la apertura de nuevos huecos a los ya existentes en la fachada principal, sino el cumplimiento de las previsiones exigidas por la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural del ayuntamiento de Madrid, adaptándose a la estética del edificio, con el que resulta armonizar, y con el entorno.»
Ejemplo sobre modificaciones en el local para convertirlo en vivienda
Imaginemos que el propietario de un local quiere convertirlo en vivienda y necesita abrir en la fachada una puerta o abrir unas ventanas. En este supuesto, si las obras no afectan a la estructura, estabilidad o seguridad del edificio y no perjudican los derechos de ningún otro propietario, considero que no se requerirá autorización de la comunidad si las obras no suponen una notable modificación del estado exterior del edificio.
Añadir que si el inmueble no requiere de modificación de elementos comunes, el propietario podrá engancharse a elementos o servicios comunes siempre que técnicamente sea posible y corra con los gastos.
La cuota de participación de la nueva vivienda será la misma que tenía el local de negocio.
Exigencias urbanísticas para el cambio de uso de un local a vivienda
Habrá que averiguar previamente al cambio de uso previsto que el Ayuntamiento admite una nueva vivienda en dicha zona al no haberse agotado la densidad y que la superficie resultante de la misma cumple con la normativa establecida.
También debe reunir la futura vivienda los requisitos de habitabilidad vigentes (ventilación, cocina, humos, número de habitaciones, baño completo, altura mínima, etc.)
Hay que solicitar en el Ayuntamiento una licencia de cambio de uso para lo que habrá que aportar un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa.
Cuando se terminen las obras de adaptación del local a vivienda habrá que obtener la licencia de primera ocupación y posterior cédula de habitabilidad.
También habrá que acudir al Notario para otorgar la escritura de cambio de uso y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que el inmueble figure ya como vivienda y no como local.
Por último habrá que cambiar en el Catastro el cambio de uso de local a vivienda.
Sentencias sobre cambio de uso o destino de local a vivienda
En las sentencia que seguidamente exponemos, el Tribunal Supremo confirma su doctrina sobre la posibilidad de convertir un local en vivienda , siempre que ello no esté prohibido en el Título, en los estatutos o afecte a elementos comunes del inmueble.
Sentencia del Tribunal Supremo de 12.09.2013
«La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010), 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008 al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.»
Sentencia del Tribunal Supremo de 1.10.2013
» El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben de constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).
Existe plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 24.01.2024
» 11. «Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:
12. (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
13. (ii) También es doctrina de esta Sala […] considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. […] Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
14. (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia» (STS 1ª 1671/2023, 29.11 y juris. cit.; también STS 1ª 1643/2023, 27.11).
15. En el caso de autos, aplicando la doctrina anterior, no consta prohibición alguna de usos en el título constitutivo, que además es de carácter descriptivo, luego el cambio de uso de local a vivienda es lícito.”
Conclusión
Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.
También hay que tener en cuenta que para poder cambiar el uso hay que cumplir con las exigencias administrativa-urbanísticas que se exijan legalmente.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes, hemos cambiado el uno de un local comercial a vivienda, obtuvimos todos permisos, licencia de primera ocupación, en Notaria se redactó una nueva escritura, tambien se cambio el uso en el catastro. La nueva escritura junto con todos los impuestos pagado, se ha presentado en el registro de la propiedad.
Esta mañana ha ido la policía a la propiedad, en la que no había nadie y le han dicho al portero que no hemos registrado la vivienda en la policía local y que por tanto podríamos exponernos a unas multas altísimas.
Es esto cierto? necesito registrar la vivienda con la policía?
Buenas tardes. Puedo realizar obra menor (alicatado de baño, suelos, y un tabicado de pladur) dentro del local donde ejercí durante 25 años mi actividad laboral y actualmente con una incapacidad absoluta 75% con movilidad reducida); con el objetivo de poder realizar en él actividades de uso particular (pintura, lectura)
Quiero cambiar el uso de un alojamiento turístico a una vivienda habitual, pero el arquitecto del ayuntamiento dice que no es posible porque cuando se hicieron los alojamientos, esa parcela estaba proyectada para 2 viviendas y se hicieron varios alojamientos y por lo tanto no cumple esa norma urbanística.
En el registro de la propiedad me han dicho que sin la firma del arquitecto no se puede cambiar el uso, porque hace falta un certificado de cambio de uso firmado por el arquitecto.
¿Esto es cierto?
Buenas, tengo un local que reuno todos los requisitos de salida de humos, altura 2’50, luz, gas, desagues, y todo al exterior, no tengo nada que tocar ni en el portal ni intetior de la escalera.
Pero no se si lo de la lei orizontal me permite edificar, no es una calle ni estrecha ni oscura, es una zona residencial muy amplia.
Y no tengo claro la unanimidad de los comunitarios, en ese caso me afectaria que los vecinos no quisieran o tengo mis derechos como ciudadana ya que pago mis impuestos y la cuota igual que la de los demas vecinos.
Buenas tardes, me gustaría saber si tienen la posiblidad de dar asesoramiento jurídico en las Las Palmas de Gran Canaria para la gestión de conversión de un local comercial a vivienda.
He solicitado un cambio de uso de un local comercial que compré y que ya estaba habilitado para vivir, pero en el ayuntamiento me dicen que no me lo conceden por estar fuera de ordenación.
¿hay alguna posible vía para rebatir esa denegación?
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Tengo un local comercial en valencia quiero covertirlo legalmente en vivienda.. Los estatutos de la finca lo. Permite y el ayuntamiento de valencia NO, alegando que hay otro local comercial(cerrado). Y todos los bajos tienes que tener el mismo uso… Mi pregunta es SI TENGO TODAS LAS POSIBILIDADES ARQUITECTONICAS PARA HACERLO VIVIENDA, METROS, SALIDA DE HUMOS, ETC ETC POR QUE NO PUEDO HACERLO SI ESE LOCAL ESTA EN DESUSO? NO TENGO NINGUNA POSIBILIDAD? HAY ALGO QUE PUEDA ALEGAR PARA QUE ME CONCEDAN EL PERMISO? NO ES JUSTO QUE QUIERA Y PUEDA REALIZARLO Y NO ME DEJEN HACERLO POR ESA RAZON… POR QUE TIENE MAS FUERZA UN LOCAL CERRADO QUE YO? Y SI FUERA VIVIENDA SI QUE PODRIA CONVIARLO AL REVES…. POR FAVOR ME GUSTARIA QUE ME AYUDARAN… MUCHAS GRACIAS
Buenas tardes;
Me gustaría saber el coste (impuestos,notaria,etc…) aproximado de realizar el cambio de uso de un garaje a una vivienda de 3 plantas.
La obra ya se realizó y está pendiente formalizar el cambio de uso.
Son 73 m2 de garaje que pasaron a 330 m2 de vivienda en total.
Tiene referencia catastral de 330m2 y se paga el IBI por esos 330m2
Muchas gracias.
Tengo un local en la planta baja de una finca y quiero cambiarlo a vivienda en Valdemoro. El local está en bruto. Pero he ido al ayuntamiento a urbanismo. Y me dicen que no puedo por qué ya están construidas el máximo de viviendas que puede tener la finca. Por lo cual no me aceptan el cambio. Hay algo que pueda hacer? Un recurso o algo?
Muchas gracias.
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola buenas tardes,
Tengo un local comercial en un bajo de viviendas con entrada por la fachada y por el edificio y que quiero convertir en vivienda. En las escrituras del local indican que se puede dar uso como vivienda también.
Mi pregunta es conocer qué pasos tengo que dar para hacer dicho cambio.
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También querría hacer un altillo en dicho local, qué paso tengo que dar para poder hacerlo?
Muchas gracias de antemano
saludos cordiales y gracias de antemano
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Buenas tardes, hemos cambiado el uno de un local comercial a vivienda, obtuvimos todos permisos, licencia de primera ocupación, en Notaria se redactó una nueva escritura, tambien se cambio el uso en el catastro. La nueva escritura junto con todos los impuestos pagado, se ha presentado en el registro de la propiedad.
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¿Esto es cierto?
Buenas tardes.
Quiero cambiar el uso de un local a vivienda. He leído su información y me gustaría exponer mi caso.
Saludos cordiales.
Pilar
Buenas, tengo un local que reuno todos los requisitos de salida de humos, altura 2’50, luz, gas, desagues, y todo al exterior, no tengo nada que tocar ni en el portal ni intetior de la escalera.
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Y no tengo claro la unanimidad de los comunitarios, en ese caso me afectaria que los vecinos no quisieran o tengo mis derechos como ciudadana ya que pago mis impuestos y la cuota igual que la de los demas vecinos.
Gracias.
Buenas tardes, me gustaría saber si tienen la posiblidad de dar asesoramiento jurídico en las Las Palmas de Gran Canaria para la gestión de conversión de un local comercial a vivienda.
Buenos días:
He solicitado un cambio de uso de un local comercial que compré y que ya estaba habilitado para vivir, pero en el ayuntamiento me dicen que no me lo conceden por estar fuera de ordenación.
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Gracias
Un saludo
Tengo un local comercial en valencia quiero covertirlo legalmente en vivienda.. Los estatutos de la finca lo. Permite y el ayuntamiento de valencia NO, alegando que hay otro local comercial(cerrado). Y todos los bajos tienes que tener el mismo uso… Mi pregunta es SI TENGO TODAS LAS POSIBILIDADES ARQUITECTONICAS PARA HACERLO VIVIENDA, METROS, SALIDA DE HUMOS, ETC ETC POR QUE NO PUEDO HACERLO SI ESE LOCAL ESTA EN DESUSO? NO TENGO NINGUNA POSIBILIDAD? HAY ALGO QUE PUEDA ALEGAR PARA QUE ME CONCEDAN EL PERMISO? NO ES JUSTO QUE QUIERA Y PUEDA REALIZARLO Y NO ME DEJEN HACERLO POR ESA RAZON… POR QUE TIENE MAS FUERZA UN LOCAL CERRADO QUE YO? Y SI FUERA VIVIENDA SI QUE PODRIA CONVIARLO AL REVES…. POR FAVOR ME GUSTARIA QUE ME AYUDARAN… MUCHAS GRACIAS
Buenas tardes;
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Muchas gracias.
Hola,
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Hola Jhon,
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Muchas gracias de antemano
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